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Financer un EHPAD : pourquoi le viager libre est-il la solution la plus sécurisée ?
Comment financer un EHPAD ou plus généralement une maison de retraite ?
Le placement en EHPAD est un moment difficile dans la vie et peut parfois être accompagné de problèmes financiers. Faisons un petit tour d’horizon des possibilités de financements.
Les revenus des seniors.
D’après l’Insee, le revenu médian (pensions et retraites) des personnes âgées de 65 à 74 ans est de 20 230 € par an et par personne (soit 1 686 € mensuels) pour passer à seulement 18 260 € (soit 1 521 € mensuels) pour les plus de 75 ans. Ce niveau de revenu médian décroit avec l’âge car la représentation des femmes augmente et celles-ci ont des revenus inférieurs. En effet, les générations les plus anciennes ont souvent des carrières incomplètes et des professions qui étaient moins rémunératrices ou moins bien payées que celle des hommes.
Revenu mensuel des séniors en fonction de l’âge.
Mais voilà, si demain il vous est inévitable de placer Mamie qui a 85 ans en maison de retraite médicalisée car un maintien à domicile, y compris avec des aides, n’est plus possible que faire ? Est-ce que sa retraite peut permettre de payer l’EHPAD (Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes) ?
Ici à Strasbourg, le coût mensuel d’un EHPAD est de l’ordre de 2 600 € mensuels (montant basé sur une moyenne de 25 EHPAD). Bien heureusement des aides sont disponibles mais sont-elles suffisantes ? Faisons un petit tour d’horizon.
L’APA
Il y a tout d’abord l’APA (l’Allocation Personnalisée d’Autonomie). Cette allocation dépend du niveau de perte d’autonomie de la personne qui est évaluée selon une grille d’évaluation, allant de 1 à 6 :
Les niveaux GIR 1 et GIR 2 indiquent une dépendance totale de la personne qui nécessite une assistance personnelle à la fois de jour comme de nuit.
Les niveaux GIR 3 et GIR 4 indiquent une dépendance partielle, avec un besoin d’assistance uniquement pour certaines activités de la vie quotidienne.
Les niveaux GIR 5 et GIR 6, quant à eux, indiquent un niveau de dépendance qui permet à la personne de conserver un certain degré d’autonomie, tout en ayant besoin de l’assistance d’une tierce personne.
Or cette évaluation se fait sur la base d’une observation lors de l’exécution de 10 activités de la vie de tous les jours comme s’habiller, aller aux toilettes, se déplacer, etc.
L’observateur va alors noter de A à C l’exécution de ces tâches (A = Autonome ; B = Besoin d’une aide supplémentaire ; C = Perte d’autonomie). Seuls les niveaux GIR 4 à 1 permettent de toucher une allocation allant de 746,54 € mensuels à 1 914,04 € mensuels (montants pour le Bas-Rhin en mai 2023).
Vous vous dites que Mamie n’est pas en forme et que vous êtes sûrs qu’elle aura une note GIR vous permettant de combler le reste à charge de l’EHPAD ? Pour avoir vécu cette situation avec ma grand-mère qui ne pouvait plus rester habiter chez elle seule sans risque, eh bien détrompez-vous ! Il y a une chose très importante à prendre en compte dans ce genre de situations c’est la fierté de nos anciens. Ce jour-là il poussera des ailes à Mamie car elle ne voudra pas se montrer diminuée devant un tiers et cela peut se comprendre. Du coup il est possible de vous retrouver sans cette aide.
L’ASH
L’ASH (Aide Sociale à l’Hébergement) n’est versée que si les proches ne sont pas en capacité de venir en aide à la personne. Je vous rappelle que la solidarité ne se fait pas que dans le sens parents -> enfants, mais également des enfants vers les parents (obligés alimentaires).
La CAF
Pour les personnes résidant de façon permanente en EHPAD (résidence principale) il est possible de bénéficier des aides de la CAF :
l’APL pour les EHPAD conventionnés ou
l’ALS pour les EHPAD non conventionnés,
toutes deux sous conditions de ressources. Or voilà, Mamie touche le revenu médian pour son âge à savoir 1 443 € mensuels soit 17 310 € par an, ce qui est trop pour toucher les APL où le plafond se situe autour de 14 000 € de revenus annuels.
