La vente avec paiement à terme : vendre sans dépendre d'une banque
Un comptant, des mensualités, une durée connue d'avance. Une troisième voie entre la vente classique et le viager, sous deux formes : libre ou occupée.
Qu'est-ce que la vente avec paiement à terme ?
La vente avec paiement à terme, aussi appelée crédit vendeur, est une vente immobilière dans laquelle l'acheteur devient propriétaire dès la signature chez le notaire, mais règle le prix en plusieurs fois : un comptant à la signature, puis des mensualités échelonnées sur une durée fixée à l'avance. Elle est régie par le droit commun de la vente, articles 1583 et suivants du Code civil.
C'est le vendeur qui joue le rôle de la banque. L'acheteur n'a donc besoin d'aucun crédit bancaire, et le vendeur n'est plus tributaire de la capacité d'un acquéreur à décrocher un financement. C'est une troisième voie, entre la vente classique et le viager.
Elle existe sous deux formes, qui répondent à des situations de vie très différentes : la forme libre et la forme occupée. Cette page vous explique le mécanisme commun aux deux, et vous aide à identifier celle qui correspond à votre situation.
Vente à terme, paiement à terme, crédit vendeur : trois expressions pour un seul mécanisme. Vous croiserez aussi « viager à terme » ou « viager sans aléa ». Ces formules désignent en réalité une vente avec paiement à terme, et ne sont pas des viagers au sens juridique : il n'y a pas d'aléa sur le paiement, puisque la durée est déterminée dès la signature.
Comptant + mensualités
Sans impôt sur le revenu
Durée fixée à l'avance
Garanties inscrites
Prix total connu
Sans crédit bancaire
Libre ou occupée : les deux formes
Le mécanisme de paiement est identique dans les deux cas : un comptant, puis des mensualités sur une durée déterminée. Ce qui change, c'est qui occupe le bien pendant le terme. Et ce choix change tout : le prix, les frais de notaire, le profil de l'acheteur, et votre quotidien.
| Critère | Vente à terme libre | Vente à terme occupée |
|---|---|---|
| Occupation du bien | L'acheteur, dès la signature | Le vendeur conserve un DUH |
| Condition d'âge | Aucune | Aucune si le DUH est temporaire |
| Prix de vente | Valeur vénale, parfois valorisée | Valeur vénale moins la valeur du DUH |
| Frais de notaire | Sur la valeur vénale totale | Sur la valeur occupée, donc réduits |
| Mensualités et comptant | Sans impôt sur le revenu | Sans impôt sur le revenu |
| Héritiers protégés | Oui, mensualités transmises | Oui, mensualités transmises |
| Pour qui | Tout propriétaire, à tout âge | Vendeur qui veut rester chez lui |
DUH : droit d'usage et d'habitation. Tableau indicatif : chaque montage dépend de votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale.
Vous êtes propriétaire d'un bien que vous n'occupez pas, ou que vous quittez. Vous voulez vendre sans dépendre d'un acheteur finançable par une banque : reconversion, mobilité, séparation, ou simplement un bien qui ne trouve pas preneur.
Aucune condition d'âge.
Tout savoir sur la vente à terme libre →Vous voulez rester chez vous tout en percevant un comptant et des revenus réguliers sans impôt sur le revenu. Vous conservez un droit d'usage et d'habitation, et le prix est diminué en conséquence.
Pas de condition d'âge si l'occupation est à durée déterminée.
Tout savoir sur la vente à terme occupée →Comptant, mensualités, durée : le simulateur calcule en temps réel, gratuitement et sans inscription. Il couvre la vente libre et l'occupation à vie. Il vous donne un ordre de grandeur, pas un montage : une occupation à durée déterminée, comme le calibrage réel du comptant et des clauses, passe par une étude.
La question de l'âge : la distinction qui change tout
On résume souvent la vente à terme occupée à une condition d'âge de 65 ans. C'est un raccourci, et il prive de la formule des vendeurs pour qui elle serait pourtant adaptée.
La bonne question n'est pas votre âge. C'est : votre droit d'usage et d'habitation est-il à durée déterminée, ou viager ?
Vous conservez le bien pendant une durée fixée à l'acte : cinq ans, dix ans, le temps qu'un projet aboutisse ou qu'un enfant termine ses études. La valeur de cette occupation se calcule sur une durée connue, indépendamment de votre espérance de vie.
Résultat : vous pouvez avoir 45 ans comme 80 ans. Il n'y a aucun aléa, ni sur le paiement, ni sur l'occupation. Tout est déterminé dès la signature.
À noter : notre simulateur ne traite que l'occupation à vie. Le DUH à durée déterminée ne se calcule pas sur une table de mortalité mais sur la valeur locative actualisée : il passe par une étude personnalisée. Demandez-la, elle est gratuite.
Vous conservez le bien jusqu'à votre décès. La valeur de l'occupation se calcule alors sur votre espérance de vie : plus vous êtes jeune, plus la décote est forte, et plus le prix restant à percevoir est faible.
