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Diagnostics immobiliers obligatoires pour vendre un bien immobilier (y compris en viager)
La vente d’un bien immobilier, qu’elle soit classique ou en viager, implique une série de diagnostics techniques obligatoires. Ces documents permettent d’informer l’acheteur sur l’état du logement et de garantir une transaction transparente. Contrairement à la location, où le propriétaire doit parfois réaliser des travaux de mise aux normes (sécurité électrique, performance énergétique…), en cas de vente le vendeur n’a qu’une obligation d’information. Cela ne dispense pas de vigilance : un diagnostic révélant des anomalies peut influencer la valeur du bien ou la confiance des acquéreurs.
Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT)
Le DDT est un ensemble de documents regroupant les diagnostics techniques exigés par la loi (Articles L 271-4 à L271-6 et R 271-1 à D271-5 du Code de la construction et de l’habitation).
Il doit être remis à l’acheteur dès le compromis de vente (idéalement avant la première visite du bien), puis actualisé si nécessaire à l’acte authentique.
Dans une vente en viager, les diagnostics sont exactement les mêmes que dans une vente classique. La différence se situe dans le contexte : transparence et sécurité sont essentielles pour rassurer l’acquéreur et sécuriser le projet.
Les diagnostics les plus importants pour l'acquéreur
Certains diagnostics sont particulièrement scrutés par les acheteurs, car ils peuvent avoir un impact direct sur la valeur du bien et sur la négociation du prix :
Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)
Le DPE évalue la consommation d’énergie et l’impact environnemental de votre logement. Indispensable pour toute vente immobilière, il informe l’acheteur sur la performance énergétique du bien (classe de A à G) et sur les travaux éventuels à envisager.
Chez Osez Viager, nous savons qu’un DPE bien préparé peut faire toute la différence.
C’est pourquoi nous aidons nos vendeurs à rassembler les informations essentielles : factures de travaux, certificats d’isolation, données de consommation, plans ou photos.
Ces éléments permettent au diagnostiqueur d’établir une évaluation plus juste — souvent plus favorable — que s’il devait se baser uniquement sur l’année de construction.
💡 Pour faciliter vos démarches, nous avons créé une checklist DPE téléchargeable : un document simple et complet pour savoir quels éléments préparer avant la visite du diagnostiqueur.
Diagnostic Amiante
Il concerne les biens construits avant le 1er juillet 1997. Négatif, il est valable sans limite de durée. En cas de présence, il impose seulement des obligations de surveillance.
Diagnostic Electricité
Il est requis pour les installations de plus de 15 ans, valable 3 ans. Même si le vendeur n’est pas obligé de réaliser des travaux, corriger certains points simples (disjoncteur différentiel, mise à la terre) peut rassurer l’acquéreur.
Diagnostic Gaz
Il est obligatoire si l’installation date de plus de 15 ans, valable 3 ans.
Constat de risque d’exposition au plomb (CREP)
Ce diagnostic est obligatoire pour les logements construits avant 1949. Valable sans limite en cas de résultat négatif, mais à refaire chaque année en cas de présence.
La liste complète des diagnostics obligatoires
Tableau récapitulatif avec validité et conditions :
| Diagnostic | Durée de validité | Habitations concernées |
|---|---|---|
| Diagnostic Amiante | Illimité si négatif | Pour toutes les habitations dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 et/ou diagnostics réalisés avant le 1er avril 2013 (même si négatif). |
| Diagnostic de Performance Energétique (DPE) | 10 ans pour les nouveaux DPE (1er juillet 2021) | Pour toutes les habitations. Doit être présent dès l’annonce de mise en vente. |
| Diagnostic Electricité | 3 ans | Pour toutes les habitations dont l’installation d’électricité a été réalisée depuis plus de 15 ans. |
| Diagnostic Plomb (CREP) | 1 an si positif, illimité si négatif | Pour toutes les habitations dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949. |
| Diagnostic Gaz | 3 ans | Pour toutes les habitations dont l’installation de gaz a été réalisée depuis plus de 15 ans. |
| Diagnostic Termites | 6 mois | L’Alsace et les départements limitrophes ne sont pas concernés. Pour les autres régions voir les arrêtés préfectoraux. |
| Diagnostic Mérules | Pas de durée fixée | Pour toutes les habitations situées dans les zones contaminées et délimitées par arrêté préfectoral. |
| Etat des Risques et Pollutions (ERP) | 6 mois | Pour toutes les habitations situées dans un plan de prévention des risques (identifie les aléas naturels, miniers ou technologiques, sismicité, potentiel radon et sols pollués). |
| Diagnostic Bruit | 6 mois | Pour toutes les habitations situées dans l’une des zones de bruit définies par un plan d’exposition au bruit des aérodromes. |
| Assainissement Non Collectif | 3 ans | Pour toutes les habitations non raccordées au réseau public. |
| Chauffage à Bois | Pas de durée fixée | Pour toutes les habitations située dans un périmètre d’un plan de protection de l’atmosphère. |
| Audit Energétique | 5 ans | Pour toutes les habitations individuelles ou immeubles en mono propriété classés E (à compter du 1er janvier 2025), F et G (depuis le 1er avril 2023). |
Les diagnostics complémentaires à connaître
Même si leur impact est moindre que le DPE, l’électricité ou l’amiante, certains diagnostics ou documents complémentaires peuvent être obligatoires selon le type de bien.
