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Les étapes clés pour acheter un bien immobilier en viager en toute sécurité
Le viager est une solution d’investissement immobilier qui séduit de plus en plus d’investisseurs. S’il n’y a pas de statistiques claires de disponibles, on lit régulièrement une progression annoncée de 5% par an.
En cette période compliquée pour l’immobilier, de plus en plus d’agences ou de conseillers immobiliers tentent la vente en viager sans toutefois en maitriser les aspects financiers et juridiques. Il en ressort des ventes qui ne se font pas car le prix du viager est mal calculé, donc invendable, ou des tensions par la suite entre débirentiers (acheteurs) et crédirentiers (vendeurs) car les parties ont été mal conseillées et la transaction n’est pas gagnante-gagnante comme dans un bon viager.
Pour garantir une transaction sereine, il est essentiel de suivre des étapes bien précises. Dans cet article, nous vous guidons pas à pas pour réussir votre achat en viager, en toute sécurité.
Comprendre le concept du viager
Avant de vous lancer, il est crucial de bien comprendre le viager. Celui-ci repose sur un principe simple : vous achetez un bien en versant une somme initiale (le bouquet) et une rente à vie (ou viagère) au vendeur, appelé également crédirentier.
Deux types de viager s’offrent à vous :
- Le viager occupé : le vendeur continue à vivre dans le bien jusqu’à son décès ou son départ volontaire. Dans ce type de vente, vous bénéficiez d’une décote sur le prix d’achat du bien qui correspond à la valeur du « droit d’usage et d’habitation » du vendeur (pour tout savoir sur le viager occupé c’est ici).
- Le viager libre : vous pouvez habiter ou louer le bien immédiatement, car celui-ci est libre. Dans ce cas vous ne bénéficiez pas de décote sur le prix car les vendeurs ne se réservent pas de droit d’usage et d’habitation (pour tout savoir sur le viager libre c’est ici).
Ces distinctions sont fondamentales pour choisir l’option qui correspond à vos besoins.
Définir votre projet d'achat
La première étape avant d’acheter en viager est de vous poser les bonnes questions :
- Cherchez-vous un investissement ou une future résidence principale ?
- Préférez-vous un bien occupé, moins cher, ou libre, disponible immédiatement ?
Prenez également le temps d’évaluer votre capacité financière. Le bouquet et les rentes viagères doivent être compatibles avec votre budget à long terme et notamment avec une libération anticipée du bien. En effet, il est toujours prévu une « récompense » pour les vendeurs en cas de libération définitive du bien de leur vivant. Cette récompense se traduit par une revalorisation de la rente ou un déclenchement d’une rente dans le cas d’un viager occupé sans rente (100% bouquet). Sachez tout de même qu’il est toujours possible de revendre un viager à tout moment, mais celle-ci vous ferait bénéficier d’une plus-value moins intéressante qu’une revente après libération (absence de droit d’usage et d’habitation, donc de décote).
Trouver le bien immobilier idéal
Pour trouver un bien en viager, plusieurs options s’offrent à vous : les annonces immobilières ou les agences expertes comme Osez Viager.
Lors de vos recherches, analysez attentivement :
- L’emplacement du bien : privilégiez un emplacement que vous connaissez pour éviter les mauvaises surprises.
- La valeur vénale du bien, ou valeur libre : c’est la base du calcul du viager. Si cette valeur n’est pas cohérente avec le marché immobilier du secteur vous prenez le risque de payer trop cher votre viager.
- Son état général et son potentiel : comme dans l’immobilier classique, si les travaux vous font peur, éviter les biens avec une rénovation globale à prévoir 😉. Par contre, si relever les manches ne vous font pas peur, vous pouvez faire de très belles affaires.
- L’âge du crédirentier, qui influe directement sur la durée estimée du viager : plus le vendeur est jeune et plus la décote est importante, mais plus la durée du viager sera longue.
- Et cerise sur le gâteau, est-ce que le courant passe bien entre vous et les vendeurs ? Le viager engendre une relation de long terme entre vous, investisseur, et le(s) crédirentier(s), c’est pourquoi une bonne entente et une bonne communication dès le début est fortement recommandée.
Un coup de cœur ne suffit pas : il faut que l’investissement soit cohérent avec vos objectifs.
Évaluer la valeur du bien et les conditions financières
L’achat en viager repose sur un calcul spécifique :
- La valeur vénale du bien est estimée comme pour une vente classique, donc gare aux surestimations !
- On applique une décote si le viager est occupé, pour refléter l’usage dont bénéficie encore le crédirentier. Pour ceci plusieurs méthodes de calculs économiques existent, l’objectif étant de refléter une réalité économique.
- Le bouquet et la rente viagère sont alors calculés en fonction de ces éléments, des besoins du vendeur et son espérance de vie moyenne statistique.
Sécuriser les aspects juridiques du viager
L’achat en viager implique des engagements à long terme. Pour sécuriser votre transaction, assurez-vous :
transaction, assurez-vous :
- Que tous les documents légaux soient en ordre avant de vous positionner sur l’achat d’un viager : l’agence doit pouvoir vous fournir les diagnostics immobiliers obligatoires et toutes les informations concernant l’éventuelle copropriété avant toute visite.
- Que les responsabilités de chaque partie (charges, travaux et entretien) soient claires dès le départ pour éviter toute (mauvaise) surprise par la suite. L’idéal étant de tout formaliser dès l’offre d’achat (votre viagériste est notamment là pour ça).
- D’être accompagné par des professionnels spécialisés dans le viager : ces experts possèdent une connaissance approfondie des particularités juridiques et financières propres à ce type de transaction. Ils veillent à ce que l’avant-contrat et l’acte authentique soient parfaitement adaptés et sécurisent les accords entre les parties, en prévoyant toutes les éventualités pouvant survenir pendant ou après le viager.
Assurer le suivi du viager
Après l’achat, respectez vos obligations, qu’il s’agisse du paiement de la rente viagère, de son indexation ou de la prise en charge des gros travaux. Certains viagéristes assurent un « service après-vente », comme c’est le cas chez Osez Viager, pour vous accompagner en cas de besoins, mais une bonne communication avec le crédirentier est essentielle et devrait également être un critère pour vous positionner sur l’achat d’un bien particulier.
Conclusion
Acheter un bien en viager est une aventure passionnante et humaine, mais elle nécessite méthode et rigueur. En suivant ces étapes, vous mettez toutes les chances de votre côté pour un investissement sécurisé et épanouissant.
Et si vous souhaitez être accompagné(e) à chaque étape, faites appel à Osez Viager. Nous sommes là pour répondre à toutes vos questions et vous guider avec expertise et bienveillance.
