Aléa
Principe fondamental du viager reposant sur l’incertitude de la durée de versement de la rente, liée à la durée de vie du crédirentier. Sans aléa réel, la vente peut être remise en cause juridiquement.
Barème
En matière de viager et de nue-propriété, un barème est une table de données, établie à partir de statistiques démographiques officielles, permettant d’estimer la valeur financière d’un droit d’usage et d’habitation (DUH) ou d’un usufruit, notamment en fonction de l’âge du ou des vendeurs.
Les deux principaux barèmes couramment utilisés sont les barèmes Daubry et Tolosa, qui se présentent sous forme de tables à lecture directe. Ils constituent des références reconnues pour établir une première estimation des droits d’occupation.
Le recours à un barème constitue l’une des méthodes de calcul possibles. Dans la pratique, il peut être pertinent de compléter cette approche par d’autres éléments d’analyse, afin de tenir compte des caractéristiques propres au bien et au marché local.
Bouquet
C’est la somme versée dans une vente en viager le jour de la signature de l’acte authentique devant le notaire. Plus son montant est élevé, plus la rente sera petite, et vice-versa.
Clause résolutoire
C’est l’une des clauses de garanties incontournables qui permet d’annuler la vente en cas de non-paiement de la rente viagère.
Comptant
C’est la somme versée le jour de la signature de l’acte authentique devant le notaire, dans une vente avec paiement à terme.
Crédirentier
C’est le vendeur du bien en viager, créancier de la rente viagère.
Crédit vendeur
Mécanisme par lequel le vendeur accorde un délai de paiement à l’acquéreur, en acceptant que tout ou partie du prix soit réglé de manière échelonnée selon un échéancier fixé contractuellement.
Le crédit vendeur est notamment utilisé dans les ventes avec paiement à terme.
Débirentier
C’est l’acheteur du bien en viager.
Démembrement de propriété
C’est le fait de diviser une pleine propriété en nue-propriété et usufruit.
Droits de mutation à titre onéreux (DMTO)
Taxes perçues par l’État et les collectivités locales lors d’une vente immobilière. Elles constituent la part la plus importante de ce que l’on appelle couramment les “frais de notaire”.
Droit d’Usage et d’Habitation (DUH)
C’est un droit personnel attribué au vendeur qui lui permet de rester vivre chez lui aussi longtemps qu’il le souhaite, dans les conditions prévues à l’acte, sans pouvoir louer le bien.
Durée contractuelle
Durée fixée à l’avance dans le cadre d’une vente avec paiement à terme, pendant laquelle le prix est réglé selon un échéancier défini, sans aléa lié à la durée de vie.
Émoluments du notaire
Rémunération réglementée du notaire pour la rédaction et la signature de l’acte, calculée selon un barème national fixé par l’État.
Frais de notaire (ou frais de mutation)
Ce sont les frais versés lors de la signature de l’acte authentique. Contrairement à ce que leur nom laisse penser, ils ne rémunèrent pas uniquement le notaire : la plus grande partie correspond aux droits de mutation reversés à l’État et aux collectivités locales, auxquels s’ajoutent les émoluments du notaire et les débours.
En viager, les frais de notaire sont calculés sur la valeur réellement transmise à l’acquéreur, laquelle varie selon que le bien est occupé, libre, vendu avec paiement à terme ou démembré. 👉 Voir le calcul des frais de notaire en viager.
Libération anticipée
La libération anticipée désigne la situation dans laquelle un vendeur décide de quitter définitivement le bien avant l’extinction normale de ses droits d’occupation, selon le montage retenu :
Dans le cadre d’un viager occupé ou d’une vente avec paiement à terme occupée, le vendeur dispose d’un droit d’usage et d’habitation (DUH).
Dans le cadre d’une vente en nue-propriété, le vendeur conserve un usufruit.
La libération anticipée permet à l’acquéreur de récupérer la pleine jouissance du bien par anticipation.
