Vous êtes expatrié, avez-vous pensé à investir en viager ?

Expatrié ? Pourquoi ne pas investir en viager ?

Expatriés et investissement immobilier en France

L’expatriation n’empêche pas de garder un pied dans l’immobilier français. Selon L’Observatoire de l’Expatriation de la Banque Transatlantique (2023), 30 % des expatriés possèdent déjà un bien immobilier en France et 29 % envisagent d’investir à plus long terme. Les motivations principales sont claires :

  • préparer la retraite (55 %),
  • anticiper un retour en France,
  • ou diversifier leur patrimoine avec la sécurité de la pierre.

Mais pour un non-résident, acheter un bien en France peut vite devenir compliqué :

  • prix élevés sur certaines zones,
  • prêts bancaires plus chers qu’aux résidents français,
  • fiscalité parfois lourde (IFI à partir de 1,3 M€ de patrimoine net),
  • gestion locative contraignante à distance.

Alors, quelle alternative quand on veut investir sans gérer les tracas du locatif ?

Viager et nue-propriété : deux solutions idéales pour expatriés

Lorsque l’on vit à l’étranger et que l’on n’a pas besoin immédiatement d’un logement en France, deux stratégies se distinguent :

  1. L’investissement locatif classique : permet de percevoir des loyers pour couvrir une partie du crédit, mais comporte des risques (vacances locatives, loyers plafonnés, fiscalité, gestion contraignante).
  2. Le viager occupé ou la nue-propriété : deux formes de démembrement de propriété. En viager occupé, le vendeur garde le droit d’usage et d’habitation. En nue-propriété, l’acheteur possède les murs tandis que le vendeur conserve l’usufruit (usage ou mise en location).

👉 Résultat : le prix d’achat est fortement réduit, souvent 30 à 50 % en dessous de la valeur vénale.

 

 

Exemple : une maison estimée 300 000 € peut être acquise en viager occupé (femme de 75 ans) pour 157 000 € seulement (hors honoraires d’agence et frais de mutation).

 

→ Pour aller plus loin dans le comparatif investissement locatif versus viager occupé.

Les avantages concrets du viager pour les expatriés

  • Aucune gestion locative : pas de locataires à gérer, pas de vacance locative.
  • Un prix d’achat décoté : plus le vendeur est jeune, plus la décote est importante (minimum 15–20 ans d’écart conseillé).
  • Un bien entretenu : le vendeur continue à vivre dans son logement et en prend soin.
  • Fiscalité avantageuse : pour l’IFI, seule la valeur de la nue-propriété est retenue (exemple : pour un vendeur de 70 ans, la nue-propriété représente 60 % de la valeur vénale – voir article 669 du Code Général des Impôts).
  • Placement long terme : pas de revenus fonciers imposés chaque année, valorisation future du bien.
  •  

Comparatif : investissement locatif vs viager occupé vs nue-propriété

CritèreLocatif classiqueViager occupéNue-propriété
Revenus immédiatsLoyersNonNon
GestionContraignanteAucuneAucune
Prix d’achat100 % valeur50-70 % valeur vénale40-60 % valeur vénale
Fiscalité annuelleRevenus imposésPas de loyersPas de loyers
IFI (si applicable)Valeur totaleValeur occupéeValeur de la nue-propriété
Entretien du bienÀ charge bailleurVendeur occupantUsufruitier (vendeur)

Questions fréquentes des expatriés sur le viager

  • Peut-on acheter un viager depuis l’étranger ? Oui, la signature se fait devant notaire, avec possibilité de procuration ou signature électronique sécurisée.
  • Faut-il un apport important ? Le bouquet et la rente peuvent être adaptés à la capacité de l’acheteur, un crédit n’est pas toujours nécessaire.
  • Que se passe-t-il si le vendeur vit très longtemps ? C’est l’aléa du viager. Mais pour un expatrié, cela reste un placement patrimonial à long terme, sans besoin immédiat de revenus.
  • Quelle fiscalité pour les expatriés ? Les non-résidents sont soumis à l’IFI sur leurs biens français si leur patrimoine net dépasse 1,3 M€. Toutefois, seule la valeur de la nue-propriété est retenue.
  • Viager occupé, nue-propriété ou vente à terme ? Le viager occupé et la nue-propriété conviennent aux investissements long terme. La vente à terme est une alternative avec mensualités fixes sans aléa lié à la durée de vie.

Investir en viager en Alsace quand on est expatrié

L’achat en viager occupé ou en nue-propriété permet aux expatriés de préparer leur retour en France, de diversifier leur patrimoine et d’investir dans la pierre sans subir les contraintes locatives.

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