Frais de notaire en viager : comment sont-ils calculés (et pourquoi sont-ils généralement plus faibles) ?
Vendre ou acheter en viager, c’est souvent une belle solution humaine et patrimoniale.
Mais au moment de signer chez le notaire, une question revient toujours :
👉 « Et les frais de notaire, ils se calculent sur quelle base ? »
La réponse dépend directement du type de viager (occupé ou libre) et du droit conservé par le vendeur.
Et contrairement à une vente classique, les frais de notaire en viager sont souvent plus faibles lorsqu’une occupation ou un droit est conservé — comme dans un viager occupé, une vente de nue-propriété ou une vente avec paiement à terme occupée.
⚖️ “Frais de notaire” ou “frais de mutation” : quelle différence ?
Le terme “frais de notaire” est passé dans le langage courant, mais il est trompeur.
En réalité, la majorité de cette somme ne revient pas au notaire, mais à l’État et aux collectivités locales.
Ces frais se décomposent en trois parties :
1️⃣ Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) : environ 5 à 6 % du prix, reversés au département, à la commune et à l’État.
2️⃣ Les émoluments du notaire : la rémunération réglementée du notaire, calculée selon un barème national.
3️⃣ Les débours : les sommes avancées par le notaire (documents, formalités, publication de l’acte, etc.).
👉 Ce qu’on appelle donc “frais de notaire” devrait en réalité s’appeler frais de mutation, dont seule une petite part correspond aux honoraires du notaire.
Pourquoi les frais sont plus faibles en viager occupé ?
En viager occupé, le vendeur se réserve un droit d’usage et d’habitation (DUH), c’est-à-dire le droit de continuer à vivre dans le logement jusqu’à la fin de sa vie (ou selon les conditions prévues au contrat).
L’acquéreur, lui, devient plein propriétaire dès la signature de l’acte authentique, mais ne peut pas jouir du bien tant que le vendeur l’occupe.
Les frais de mutation sont donc calculés non pas sur la valeur totale du bien, mais sur la valeur occupée :
= valeur vénale – valeur du droit d’usage et d’habitation.
Résultat : plus le vendeur est jeune, plus la valeur de son droit d’usage et d’habitation est élevée, et plus la base de calcul (et donc les frais) diminue.
🔎 À ne pas confondre :
Le viager occupé n’est pas une vente en nue-propriété avec réserve d’usufruit.
- Dans le viager occupé, le vendeur conserve un DUH, plus restreint que l’usufruit (il ne peut pas louer le bien).
- Dans la vente en nue-propriété, le vendeur conserve l’usufruit, qui lui permet de continuer à occuper le bien ou à le louer.
Ces distinctions sont importantes, car elles influencent la valeur du droit conservé – et donc la base de calcul des frais de mutation.
👉 En revanche, le calcul de la décote et des frais de mutation suit la même logique économique : on déduit la valeur du droit conservé (DUH ou usufruit) de la valeur vénale.
Quelle réduction espérer ? Entre -30 % et -60 % selon les cas
Les frais de mutation sont toujours calculés sur la valeur réellement transmise à l’acquéreur.
Si le vendeur conserve un droit d’usage important, la base taxable est mécaniquement réduite.
👉 En pratique, la réduction des frais par rapport à une vente libre se situe généralement entre -30 % et -60 %, selon :
- l’âge et le sexe du ou des vendeurs,
- la nature du droit conservé (DUH ou usufruit pour une vente de nue-propriété),
- et les conditions du marché local.
Autrement dit :
- un vendeur âgé laissera une valeur d’occupation plus faible → réduction modérée (-30 % environ),
- un couple plus jeune conservera un droit plus long → réduction forte (jusqu’à -60 %).
💡 Exemple d’impact sur la base taxable pour un bien de 360 000 €
| Hypothèse | Valeur occupée | Base retenue pour les frais | Frais estimés (Bas-Rhin ou Haut-Rhin) | Économie vs. vente libre |
|---|---|---|---|---|
| Pas de décote, valeur vénale de 360 000 € | – | 360 000 € | ~ 28 500 € | – |
| Décote 40 % | 216 000 € | 60 % de la valeur | ~ 17 900 € | – 37,29% |
| Décote 50 % | 180 000 € | 50 % de la valeur | ~ 15 300 € | – 46,56% |
| Décote 60 % | 144 000 € | 40 % de la valeur | ~ 12 600 € | – 55,92% |
Ainsi, selon les cas, l’économie sur les frais peut aller à près de 16 000 € sur un bien d’une valeur vénale (ou libre) de 360 000 €.
Exemple concret à Strasbourg (Bas-Rhin)
Prenons un appartement de 80 m² à 4 500 €/m², soit une valeur vénale de 360 000 €.
Le vendeur, un homme âgé de 78 ans, conserve son droit d’usage et d’habitation (valeur économique estimée à 40 % du bien).
| Calcul | Montant |
|---|---|
| Valeur vénale | 360 000 € |
| Décote d’occupation (40 %) | – 144 000 € |
| Valeur occupée (base de calcul) | 216 000 € |
| Frais estimés (Bas-Rhin ou Haut-Rhin) | ~ 17 900 € acte en main |
💡 Depuis le 1er avril 2025, les DMTO ont augmenté dans le Bas-Rhin et le Haut-Rhin.