L’audit énergétique réglementaire
L’audit énergétique est obligatoire en cas de vente d’un bâtiment en monopropriété classé F ou G au DPE (depuis le 1er avril 2023), et depuis le 1er janvier 2025 pour les biens classés E. À compter du 1er janvier 2034, l’obligation s’appliquera aussi aux biens classés D.
Cet audit ne bloque pas la vente mais complète le DPE : il propose plusieurs scénarios de travaux, dont un permettant un gain d’au moins deux classes énergétiques. L’audit est valable 5 ans.
👉 À retenir : cela ne s’applique pas à la vente d’un lot en copropriété.
⚠️ Attention : les DPE réalisés entre 2018 et juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025.
Découvrez notre article consacré à l’Audit Énergétique
Informations concernant la copropriété
Pour un lot en copropriété, en plus du DDT, l’acquéreur doit recevoir des pièces complémentaires, et ce avant même la visite du bien : la surface loi Carrez, le règlement de copropriété, l’état descriptif de division, les procès-verbaux d’assemblées générales récents (les 3 dernières années), le carnet d’entretien de l’immeuble, le montant des charges, le fonds de travaux et le plan pluriannuel de travaux (PPT). Ces documents permettent d’apprécier l’état de l’immeuble et la santé financière de la copropriété.
Par ailleurs, s’il ne s’agit pas de diagnostics immobiliers à proprement parlé, il nous semble important de mentionner ces autres documents obligatoires pour la vente d’un bien faisant partie d’une copropriété : le pré-état daté et l’état daté :
- le pré-état daté doit être fourni à l’acheteur avant la signature du compromis de vente (généralement est établi pour la signature et présenté par le notaire à la lecture du projet). Ce document, qui comporte de nombreuses informations administratives et financières sur la copropriété et le lot mis en vente, permet à l’acheteur de connaître les charges de copropriété, le niveau de dettes de celle-ci, les travaux planifiés, etc., afin de pouvoir anticiper les frais futurs. Ce document est, à la demande des notaire, établi par le Syndic (tarif libre).
- L’état daté est quant à lui un document officiel, encadré par de strictes réglementations, que le syndic de la copropriété doit transmettre au notaire avant la signature de l’acte authentique. Son prix est plafonné à 380 € TTC par le décret n° 2020-153 du 21 février 2020 et sa validité est de 30 jours.
Surface Carrez et surface habitable : quelle différence ?
Lors d’une vente, on entend souvent parler de surface Carrez et de surface habitable (loi Boutin). Ces deux mesures ne donnent pas toujours le même chiffre, et cela peut surprendre.
La surface Carrez : obligatoire pour les appartements en copropriété. Elle inclut toutes les pièces fermées et couvertes de plus de 1,80 m de hauteur, placards intégrés compris. Dans certains cas particuliers, une véranda peut être comptée si elle est parfaitement intégrée au logement.
La surface habitable (loi Boutin) : plus stricte, car elle correspond à la surface “où l’on vit vraiment”. Elle exclut les placards, vérandas, caves, garages, sous-sols, balcons et toutes les parties avec moins de 1,80 m de hauteur.
👉 Exemple simple : un appartement peut faire 63 m² Carrez (car on y compte les placards et une véranda intégrée), mais seulement 50 m² habitables.
💡 À retenir :
En copropriété, seule la surface Carrez est obligatoire.
Pour une maison individuelle, il n’y a pas de surface légale à mentionner dans l’acte.
👉 Pourtant, dans les deux cas, il est vivement conseillé d’indiquer la surface habitable (loi Boutin), car c’est celle qui parle le plus aux acquéreurs. Cela évite toute confusion et rassure l’acheteur au moment de la visite comme de la signature.
