Diagnostics immobiliers obligatoires : ce qui change en 2027

Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) : ce que dit la loi

La vente d'un bien immobilier, qu'elle soit classique ou en viager, impose une série de diagnostics techniques obligatoires regroupés dans le Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Ce dossier est encadré par les articles L271-4 à L271-6 du Code de la construction et de l'habitation (CCH).

Le DDT doit être remis à l'acheteur au plus tard lors de la signature du compromis de vente (idéalement avant la première visite), puis actualisé si nécessaire à l'acte authentique.

Contrairement à la location, la vente n'impose de travaux ni au vendeur ni à l'acquéreur, même si un diagnostic révèle des anomalies. Une exception notable : un assainissement non collectif non conforme doit être mis en conformité par l'acquéreur dans l'année qui suit la vente. Comme dans toute vente immobilière, le vendeur doit en revanche une information complète : un diagnostic manquant, expiré ou erroné peut bloquer la vente ou engager sa responsabilité.

Vous envisagez une vente en viager ? Découvrez le viager occupé ou le viager libre pour comprendre quel dispositif correspond à votre situation.

Le DPE : le diagnostic central d'une vente

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) évalue la consommation d'énergie et l'impact climatique d'un logement. Il le classe de A (très performant) à G (passoire énergétique) selon deux étiquettes : la consommation d'énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre. La classe retenue est toujours la moins bonne des deux.

Le DPE est obligatoire dès la mise en vente du bien (article L126-28 du CCH) : la classe énergie et la classe climat doivent figurer sur toute annonce. Quelques bâtiments sont exemptés, dont les monuments historiques, les lieux de culte, les constructions provisoires, les bâtiments résidentiels utilisés moins de 4 mois par an et certains bâtiments isolés de moins de 50 m². Depuis le 1er juillet 2024, des seuils spécifiques s'appliquent aux logements de moins de 40 m², afin de corriger la pénalisation des petites surfaces.

Depuis le 1er juillet 2021, le contenu du DPE, à l'exception de ses recommandations de travaux, est juridiquement opposable : l'acquéreur peut s'en prévaloir à l'encontre du vendeur si le logement s'avère plus énergivore qu'annoncé. Le diagnostiqueur engage également sa responsabilité professionnelle.

Validité du DPE : attention aux pièges

Les DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021 sont valables 10 ans. Les DPE réalisés entre 2018 et juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025, et ceux réalisés avant 2018 ont expiré le 31 décembre 2022. Avant de lancer la commercialisation, vérifiez la date de votre DPE sur la première page du rapport.

DPE 2026 et 2027 : ce qui est voté, ce qui ne l'est pas

Au 1er janvier 2027 : le coefficient de l'électricité abaissé à 1,7

L'arrêté du 19 août 2026, publié au Journal officiel le 26 août 2026, abaisse le facteur de conversion de l'électricité en énergie primaire de 1,9 à 1,7 à compter du 1er janvier 2027. Ce coefficient traduit l'énergie nécessaire pour produire et acheminer 1 kWh d'électricité jusqu'au logement. Pour le bois, le gaz et le fioul, il reste égal à 1.

Exemple donné par le ministère : un logement tout électrique qui consomme 100 kWh/m² par an en énergie finale affichait 190 kWh/m² en énergie primaire avec l'ancien coefficient. Il affichera 170 kWh/m² après le 1er janvier 2027, soit une baisse d'environ 10 % sur la part électrique, sans aucun travaux.

Les conséquences concrètes, selon le ministère :

• une amélioration possible d'une classe, voire de deux dans de rares cas (petits logements), surtout lorsque le chauffage et l'eau chaude sont électriques (pompe à chaleur, chauffe-eau thermodynamique, radiateurs électriques) ;
• aucun logement ne verra son étiquette se dégrader ;
• pas d'amélioration automatique : l'étiquette gaz à effet de serre ne bouge pas, et la classe finale reste la moins bonne des deux étiquettes ;
• environ 300 000 logements devraient sortir du statut de passoire énergétique (F ou G), sur les 3,2 millions de passoires que comptait le parc de résidences principales au 1er janvier 2025.