C'est ici, et uniquement ici, qu'il est généralement conseillé d'attendre 65 à 70 ans pour que le montage reste financièrement pertinent. Notez que l'aléa porte alors sur l'occupation, jamais sur le paiement : les mensualités restent dues jusqu'au terme prévu, quoi qu'il arrive.
Ce que vous percevez, et ce que le fisc en prend
Le comptant et les mensualités constituent le prix de vente, pas un revenu. Ils ne relèvent donc d'aucune catégorie de revenu imposable : aucun impôt sur le revenu, aucun prélèvement social sur les sommes perçues.
La comparaison avec le viager est frappante. La rente viagère à titre onéreux, elle, est imposable à l'impôt sur le revenu pour une fraction de son montant, qui dépend de l'âge du vendeur au premier versement (article 158, 6 du Code général des impôts).
| Âge du vendeur au 1er versement | Rente viagère : fraction imposable à l'IR | Vente à terme : mensualités |
|---|---|---|
| 50 à 59 ans | 50 % | 0 % |
| 60 à 69 ans | 40 % | 0 % |
| 70 ans et plus | 30 % | 0 % |
Fractions imposables de la rente viagère à titre onéreux, article 158, 6 du CGI. Dans une vente à terme, les mensualités constituent le prix et ne sont soumises ni à l'impôt sur le revenu ni aux prélèvements sociaux.
Deux précisions honnêtes, que nous préférons donner d'emblée :
La plus-value reste imposable. Seule la plus-value immobilière éventuelle est taxée, selon le régime de droit commun (articles 150 U et suivants du CGI), avec les abattements pour durée de détention. Si le bien est votre résidence principale, elle est exonérée.
Des intérêts changeraient tout. Si le montage prévoyait des intérêts sur le solde, ceux-ci seraient imposables comme revenus de créances. C'est précisément pour cela que nos montages sont sans intérêts : le prix est simplement échelonné, et indexé. C'est ce qui rend la formule fiscalement propre.
L'indexation : la clause qui décide de votre pouvoir d'achat
Sur un terme de quinze ou vingt ans, une mensualité qui ne bouge pas perd une part significative de sa valeur. L'indexation corrige cela en revalorisant les mensualités chaque année selon un indice prévu à l'acte.
Elle n'est pas automatique. Contrairement à ce qui se pratique en viager, l'indexation d'une vente à terme n'existe que si elle a été expressément stipulée dans l'acte notarié. Une vente à terme sans clause d'indexation est parfaitement valable, et parfaitement défavorable au vendeur.
L'indice retenu doit avoir une relation directe avec l'objet du contrat ou l'activité de l'une des parties (articles L.112-1 et L.112-2 du Code monétaire et financier). À défaut, la clause d'indexation peut être réputée non écrite : vous vous retrouvez alors avec des mensualités figées pour vingt ans, sans recours. C'est pourquoi on retient l'Indice de Référence des Loyers (IRL), publié trimestriellement par l'INSEE, ou l'Indice du Coût de la Construction (ICC). Jamais un indice exotique, jamais un indice général des prix.
C'est l'une des clauses que nous vérifions systématiquement, à chaque montage, avec le notaire.
Les garanties du vendeur, en trois lignes
Vous jouez le rôle de la banque : vous êtes protégé comme une banque, par l'acte notarié.
Anciennement le privilège du vendeur, refondu par la réforme des sûretés de 2021 (article 2402 du Code civil). Elle vous donne un rang prioritaire sur le bien, qui prime tout crédit contracté ensuite par l'acheteur. En Alsace-Moselle, l'inscription est portée au Livre Foncier.
En cas de défaut de paiement, elle permet de résoudre la vente et de récupérer le bien. Attention : elle n'est pas une clause magique. Elle suppose une mise en demeure préalable, et l'indemnité conservée peut être réduite par le juge si elle est manifestement excessive. Sa rédaction conditionne son efficacité réelle.
Le détail complet de chaque garantie, avec les points de vigilance de rédaction : vente à terme libre et vente à terme occupée.
Les étapes d'une vente avec paiement à terme
Et par rapport au viager ?
En viager, la rente est versée à vie : sa durée est aléatoire, le montant total perçu est inconnu à la signature, et la rente s'éteint au décès du vendeur sans rien laisser aux héritiers. En vente à terme, le paiement a un terme défini : le montant total et la date de fin sont connus dès le premier jour, et ce qui reste dû est transmis à vos héritiers.
Ce sont deux logiques différentes, pas une meilleure et une moins bonne. Le viager peut être plus avantageux si vous vivez longtemps.
👉 Viager ou vente avec paiement à terme : le comparatif complet
Vous hésitez encore entre toutes les formules ? Notre guide comparatif des types de viager vous aide à identifier celle qui correspond à votre situation. Et si votre bien ne trouve pas preneur en vente classique, la vente à terme peut débloquer la situation. Elle s'applique à tous types de biens, y compris les terrains.
Questions fréquentes sur la vente avec paiement à terme
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