Vous êtes expatrié, avez-vous pensé à investir en viager ?

Expatriés et investissement immobilier en France
L’expatriation n’empêche pas de garder un pied dans l’immobilier français. Selon L’Observatoire de l’Expatriation de la Banque Transatlantique (2023), 30 % des expatriés possèdent déjà un bien immobilier en France et 29 % envisagent d’investir à plus long terme. Les motivations principales sont claires :
- préparer la retraite (55 %),
- anticiper un retour en France,
- ou diversifier leur patrimoine avec la sécurité de la pierre.
Mais pour un non-résident, acheter un bien en France peut vite devenir compliqué :
- prix élevés sur certaines zones,
- prêts bancaires plus chers qu’aux résidents français,
- fiscalité parfois lourde (IFI à partir de 1,3 M€ de patrimoine net),
- gestion locative contraignante à distance.
Alors, quelle alternative quand on veut investir sans gérer les tracas du locatif ?
Viager et nue-propriété : deux solutions idéales pour expatriés
Lorsque l’on vit à l’étranger et que l’on n’a pas besoin immédiatement d’un logement en France, deux stratégies se distinguent :
- L’investissement locatif classique : permet de percevoir des loyers pour couvrir une partie du crédit, mais comporte des risques (vacances locatives, loyers plafonnés, fiscalité, gestion contraignante).
- Le viager occupé ou la nue-propriété : deux formes de démembrement de propriété. En viager occupé, le vendeur garde le droit d’usage et d’habitation. En nue-propriété, l’acheteur possède les murs tandis que le vendeur conserve l’usufruit (usage ou mise en location).
👉 Résultat : le prix d’achat est fortement réduit, souvent 30 à 50 % en dessous de la valeur vénale.
Exemple : une maison estimée 300 000 € peut être acquise en viager occupé (femme de 75 ans) pour 157 000 € seulement (hors honoraires d’agence et frais de mutation).
→ Pour aller plus loin dans le comparatif investissement locatif versus viager occupé.
Les avantages concrets du viager pour les expatriés
- Aucune gestion locative : pas de locataires à gérer, pas de vacance locative.
- Un prix d’achat décoté : plus le vendeur est jeune, plus la décote est importante (minimum 15–20 ans d’écart conseillé).
- Un bien entretenu : le vendeur continue à vivre dans son logement et en prend soin.
- Fiscalité avantageuse : pour l’IFI, seule la valeur de la nue-propriété est retenue (exemple : pour un vendeur de 70 ans, la nue-propriété représente 60 % de la valeur vénale – voir article 669 du Code Général des Impôts).
- Placement long terme : pas de revenus fonciers imposés chaque année, valorisation future du bien.
Comparatif : investissement locatif vs viager occupé vs nue-propriété
Critère | Locatif classique | Viager occupé | Nue-propriété |
---|---|---|---|
Revenus immédiats | Loyers | Non | Non |
Gestion | Contraignante | Aucune | Aucune |
Prix d’achat | 100 % valeur | 50-70 % valeur vénale | 40-60 % valeur vénale |
Fiscalité annuelle | Revenus imposés | Pas de loyers | Pas de loyers |
IFI (si applicable) | Valeur totale | Valeur occupée | Valeur de la nue-propriété |
Entretien du bien | À charge bailleur | Vendeur occupant | Usufruitier (vendeur) |
Questions fréquentes des expatriés sur le viager
- Peut-on acheter un viager depuis l’étranger ? Oui, la signature se fait devant notaire, avec possibilité de procuration ou signature électronique sécurisée.
- Faut-il un apport important ? Le bouquet et la rente peuvent être adaptés à la capacité de l’acheteur, un crédit n’est pas toujours nécessaire.
- Que se passe-t-il si le vendeur vit très longtemps ? C’est l’aléa du viager. Mais pour un expatrié, cela reste un placement patrimonial à long terme, sans besoin immédiat de revenus.
- Quelle fiscalité pour les expatriés ? Les non-résidents sont soumis à l’IFI sur leurs biens français si leur patrimoine net dépasse 1,3 M€. Toutefois, seule la valeur de la nue-propriété est retenue.
- Viager occupé, nue-propriété ou vente à terme ? Le viager occupé et la nue-propriété conviennent aux investissements long terme. La vente à terme est une alternative avec mensualités fixes sans aléa lié à la durée de vie.
Investir en viager en Alsace quand on est expatrié
L’achat en viager occupé ou en nue-propriété permet aux expatriés de préparer leur retour en France, de diversifier leur patrimoine et d’investir dans la pierre sans subir les contraintes locatives.
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