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Les diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente en viager
Lors de la mise en vente d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’une vente classique ou d’une vente en viager (même occupé !), il est obligatoire pour le vendeur de fournir un Dossier de Diagnostic Technique (DDT) au potentiel acquéreur. Ceci rentre dans l’obligation générale d’information envers l’acquéreur afin de lui transmettre tous les éléments nécessaires pouvant déterminer son consentement (Ordonnance du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction).
Le DDT regroupe tous les diagnostics obligatoires à présenter en cas de vente – y compris viager, nue-propriété ou vente avec paiement à terme – d’un immeuble bâti. Ce dossier doit être annexé au compromis de vente et à l’acte authentique signé devant notaire (Articles L271-4 à L271-6 et R 271-1 à D271-5 du Code de la construction et de l’habitation).
Ce DDT peut contenir jusqu’à 11 documents :
D’autres documents complémentaires peuvent être rajoutés au DTT, comme le calcul de la Surface Carrez qui concerne les habitations faisant partie d’une copropriété et dès lors que des travaux affectant la surface ont été effectués depuis la dernière mesure (ex : descente d’une cloison).
Pour les logements hors copropriété, le calcul de la surface habitable réalisé par un diagnostiqueur immobilier est fortement recommandé pour éviter tout litige ultérieur, voire une annulation pure et simple de la vente.
Autres documents obligatoires pour la vente d’un bien faisant partie d’une copropriété : le pré-état daté et l’état daté :
Le pré-état daté doit être fourni à l’acheteur avant la signature du compromis de vente. Ce document, qui comporte de nombreuses informations administratives et financières sur la copropriété et le lot mis en vente, permet à l’acheteur de connaitre les charges de copropriété, le niveau de dettes de celle-ci, les travaux planifiés, etc., afin de pouvoir anticiper les frais futurs.
L’état daté est quant à lui un document officiel, encadré par de strictes réglementations, que le syndic de copropriété doit transmettre au notaire avant la signature de l’acte authentique. Son prix est plafonné à 380 € TTC par le décret n° 2020-153 du 21 février 2020 et sa validité est de 30 jours.
Pour finir, en cas de DPE indiquant que le logement est en catégorie F ou G (passoire thermique), vous serez contrat de réaliser un audit énergétique complémentaire (pour tous compromis de vente signés à compter du 1er avril 2023).
Diagnostic amiante : Article 10.1 du décret 96-97 du 07/02/1996, modifié par les décrets 97-855 du 12/09/1997, 2001-840 du 13/09/2001, 2002-839 du 03/05/2202 et arrêté du 2/2/2002.
DPE : Code de la construction et de l’habitation, articles L134-1 à L134-5, Code civil, articles 1130 à 1144, Arrêté du 15/09/2006 relatif aux méthodes applicables au DPE pour les bâtiments existants proposés à la vente.
Diagnostic électricité : Code de la construction et de l’habitation, articles R134-6 à R134-13, Arrêtés du 02/12/2011 et du 15/12/2011, Arrêtés du 6/06/2007 et du 28/09/2011, Décrets n°2016-1104 et n°2016-1105 du 11/08/2016.
Diagnostic Plomb : Décret, 99-484 du 9/06/1999, Code de la santé publique : articles R1334-9 à R1334-12, Arrêté du 19 août 2011 relatif au constat de risque d’exposition au plomb
État des risques et pollutions : Code de l’environnement : article L125-5
Diagnostic Gaz : Code de la construction et de l’habitation, articles R134-6 à R134-13, Arrêtés du 02/12/2011 et du 15/12/2011, Arrêtés du 6/06/2007 et du 28/09/2011, Décrets n°2016-1104 et n°2016-1105 du 11/08/2016.
Diagnostic Termites : Code de la construction et de l’habitation, articles L133-1 à L133-6, Loi N°99-471 du 08/06/1999 et décret du 03/07/2000.
Diagnostic Mérules : Code de la construction et de l’habitation, article L133-9
Diagnostic Bruit : Code de l’urbanisme : article L112-11
Assainissement non collectif : Code général des collectivités territoriales, article L2224-8, Arrêté du 27 avril 2012 relatif aux modalités de l’exécution de la mission de contrôle des installations d’assainissement non collectif
Chauffage à bois : Code de la construction et de l’habitation, article L271-4
Superficie Carrez : Loi Carrez du 18/12/1996 et décret 97-532 du 23/05/1999.