Faut-il refaire son DPE ? Non. Les DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021 restent valables 10 ans. À partir du 1er janvier 2027, si le nouveau calcul améliore la classe, le propriétaire peut télécharger gratuitement une attestation officielle de nouvelle étiquette sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME, avec le numéro à 13 chiffres de son DPE. Cette attestation remplace l'étiquette, a la même durée de validité que le DPE d'origine et peut être utilisée pour une vente. Une attestation équivalente existe pour les audits énergétiques. Les attestations déjà obtenues avec le coefficient 1,9 restent valables jusqu'à leur date de fin de validité.

Rappel : la réforme du 1er janvier 2026 (coefficient 1,9)

Un an plus tôt, l'arrêté du 13 août 2025 avait déjà abaissé le coefficient de 2,3 à 1,9, soit une baisse d'environ 17 % de la consommation d'énergie primaire affichée pour la part électrique. Le Gouvernement estimait qu'environ 850 000 logements sortiraient ainsi du statut de passoire énergétique. Cet arrêté est abrogé au 1er janvier 2027, remplacé par le coefficient de 1,7.

Au 1er janvier 2027 : mention A0 et nouvelles informations sur le DPE

L'arrêté du 11 juin 2026, publié au Journal officiel le 13 août 2026, adapte le DPE à la directive européenne du 24 avril 2024 sur la performance énergétique des bâtiments. Il entre en vigueur le 1er janvier 2027.

• Mention « A0 » : elle s'ajoute sur l'étiquette des bâtiments considérés comme à émissions nulles. Il ne s'agit pas d'une huitième classe. Elle suppose une étiquette A ou B et l'absence de toute énergie fossile pour le chauffage et l'eau chaude.
• Des informations supplémentaires, notamment la production d'énergie renouvelable du bâtiment, la durée de vie restante des équipements de chauffage, leur aptitude à fonctionner à basse température, leur capacité à adapter leur consommation aux besoins du réseau électrique, le caractère efficace ou non d'un réseau de chaleur, et une présentation plus détaillée des déperditions liées à la ventilation et à l'étanchéité.
• Ce qui ne change pas : les seuils des classes A à G. Le texte n'impose pas de refaire les DPE existants.

Ce qui n'est pas voté : le projet de loi relance et décentralisation du logement

Le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, déposé au Sénat le 25 juin 2026, a été adopté par les sénateurs le 8 juillet 2026 puis modifié par la commission des affaires économiques de l'Assemblée nationale les 21 et 22 septembre 2026. L'examen en séance publique n'a pas encore eu lieu.

Dans sa version actuelle, le texte ne repousse pas les échéances d'interdiction de location : logements classés G depuis le 1er janvier 2025, F au 1er janvier 2028, E au 1er janvier 2034. Il prévoit en revanche un sursis temporaire pour les bailleurs qui ont engagé des travaux de rénovation par contrat, et comporte un volet sur le confort thermique des logements, réécrit par la commission de l'Assemblée. Tant que la loi n'est pas adoptée par les deux assemblées et promulguée, aucune de ces mesures ne s'applique, et leur rédaction peut encore évoluer.

Comment Osez Viager vous aide à préparer votre DPE

Chez Osez Viager, nous aidons nos vendeurs à rassembler les informations essentielles avant la visite du diagnostiqueur : factures de travaux, certificats d'isolation, caractéristiques du chauffage et de l'eau chaude, plans ou photos. Sans ces justificatifs, le diagnostiqueur applique des valeurs par défaut fondées sur l'année de construction, rarement favorables au logement.

Pour faciliter vos démarches, nous avons créé une checklist DPE téléchargeable : un document simple pour savoir quels éléments préparer avant la visite.

📄 Télécharger la checklist DPE (PDF)

Les diagnostics les plus scrutés par les acheteurs

Certains diagnostics sont particulièrement examinés par les acquéreurs, car ils peuvent avoir un impact direct sur la valeur du bien et sur la négociation du prix.

Diagnostic amiante

Le diagnostic amiante concerne les biens dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. En cas de résultat négatif, il est valable sans limite de durée, à condition d'avoir été réalisé après le 1er avril 2013 (sinon, il doit être refait). En cas de présence d'amiante, il peut imposer une surveillance et un contrôle périodique de l'état des matériaux, mais pas de travaux obligatoires, ni pour la vente ni après, y compris en viager occupé. Seule exception, indépendante de la vente : des matériaux de la liste A (flocages, calorifugeages, faux plafonds) dégradés au point d'exiger leur retrait ou leur confinement. Cette obligation pèse alors sur le propriétaire.