Ces estimations incluent cette hausse votée par les conseils départementaux d’Alsace.
Une économie concrète de plus de 10 000 € !
Pour une même maison ou un même appartement, les frais diffèrent fortement :
| Type de vente | Base de calcul | Frais estimés à Strasbourg |
|---|---|---|
| Viager occupé | Valeur occupée : 216 000 € | ~ 17 900 € |
| Viager libre | Valeur vénale (valeur libre) : 360 000 € | ~ 28 500 € |
Soit plus de 10 000 € d’économies sur les frais de mutation pour l’acquéreur d’un viager occupé !
Une différence significative, qui rend l’investissement plus accessible pour l’acheteur, tout en ne changeant rien pour le vendeur, dont le bouquet et la rente restent calculés sur la valeur occupée du bien pour un viager occupé, soit sur la valeur vénale (libre) pour un viager libre.
Et pour une vente avec paiement à terme ?
La vente avec paiement à terme reprend la même logique que le viager, mais avec un prix payé sur une durée fixe (par exemple 10 ou 15 ans).
- Si le bien est occupé, la base de calcul est la valeur occupée → frais réduits, comme en viager occupé.
- S’il est libre, la base est la valeur vénale totale → frais classiques.
Et pour les frais de notaire dans une vente de nue-propriété, viagère ou temporaire ?
La vente en nue-propriété repose sur le même principe économique qu’un viager occupé : le vendeur cède la propriété du bien tout en conservant un usufruit, c’est-à-dire le droit d’en user et d’en percevoir les revenus.
Deux grandes formes existent :
Le démembrement viager / vente de nue-propriété
Dans cette vente, l’usufruit est conservé à vie par le vendeur (souvent une personne âgée).
Le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire au décès de l’usufruitier.
👉 Dans ce cas, la valeur de l’usufruit est déterminée de manière économique, en se fondant sur l’espérance de vie statistique du ou des usufruitiers (et non sur le barème fiscal de l’article 669 du CGI, réservé aux donations).
Les frais de mutation sont donc calculés sur la valeur économique de la nue-propriété – exactement comme dans un viager occupé.
Le démembrement temporaire / investissement en nue-propriété
Ici l’usufruit est conservé pour une durée fixe (par exemple 10, 15 ou 20 ans) et généralement par un bailleur social.
Au terme convenu, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété, sans nouveau passage chez le notaire.
👉 La valeur de la nue-propriété est alors calculée en fonction de la durée de l’usufruit réservé : plus la durée est longue, plus la décote appliquée à la nue-propriété est importante.
Les frais de mutation suivent logiquement cette même proportion.
Dans les deux cas, le principe reste identique à celui d’un viager occupé : plus le droit conservé (usufruit ou DUH) est long ou économiquement élevé, plus la base taxable et les frais de mutation sont réduits.
Ces montages sont particulièrement adaptés aux investisseurs de long terme, ou aux vendeurs souhaitant transformer une partie de leur patrimoine immobilier en capital immédiat, tout en gardant la jouissance ou les revenus du bien.
A retenir
Exemple avec un vendeur de sexe masculin de 78 ans, pour un bien d’une valeur vénale de 360 000 €
| Type de vente | Jouissance | Base de calcul | Montant des « frais de notaire » |
|---|---|---|---|
| Viager occupé | DUH conservé par le vendeur | Valeur occupée 216 000 € | ~ 17 900 € |
| Viager libre | Transmise à l’acquéreur | Valeur vénale (libre) 360 000 € | ~ 28 500 € |
| Vente avec paiement à terme occupée | DUH conservé par le vendeur | Valeur occupée 216 000 € | ~ 17 900 € |
| Vente avec paiement à terme libre | Transmise à l’acquéreur | Valeur vénale (libre) 360 000 € | ~ 28 500 € |
| Vente de nue-propriété | Usufruit conservé par le vendeur | Valeur de la nue-propriété 224 700 € | ~ 18 600 € |
Les estimations de frais d’acte sont indicatives et peuvent varier selon :
- la nature du bien (logement ancien, neuf, terrain, etc.),
- la commune et le département,
- ou les éventuelles exonérations particulières.
Les simulateurs officiels tiennent compte de la hausse des DMTO entrée en vigueur en Alsace depuis avril 2025.
Pour un calcul précis, seul votre notaire peut établir le décompte définitif.
🥨 En Alsace, chaque viager est unique
Connaître le montant des frais de mutation permet d’avoir une vision réaliste et transparente du projet.
Et parce qu’en Alsace, on aime la rigueur et le travail bien fait, Osez Viager accompagne chaque projet avec le même soin :
- estimation indicative des frais pour aider l’acquéreur à se projeter,
- vérification des calculs notariaux (une relecture attentive évite bien des erreurs),
- et accompagnement jusqu’à la signature définitive, dans un cadre clair, humain et sécurisé.