Elle entraîne généralement le versement d’une récompense au profit du vendeur, selon les modalités prévues dans l’acte de vente.
Mensualité
C’est la somme versée chaque mois par l’acquéreur au vendeur dans le cadre d’une vente avec paiement à terme dont la durée est fixée contractuellement, à la différence de la rente viagère, qui est perçue à vie.
Privilège du vendeur
C’est la deuxième garantie incontournable pour le vendeur. C’est une hypothèque de premier rang prise à son profit, sa vie durant, afin de garantir le paiement de la rente ou des mensualités.
Récompense
La récompense est la contrepartie financière due au vendeur lorsqu’une libération anticipée intervient dans le cadre d’un viager occupé, d’une vente avec paiement à terme occupée ou d’une vente en nue-propriété assortie d’un usufruit.
Elle vise à compenser la perte anticipée du droit d’occupation du vendeur, qu’il s’agisse :
d’un droit d’usage et d’habitation (DUH) en viager ou en vente avec paiement à terme occupée,
ou d’un usufruit en nue-propriété.
La récompense peut prendre différentes formes, selon les stipulations contractuelles :
une revalorisation de la rente,
le versement d’un capital complémentaire,
ou une combinaison des deux.
Les modalités de calcul et de versement de la récompense sont définies dans l’acte de vente.
Rente réversible / non réversible
Rente viagère dont le versement se poursuit, en tout ou partie, au profit d’une autre personne désignée (souvent le conjoint) en cas de décès du crédirentier principal, selon les modalités prévues au contrat.
Rente viagère
C’est la somme payée par le débirentier au crédirentier toute sa vie durant.
Réversibilité de la rente
La rente peut être réversible à 100 % et sans frais entre époux, partenaires pacsés, concubins ou toute autre personne désignée au contrat.
Tête
La tête désigne la personne sur la durée de vie de laquelle est calculée la rente viagère, et qui en perçoit le versement.
La tête n’est pas nécessairement propriétaire du bien vendu en viager.
Usufruit
C’est un droit plus avancé que le droit d’usage et d’habitation. Il permet en plus la mise en location du bien par le crédirentier.
Valeur libre
Valeur d’un bien immobilier vendu sans occupation ni droit conservé par le vendeur, correspondant à sa valeur vénale en vente classique.
Valeur occupée
C’est la valeur occupée d’un bien qui correspond à sa valeur vénale diminuée de la valeur du droit d’usage et d’habitation.
Valeur vénale
C’est la valeur marchande du bien, le prix auquel il pourrait être vendu sans occupation (vente classique).
Vente avec paiement à terme
C’est une vente qui peut être libre ou occupée, mais dont la durée du paiement des mensualités est déterminée à l’avance. 👉 En savoir plus sur les ventes avec paiement à terme.
Vente classique
La vente classique désigne une vente immobilière traditionnelle, dans laquelle le prix est payé en une seule fois lors de la signature de l’acte authentique chez le notaire, généralement au moyen d’un apport personnel et/ou d’un crédit bancaire.
Le vendeur ne conserve aucun droit d’occupation sur le bien après la vente.
Viager à terme
En pratique, l’expression « viager à terme » est fréquemment utilisée pour désigner une vente avec paiement à terme, le plus souvent occupée, dans laquelle le prix est payé sur une durée fixée au contrat, sans aléa lié à la durée de vie.
Il s’agit alors d’un montage distinct du viager, qu’il convient de ne pas confondre.
Viager libre
C’est la vente en viager d’un bien immobilier libre de l’occupation des vendeurs. Il peut être habité ou loué par le débirentier. 👉 En savoir plus sur le viager libre.
Viager occupé
C’est la vente en viager d’un bien immobilier où le vendeur est bénéficiaire d’un droit d’usage et d’habitation. 👉 En savoir plus sur le viager occupé.