Diagnostic électricité

Requis pour les installations de plus de 15 ans, ce diagnostic est valable 3 ans. Il vérifie notamment la présence d'un dispositif de coupure générale, de la mise à la terre, d'une liaison équipotentielle dans les pièces d'eau et l'absence de matériel vétuste. Ni le vendeur ni l'acquéreur ne sont obligés de réaliser des travaux. Corriger certains points simples (disjoncteur différentiel, mise à la terre) peut toutefois rassurer l'acquéreur et éviter une négociation à la baisse. Après la vente, c'est souvent l'acquéreur qui fait corriger les anomalies, notamment pour son assurance : certains contrats prévoient des exclusions lorsqu'un sinistre, un incendie par exemple, trouve son origine dans un défaut connu et non réparé. Mieux vaut relire ses conditions générales.

Diagnostic gaz

Obligatoire si l'installation a plus de 15 ans, il est également valable 3 ans. Il n'est pas nécessaire si le propriétaire dispose d'un certificat de conformité de moins de 3 ans. Une installation gaz vétuste est une cause réelle de sinistres domestiques : ce diagnostic est regardé attentivement par les acheteurs et les assureurs.

Constat de risque d'exposition au plomb (CREP)

Obligatoire pour les logements construits avant le 1er janvier 1949. En cas de résultat négatif, la validité est illimitée. En cas de présence de plomb, le CREP a une validité d'un an pour une vente. Le plomb des anciennes peintures est dangereux lorsqu'il est ingéré (écailles, poussières portées à la bouche, en particulier par les jeunes enfants) ou inhalé sous forme de poussières. En pratique, ces peintures sont souvent recouvertes de plusieurs couches plus récentes et ne présentent pas de risque tant qu'elles restent intactes. La vigilance s'impose en cas de ponçage ou de grattage : un masque adapté est recommandé, qu'il y ait du plomb ou non.

Diagnostic assainissement

Pour un logement non raccordé au tout-à-l'égout (fosse septique, micro-station), le vendeur fournit le rapport de contrôle du service public d'assainissement non collectif (SPANC), daté de moins de 3 ans à la signature de l'acte. Si l'installation est non conforme, le vendeur peut faire les travaux avant la vente ou les intégrer à la négociation du prix. À défaut, l'acquéreur doit réaliser la mise en conformité dans un délai d'un an après l'acte. C'est le seul diagnostic qui crée une obligation de travaux attachée à la vente.

Pour un logement raccordé au réseau collectif, aucun diagnostic n'est imposé par la loi au niveau national, sauf dans certains territoires désignés par les textes (ce n'est pas le cas de l'Alsace) ou lorsqu'une commune l'impose. Le notaire peut toutefois demander un contrôle de raccordement au service d'assainissement pour vérifier que les eaux usées et les eaux pluviales sont correctement branchées. Mieux vaut l'anticiper dès la mise en vente pour ne pas retarder la signature.

Tableau récapitulatif des diagnostics obligatoires pour vendre

Les diagnostics et documents complémentaires

L'audit énergétique réglementaire

L'audit énergétique est obligatoire en cas de vente d'une maison ou d'un immeuble en monopropriété classé F ou G au DPE (depuis le 1er avril 2023), et classé E depuis le 1er janvier 2025. À compter du 1er janvier 2034, l'obligation s'appliquera aussi aux biens classés D.

Cet audit ne bloque pas la vente mais complète le DPE : il propose plusieurs scénarios de travaux, dont un permettant un gain d'au moins deux classes, avec une estimation des économies et des aides publiques mobilisables. Il est valable 5 ans et ne s'applique pas à la vente d'un lot en copropriété.

L'obligation dépend de la classe du DPE. Un bien classé E dont l'attestation 2027 le fait passer en D sort donc, en principe, du champ de l'audit obligatoire : un point à valider avec le notaire avant la signature. Découvrez notre article consacré à l'audit énergétique.

Le Carnet d'Information du Logement (CIL)

Obligatoire depuis le 1er janvier 2023 (loi Climat et Résilience), le CIL est le « carnet de santé » du logement. Il centralise les informations relatives aux performances énergétiques et aux travaux réalisés ayant une incidence sur la performance du bien.

Le CIL concerne deux cas :

• les logements neufs dont le permis de construire ou la déclaration préalable a été déposé(e) depuis le 1er janvier 2023 ;
• les logements existants ayant fait l'objet de travaux de rénovation énergétique (isolation, chauffage, production d'eau chaude) depuis le 1er janvier 2023.

