Investir en nue-propriété :
une stratégie immobilière sereine et performante

Vous cherchez à diversifier vos placements immobiliers, mais vous souhaitez éviter les contraintes du locatif classique et la lourde fiscalité qui peut l’accompagner ?

L’investissement en nue-propriété, encore méconnu, offre une alternative séduisante.

Il combine l’accès à un bien immobilier à prix décoté, l’absence totale de gestion et des avantages fiscaux réels. En clair, un moyen simple et sécurisé de préparer l’avenir. Pour un investisseur, c’est un montage qui permet d’optimiser son capital, de sécuriser un actif immobilier de qualité et de se projeter sur un rendement chiffré basé sur la décote, avec très peu de risques opérationnels.

Qu’est-ce que l’achat en nue-propriété ?

Le principe est simple : la pleine propriété d’un bien est temporairement démembrée. Vous achetez la nue-propriété du logement (c’est-à-dire les « murs »), tandis qu’un usufruitier – souvent un bailleur institutionnel – conserve le droit de l’occuper et surtout de le louer pendant une durée déterminée à l’avance, en général de 15 à 20 ans.

Pendant toute cette période, c’est l’usufruitier qui prend en charge la gestion, l’entretien courant et les taxes liées au bien. De votre côté, vous ne percevez pas de loyers, mais vous n’avez aucune charge ni fiscalité à supporter. Ce fonctionnement permet de transformer les loyers futurs en réduction immédiate de prix. C’est le cœur de la logique économique pour un investisseur. Au terme du démembrement, l’usufruit s’éteint automatiquement et vous redevenez pleinement propriétaire, sans frais supplémentaires. Vous disposez alors d’un logement libre, que vous pouvez occuper, louer ou revendre.

Pourquoi choisir ce type d’investissement ?

Investir en nue-propriété permet d’acquérir un bien immobilier avec une décote importante sur le prix d’achat, souvent comprise entre 30 et 50 %. Cette réduction correspond en pratique aux loyers qui auraient été perçus pendant la durée de l’usufruit, mais qui ne le sont pas. Autrement dit, vous payez aujourd’hui un bien nettement moins cher, en échange d’une jouissance différée. Pour un investisseur, la décote n’est pas une perte : c’est un rendement anticipé et capitalisé dès l’achat, ce qui rend ce modèle très compétitif face à l’immobilier locatif classique.

Au-delà du prix attractif, ce placement apporte une tranquillité rare : aucune recherche de locataires, aucun risque d’impayés, aucune vacance locative. Vous êtes propriétaire sans subir les aléas de la gestion. À la sortie du démembrement, le logement vous est restitué en bon état, selon un engagement contractuel de l’usufruitier. L’usufruitier étant institutionnel, la sécurité juridique et opérationnelle est élevée. C’est un atout majeur pour les investisseurs.

Tableau : Avantages et inconvénients de l’investissement en nue-propriété

✅ Avantages	❌ Inconvénients
Prix d’acquisition décoté : création de performance dès l’achat, sans risque locatif	Pas de loyers perçus
Optimisation fiscale : aucune fiscalité pendant 15-20 ans	Liquidité réduite mais possible : revente possible en cours de démembrement, mais avec une décote par rapport à la pleine propriété
Frais de notaire réduits : frais de mutation sur valeur décotée et non pas sur la pleine propriété	Aléas du marché immobilier
Aucune gestion locative pour le nu-propriétaire : zéro risque d’impayés ou de rotation locative	Immobilisation longue : placement long terme
Assiette de transmission patrimoniale réduite par rapport à la pleine propriété
Reconstitution automatique de la pleine propriété au terme du contrat
Bien restitué en bon état : engagement contractuel sécurisé

Il s’agit donc d’un placement long terme, serein et optimisé fiscalement avec :

Un prix d’achat décoté de 30 à 50 % selon la durée de l’usufruit connue d’avance, cette décote correspondant à l’équivalent de 15 ou 20 ans (selon la durée du démembrement choisie) de loyers de marchés nets et non fiscalisés
Une plus-value potentielle à la revente ou des revenus locatifs après remembrement
Aucune fiscalité (IR et/ou IFI) pendant la phase de démembrement car vous ne percevez pas de loyers et que vous ne détenez pas la pleine propriété du bien
Aucune gestion locative
Et le bien est rendu en bon état à la fin du démembrement (engagement contractuel du bailleur).

Simulations et scénarios d’investissement

Exemple général (hors Alsace) :

Valeur pleine propriété : 300 000 €
Prix nue-propriété : 180 000 € (décote 40 %)
Durée usufruit : 15 ans

Scénario marché	Valeur estimée	Gain latent	TRI approximatif
Stable	300 000 €	+120 000 €	3,5 à 4,2 %
+1 %/an	348 000 €	+168 000 €	4,5 à 5 %
-0,5 %/an	279 000 €	+99 000 €	2,8 à 3,2 %

Ces chiffres montrent que même dans un scénario prudent, la performance provient principalement de la décote, et non d’un pari sur le marché.

