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Les diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente en viager
Lors de la mise en vente d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’une vente classique ou d’une vente en viager (même occupé !), il est obligatoire pour le vendeur de fournir un Dossier de Diagnostic Technique (DDT) au potentiel acquéreur.
Ceci rentre dans l’obligation générale d’information envers l’acquéreur afin de lui transmettre tous les éléments nécessaires pouvant déterminer son consentement (Code de la construction et de l’habitation).
Le Dossier de Diagnostic Technique
Le DDT regroupe tous les diagnostics obligatoires à présenter en cas de vente – y compris viager, nue-propriété ou vente avec paiement à terme – d’un immeuble bâti. Ce dossier doit être annexé au compromis de vente et à l’acte authentique signé devant notaire (Articles L 271-4 à L271-6 et R 271-1 à D271-5 du Code de la construction et de l’habitation).
Ce DDT peut contenir jusqu’à 12 documents :
| Diagnostic | Durée de validité | Habitations concernées |
|---|---|---|
| Diagnostic Amiante | Illimité si négatif | Pour toutes les habitations dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 et/ou diagnostics réalisés avant le 1er avril 2013 (même si négatif). |
| Diagnostic de Performance Energétique (DPE) | 10 ans pour les nouveaux DPE (1er juillet 2021) | Pour toutes les habitations. Doit être présent dès l’annonce de mise en vente. |
| Diagnostic Electricité | 3 ans | Pour toutes les habitations dont l’installation d’électricité a été réalisée depuis plus de 15 ans. |
| Diagnostic Plomb (CREP) | 1 an si positif, illimité si négatif | Pour toutes les habitations dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949. |
| Diagnostic Gaz | 3 ans | Pour toutes les habitations dont l’installation de gaz a été réalisée depuis plus de 15 ans. |
| Diagnostic Termites | 6 mois | L’Alsace et les départements limitrophes ne sont pas concernés. Pour les autres régions voir les arrêtés préfectoraux. |
| Diagnostic Mérules | Pas de durée fixée | Pour toutes les habitations situées dans les zones contaminées et délimitées par arrêté préfectoral. |
| Etat des Risques et Pollutions (ERP) | 6 mois | Pour toutes les habitations situées dans un plan de prévention des risques (identifie les aléas naturels, miniers ou technologiques, sismicité, potentiel radon et sols pollués). |
| Diagnostic Bruit | 6 mois | Pour toutes les habitations situées dans l’une des zones de bruit définies par un plan d’exposition au bruit des aérodromes. |
| Assainissement Non Collectif | 3 ans | Pour toutes les habitations non raccordées au réseau public. |
| Chauffage à Bois | Pas de durée fixée | Pour toutes les habitations située dans un périmètre d’un plan de protection de l’atmosphère. |
| Audit Energétique | 5 ans | Pour toutes les habitations individuelles ou immeubles en mono propriété classés E (à compter du 1er janvier 2025), F et G (depuis le 1er avril 2023). |
L’audit énergétique
Cet audit concerne toutes les maisons ou les immeubles en mono propriété qui sont catégorisées en passoire thermique, soit les biens immobiliers en F et G depuis le 1er avril 2023 et les biens en E depuis le 1er janvier 2025.
Découvrez notre article consacré à l’Audit Énergétique
Surface Carrez / Surface habitable
D’autres documents complémentaires peuvent être rajoutés au DTT, comme le calcul de la Surface Carrez qui concerne les habitations faisant partie d’une copropriété et dès lors que des travaux affectant la surface ont été effectués (par exemple une descente ou construction de cloison).
Pour les logements hors copropriété, le calcul de la surface habitable (diagnostic Boutin) réalisé par un diagnostiqueur immobilier est fortement recommandé pour éviter tout litige ultérieur, voire une annulation pure et simple de la vente.
Informations concernant la copropriété
S’il ne s’agit pas de diagnostics immobiliers à proprement parlé, il nous semble important de mentionner ces autres documents obligatoires pour la vente d’un bien faisant partie d’une copropriété : le pré-état daté et l’état daté :
- le pré-état daté doit être fourni à l’acheteur avant la signature du compromis de vente. Ce document, qui comporte de nombreuses informations administratives et financières sur la copropriété et le lot mis en vente, permet à l’acheteur de connaitre les charges de copropriété, le niveau de dettes de celle-ci, les travaux planifiés, etc., afin de pouvoir anticiper les frais futurs.
- L’état daté est quant à lui un document officiel, encadré par de strictes réglementations, que le syndic de la copropriété doit transmettre au notaire avant la signature de l’acte authentique. Son prix est plafonné à 380 € TTC par le décret n° 2020-153 du 21 février 2020 et sa validité est de 30 jours.
Diagnostic amiante : Article 10.1 du décret 96-97 du 07/02/1996, modifié par les décrets 97-855 du 12/09/1997, 2001-840 du 13/09/2001, 2002-839 du 03/05/2202 et arrêté du 2/2/2002.
DPE : Code de la construction et de l’habitation, articles L134-1 à L134-5, Code civil, articles 1130 à 1144, Arrêté du 15/09/2006 relatif aux méthodes applicables au DPE pour les bâtiments existants proposés à la vente.
Diagnostic électricité : Code de la construction et de l’habitation, articles R134-6 à R134-13, Arrêtés du 02/12/2011 et du 15/12/2011, Arrêtés du 6/06/2007 et du 28/09/2011, Décrets n°2016-1104 et n°2016-1105 du 11/08/2016.
Diagnostic Plomb : Décret, 99-484 du 9/06/1999, Code de la santé publique : articles R1334-9 à R1334-12, Arrêté du 19 août 2011 relatif au constat de risque d’exposition au plomb
État des risques et pollutions : Code de l’environnement : article L125-5
Diagnostic Gaz : Code de la construction et de l’habitation, articles R134-6 à R134-13, Arrêtés du 02/12/2011 et du 15/12/2011, Arrêtés du 6/06/2007 et du 28/09/2011, Décrets n°2016-1104 et n°2016-1105 du 11/08/2016.
Diagnostic Termites : Code de la construction et de l’habitation, articles L133-1 à L133-6, Loi N°99-471 du 08/06/1999 et décret du 03/07/2000.
Diagnostic Mérules : Code de la construction et de l’habitation, article L133-9
Diagnostic Bruit : Code de l’urbanisme : article L112-11
Assainissement non collectif : Code général des collectivités territoriales, article L2224-8, Arrêté du 27 avril 2012 relatif aux modalités de l’exécution de la mission de contrôle des installations d’assainissement non collectif
Chauffage à bois : Code de la construction et de l’habitation, article L271-4
Superficie Carrez : Loi Carrez du 18/12/1996 et décret 97-532 du 23/05/1999.