En cas de vente, le propriétaire remet le CIL à l'acquéreur au plus tard lors de la signature de l'acte authentique, et l'acquéreur atteste de sa réception dans l'acte. Aucune sanction spécifique n'est prévue en cas de non-remise, mais la responsabilité du vendeur pourrait être recherchée au titre de son obligation d'information.

Informations relatives à la copropriété

Pour un lot en copropriété, l'acquéreur doit recevoir, en plus du DDT, des pièces complémentaires : la surface loi Carrez, le règlement de copropriété, l'état descriptif de division, les procès-verbaux d'assemblées générales des 3 dernières années, le carnet d'entretien de l'immeuble, le montant des charges, le fonds de travaux et le plan pluriannuel de travaux (PPT).

Deux documents supplémentaires sont indispensables :

• le pré-état daté, fourni avant la signature du compromis, qui regroupe les informations administratives et financières sur la copropriété et le lot vendu (charges, dettes, travaux planifiés) ;
• l'état daté, transmis par le syndic au notaire avant l'acte authentique, dont le prix est plafonné à 380 € TTC (décret n° 2020-153).

DPE collectif : une obligation désormais généralisée

Depuis le 1er janvier 2026, toutes les copropriétés dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 doivent disposer d'un DPE collectif, y compris les petites copropriétés de 50 lots ou moins. Il est renouvelé ou mis à jour tous les 10 ans, sauf si l'immeuble est classé A, B ou C.

Ce diagnostic évalue la performance énergétique globale de l'immeuble. Il ne remplace pas le DPE du lot vendu, mais le complète. Son absence peut retarder une vente si l'acquéreur ou le notaire le demande. Il est commandé par le syndic après vote en assemblée générale.

Surface Carrez et surface habitable : quelle différence ?

Lors d'une vente, deux mesures de surface sont couramment évoquées :

• La surface Carrez : obligatoire pour les lots en copropriété. Elle inclut les pièces closes et couvertes de plus de 1,80 m de hauteur, placards intégrés compris.
• La surface habitable (loi Boutin) : plus stricte, elle exclut notamment placards, vérandas, caves, garages, sous-sols, balcons et les parties de moins de 1,80 m de hauteur.

Exemple : un appartement peut faire 63 m² Carrez mais seulement 50 m² habitables.

En copropriété, seule la surface Carrez est obligatoire. Pour une maison individuelle, aucune surface légale n'est requise dans l'acte. Il est pourtant vivement conseillé d'indiquer la surface habitable, celle qui parle le plus aux acquéreurs. Une surface erronée fausse aussi le DPE, calculé au m².

Relire ses diagnostics avant de vendre : erreurs fréquentes et risques juridiques

Un diagnostic n'est pas une formalité que l'on range dans un classeur. C'est une pièce du contrat, opposable pour le DPE, sur laquelle l'acquéreur fonde sa décision. Relire chaque rapport avant de le transmettre, ou se faire accompagner par une agence qui le fait ligne à ligne, permet de repérer les incohérences tant qu'elles sont encore faciles à corriger.

Chez Osez Viager, chaque DDT est relu avant d'être transmis à l'acquéreur et au notaire. Les incohérences repérées sont signalées au diagnostiqueur, qui reste seul habilité à corriger son rapport. Cette relecture ne remplace pas son expertise : elle évite qu'une erreur passe inaperçue jusqu'à la signature.

Que risquez-vous en cas de diagnostic manquant ou erroné ?

L'absence de diagnostics ou un DDT incomplet expose le vendeur à des conséquences sérieuses :

• Remise en cause de la vente : l'acquéreur peut agir en justice si un diagnostic obligatoire manque ou s'avère erroné ;
• Réduction du prix ou dommages et intérêts : l'acquéreur peut les réclamer si le DDT est incomplet ou inexact ;
• Retard de la signature : le notaire vérifie la présence et la validité des diagnostics avant l'acte authentique ;
• Garantie des vices cachés : sans diagnostic valide sur le plomb, l'amiante, les termites, le gaz, l'électricité ou l'assainissement, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante ;
• Amende : faire établir un diagnostic par une personne non certifiée expose à une amende pouvant aller jusqu'à 1 500 €.