Le bilan
Une petite addition et finalement vous vous rendez compte qu’il vous manque mensuellement près de 1 500 € pour financer uniquement l’EHPAD de Mamie. N’oubliez pas que vous aurez également quelques frais annexes pour que Mamie se sente un peu mieux (produits de toilettes, sorties, coiffeur, repas invités). A savoir que d’après la DREES (Direction de la recherche, des études, de l’évaluation et des statistiques) le reste à charge moyen après les aides est de 1 957 € par mois.
Là vous avez 2 options :
Vous pouvez les financer sur vos revenus.
Vous ne pouvez pas assurer la différence de prise en charge. Le cas échéant, il va falloir que vous trouviez une solution et elle s’impose devant vous : vendre la maison de Mamie.
Mais faut-il la vendre et vivre ensuite sur le capital ou vendre en viager libre afin de s’assurer de revenus pérennes ?
Aujourd’hui (mai 2023) le prix moyen au m² à Fegersheim (siège social de notre agence immobilière) est de 2 840 € pour une maison et la surface moyenne des maisons est de l’ordre de 100 m² (attention si vous faites le calcul pour votre cas sachez que le prix au m² à Fegersheim est supérieur au prix moyen du m² en Alsace de l’ordre de 14%). Si notre Mamie a une maison de surface moyenne et également des prestations dans la moyenne on peut donc espérer un gain de 284 000 €.
Mamie étant née en 1938, son espérance de vie moyenne (moyenne des tables INSEE et TPGH/F05) est de l’ordre de 9 ans.
Si Mamie vit dans la moyenne statistique, avec une maison de ce prix vous devriez être tranquille avec une vente classique. Par contre, si Mamie décide de devenir centenaire, là les choses se compliquent et vous pourriez finir par avoir des pensées morbides. Quelle est la solution ?
Avec un viager libre, le facteur longévité n’a pas d’impact pour le paiement de l’EHPAD puisque tous les mois la rente permet de couvrir les frais (et celle-ci est indexée sur l’Indice de Référence des Loyers, donc vous pouvez être serein).
De plus, Mamie peut donner de son vivant 100 000 € par enfant tous les 15 ans, donc le bouquet pourrait être une avance sur héritage. De quoi vous offrir de beaux souvenirs en compagnie de Mamie tant qu’il en est encore temps.
Contrairement aux idées reçues sur le viager, vendre en viager n’est pas risqué et n’est pas un pari. Au contraire le viager offre plutôt des avantages pour assurer des revenus pérennes. Contrairement à une vente classique où votre capital diminue avec le temps, le viager permet de garantir des revenus stables. La vente classique implique plutôt de prendre le risque que votre capital ne suffise pas à couvrir les dépenses à venir sur le long terme.
Aussi, si vous êtes obligés de vendre la maison ou l’appartement pour financer l’hébergement en EHPAD nous vous conseillons de prendre le temps de discuter avec une agence immobilière experte dans la vente en viager. Cela vous permettra tout d’abord de connaitre la valeur vénale du bien immobilier et ensuite, en fonction des besoins de financements que vous avez identifiés (pensez à faire le point avec une assistante sociale qui vous aidera à y voir plus clair dans les aides financières), de faire des projections qui répondent à votre besoin afin de voir quelle est la meilleure solution pour vous : viager libre ou vente classique ?
Quelle que soit votre décision sachez que votre expert viagériste saura tout aussi bien vous accompagner pour vendre votre bien en viager ou classiquement, ce qui ne sera pas forcément le cas d’une agence immobilière standard pour le viager qui est un type de vente qui ne s’improvise pas.
Pour aborder cette phase délicate de votre vie, choisissez d’être bien accompagné.
N’hésitez pas à nous appeler au 06.99.83.92.53. Vous pouvez également prendre rendez-vous en ligne avec nous si vous habitez en Alsace (Bas-Rhin et Haut-Rhin). Pour les régions limitrophes vous pouvez nous contacter via ce formulaire, nous vous rappellerons pour planifier un rendez-vous. Nous nous ferons un plaisir de vous offrir votre étude viagère personnalisée.