Diagnostics et vente en viager : points de vigilance
Les obligations en matière de diagnostics sont identiques à celles d’une vente classique. Toutefois, dans le cadre d’une vente en viager, certains points demandent une attention particulière :
- Les diagnostics à validité courte, comme l’ERP (6 mois) ou le diagnostic termites, doivent être surveillés car le délai entre compromis et acte peut être plus long.
- Un dossier complet et clair est un gage de transparence qui facilite la confiance entre vendeur et acquéreur.
Pourquoi se faire accompagner par Osez Viager ?
Notre rôle ne se limite pas à la mise en vente :
- Nous disposons d’un réseau de diagnostiqueurs compétents et de confiance, car tous ne se valent pas.
- Nous aidons nos vendeurs en Alsace à préparer le DPE en rassemblant tous les documents utiles (factures, certificats…), ce qui permet au diagnostiqueur de mieux valoriser la performance réelle du logement.
- Nous vérifions les rapports fournis avant leur transmission pour garantir qu’ils soient complets et conformes.
Vente ou location : quelles différences ?
En vente, le vendeur doit fournir les diagnostics mais n’a pas d’obligation de mise aux normes, même si des anomalies sont relevées et même s’il s’agit d’un viager occupé.
En location, la loi impose en revanche de proposer un logement décent et sécurisé : certaines anomalies doivent être corrigées avant la mise en location. De plus, la loi Climat et Résilience prévoit l’interdiction progressive de louer les passoires thermiques (étiquette G puis F).
Questions fréquentes sur les diagnostics immobiliers
Puis-je vendre sans diagnostics ?
Non, impossible. Sans diagnostics, la vente ne peut pas être finalisée.
Dois-je faire des travaux si un diagnostic est mauvais ?
En vente, non : vous devez seulement informer l’acheteur. En location, c’est différent : certaines réparations sont obligatoires.
Qui paie les diagnostics ?
Toujours le vendeur.
Combien ça coûte ?
En général entre 300 € et 600 € selon la taille du logement et le nombre de diagnostics nécessaires.
Et si je vends en viager ?
Ce sont exactement les mêmes obligations que pour une vente classique. La seule vigilance supplémentaire : vérifier que les diagnostics encore valides le soient toujours au moment de l’acte, surtout pour ceux de courte durée (ERP, termites).
Conclusion
Les diagnostics immobiliers ne sont pas une simple formalité : ils sécurisent la transaction et renforcent la confiance entre vendeur et acquéreur. Chez Osez Viager, nous accompagnons nos clients pas à pas : choix du diagnostiqueur, préparation du DPE, vérification des rapports. Notre objectif est de rendre la vente en viager claire, sécurisée et sereine, pour les vendeurs comme pour les acheteurs.
Diagnostic amiante : Article 10.1 du décret 96-97 du 07/02/1996, modifié par les décrets 97-855 du 12/09/1997, 2001-840 du 13/09/2001, 2002-839 du 03/05/2202 et arrêté du 2/2/2002.
DPE : Code de la construction et de l’habitation, articles L134-1 à L134-5, Code civil, articles 1130 à 1144, Arrêté du 15/09/2006 relatif aux méthodes applicables au DPE pour les bâtiments existants proposés à la vente.
Diagnostic électricité : Code de la construction et de l’habitation, articles R134-6 à R134-13, Arrêtés du 02/12/2011 et du 15/12/2011, Arrêtés du 6/06/2007 et du 28/09/2011, Décrets n°2016-1104 et n°2016-1105 du 11/08/2016.
Diagnostic Plomb : Décret, 99-484 du 9/06/1999, Code de la santé publique : articles R1334-9 à R1334-12, Arrêté du 19 août 2011 relatif au constat de risque d’exposition au plomb
État des risques et pollutions : Code de l’environnement : article L125-5
Diagnostic Gaz : Code de la construction et de l’habitation, articles R134-6 à R134-13, Arrêtés du 02/12/2011 et du 15/12/2011, Arrêtés du 6/06/2007 et du 28/09/2011, Décrets n°2016-1104 et n°2016-1105 du 11/08/2016.
Diagnostic Termites : Code de la construction et de l’habitation, articles L133-1 à L133-6, Loi N°99-471 du 08/06/1999 et décret du 03/07/2000.
Diagnostic Mérules : Code de la construction et de l’habitation, article L133-9
Diagnostic Bruit : Code de l’urbanisme : article L112-11
Assainissement non collectif : Code général des collectivités territoriales, article L2224-8, Arrêté du 27 avril 2012 relatif aux modalités de l’exécution de la mission de contrôle des installations d’assainissement non collectif
Chauffage à bois : Code de la construction et de l’habitation, article L271-4
Superficie Carrez : Loi Carrez du 18/12/1996 et décret 97-532 du 23/05/1999.