Diagnostics et vente en viager : les spécificités à connaître

Les obligations en matière de diagnostics sont identiques à celles d'une vente classique. La vente en viager présente toutefois des spécificités qui exigent une vigilance accrue :

• Délais plus longs : le délai entre compromis et acte authentique est souvent plus long en viager. Les diagnostics à validité courte (état des risques et termites : 6 mois ; électricité et gaz : 3 ans) doivent être valides à la signature de l'acte ;
• Transparence renforcée : en viager, la confiance entre vendeur et acquéreur est fondamentale. Un dossier complet, relu et à jour rassure et facilite la conclusion du contrat ;
• Impact du DPE sur la valorisation : en viager occupé, le DPE influence l'estimation du bien et donc le calcul du bouquet et de la rente ;
• Réforme de 2027 : pour un bien chauffé à l'électricité, l'attestation gratuite de nouvelle étiquette peut améliorer la classe affichée dès le 1er janvier 2027, sans nouveau diagnostic ;
• Viager occupé et travaux : le vendeur qui conserve un droit d'usage et d'habitation n'a pas d'obligation de mise aux normes, pas plus que l'acquéreur (sauf assainissement non collectif non conforme). Son occupation ne repose pas sur un bail : les règles de décence énergétique qui encadrent la location ne la visent pas. L'acquéreur est informé de l'état du bien par le DDT.

Vente ou location : quelles différences ?

En vente, le vendeur doit fournir les diagnostics, mais ni lui ni l'acquéreur n'ont d'obligation de mise aux normes, même si des anomalies sont relevées, y compris en viager occupé. Seule exception : l'assainissement non collectif non conforme, que l'acquéreur doit mettre en conformité dans l'année.

En location, la loi impose de proposer un logement décent : certaines anomalies doivent être corrigées avant la mise en location. La loi Climat et Résilience prévoit en outre l'interdiction progressive de louer les passoires énergétiques : les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location depuis le 1er janvier 2025, les logements classés F ne le pourront plus à partir du 1er janvier 2028, et les logements classés E à partir du 1er janvier 2034. Ce calendrier est inchangé à ce jour. Le projet de loi relance du logement, s'il est adopté, pourrait accorder un sursis aux bailleurs qui ont engagé des travaux.

Pour les investisseurs en viager libre ou viager libre loué, ces règles ont un impact direct sur la stratégie d'investissement et la rentabilité du bien. Le nouveau coefficient de 2027 peut, pour un logement chauffé à l'électricité, faire sortir un bien de la classe F.

Pourquoi se faire accompagner par Osez Viager ?

Notre rôle ne se limite pas à la mise en vente. Nous accompagnons nos vendeurs en Alsace sur l'ensemble du processus, y compris la préparation des diagnostics :

• nous travaillons avec un réseau de diagnostiqueurs compétents et de confiance, car tous ne se valent pas ;
• nous préparons le DPE avec vous en rassemblant les documents utiles (factures, certificats, plans), pour que le diagnostiqueur s'appuie sur la réalité du logement plutôt que sur des valeurs par défaut ;
• nous relisons chaque rapport avant transmission et signalons au diagnostiqueur les incohérences repérées ;
• nous surveillons les dates de validité, un point essentiel en viager où les délais sont plus longs ;
• nous vous indiquons si votre bien peut bénéficier de l'attestation gratuite de nouvelle étiquette en 2027.

Découvrez notre accompagnement personnalisé ou prenez rendez-vous pour échanger sur votre projet.

Conclusion

Les diagnostics immobiliers ne sont pas une simple formalité : ils sécurisent la transaction, fondent la confiance entre vendeur et acquéreur et protègent juridiquement les deux parties. Avec deux évolutions du calcul du DPE en deux ans, le moment choisi pour réaliser ou actualiser ses diagnostics a un impact réel sur la valorisation du bien. Et entre ce qui est voté et ce qui ne l'est pas encore, mieux vaut s'appuyer sur les textes publiés au Journal officiel que sur les annonces.

Chez Osez Viager, nous accompagnons nos clients en Alsace pas à pas : choix du diagnostiqueur, préparation du DPE, relecture des rapports, suivi des validités. Notre objectif : une vente en viager claire, sécurisée et sereine, pour les vendeurs comme pour les acquéreurs.

Cécile Jacques Fondatrice Osez Viager · Docteur en sciences · Experte viager Alsace En savoir plus →