À qui s’adresse la nue-propriété ?

Ce type d’investissement séduit particulièrement les contribuables fortement imposés (tranche marginale d’impôts supérieure à 30%), comme les cadres, professions libérales ou dirigeants d’entreprise, et qui n’ont pas besoin de revenus complémentaires immédiats qui alourdissent leur assiette fiscale.

Cas d’usage concrets :

Cadre de 45 ans préparant ses revenus retraite.
Libéral cherchant à optimiser ses revenus fonciers existants.
Expatrié souhaitant un actif en France sans aucune gestion.
Dirigeant organisant la protection de son conjoint.

Ce qu’ils privilégient c’est notamment :

le confort d’un placement sans gestion,
la défiscalisation des intérêts d’emprunt sur leurs revenus fonciers existants (sous conditions),
la perception de loyers dans le futur, au moment où ils en auront besoin (retraite),
et la valorisation du bien à la sortie du démembrement, à l’approche de leur retraite.

Dans les autres exemples de situations on rencontre fréquemment :

Les contribuables soumis à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) car en cas d’achat comptant, le montant investi en nue-propriété sort de l’assiette taxable à l’IFI durant toute la durée de l’usufruit.

Et les expatriés souhaitant investir en France sans aucune gestion à distance (tout est délégué à l’usufruitier), ni aucune imposition française sur les revenus fonciers, puisqu’il n’y en a pas, et un bien prêt à être habité, loué ou revendu à la fin du démembrement.

De manière générale, l’achat en nue-propriété s’adresse à celles et ceux qui veulent préparer leur retraite, sécuriser l’avenir de leur conjoint, diversifier leur patrimoine ou organiser une transmission dans un cadre fiscal optimisé.

Financer sa nue-propriété : un levier bancaire particulièrement efficace

Beaucoup d’investisseurs choisissent de financer leur nue-propriété par emprunt. C’est même le cas dans la majorité des opérations, car la structure du démembrement se prête naturellement à l’effet de levier.

Pourquoi le crédit fonctionne particulièrement bien sur la nue-propriété ?

Parce que vous financez un actif décoté, dont la valeur future redevient pleine propriété.

Autrement dit : le crédit porte sur 50 à 70 % du prix du bien… alors que vous récupérez 100 % de sa valeur au remembrement.

C’est un levier puissant et sécurisé sur le long terme.

Quels types de financements sont utilisés ?

Il existe plusieurs montages possibles selon votre banque, votre situation et vos objectifs :

Le crédit amortissable classique : C’est le plus courant. Vous remboursez le capital et les intérêts pendant la durée du démembrement. À la fin, vous retrouvez un bien libre, payé en grande partie par le levier du crédit.
Le crédit in fine (réservé à certains profils) : Vous payez uniquement les intérêts, et le capital est remboursé en une fois à terme. Ce montage peut être pertinent si vous disposez d’une épargne rémunérée ailleurs.
Le financement via une SCI : Adapté aux investisseurs patrimoniaux, couples ou successions. Permet d’optimiser la gouvernance et la transmission.

Déductibilité des intérêts : un atout fiscal majeur

Lorsque l’investisseur détient déjà des revenus fonciers existants, les intérêts d’emprunt souscrits pour l’acquisition de la nue-propriété peuvent, sous conditions, être déductibles de ces revenus.

Le bien étant destiné à produire des revenus imposables au terme du démembrement, l’administration fiscale considère les intérêts comme des charges engagées “en vue de l’acquisition ou de la conservation d’un revenu futur”.

Cela permet d’alléger votre fiscalité pendant toute la durée du démembrement et d’optimiser encore davantage l’effet de levier du crédit. Résultat :

réduction immédiate d’impôt,
optimisation de la charge d’intérêt,
et financement plus efficace.

Attention, cette analyse doit être faite avec un professionnel ou un conseiller en gestion de patrimoine.

Effet de levier : un exemple simple

Prix pleine propriété : 300 000 €
Prix nue-propriété : 180 000 €
Apport : 20 000 €
Crédit : 160 000 €
Valeur reconstituée estimée 15 ans plus tard : 300 000 € (scénario stable)

Avec 20 000 € d’apport, vous récupérez un bien qui en vaut 300 000 €. ➡️ Le rendement vient de la décote + du levier bancaire, pas de loyers.

Pourquoi le financement rassure de nombreux investisseurs ?

Le financement en nue-propriété rassure parce qu’il repose sur un cadre extrêmement stable. Les mensualités du crédit sont fixes et prévisibles, ce qui donne une visibilité parfaite sur l’effort d’épargne à long terme. L’investisseur n’a aucune gestion à assurer pendant toute la durée de l’usufruit : pas de vacance, pas d’entretien courant, pas d’impayés, puisque les loyers reviennent exclusivement à l’usufruitier.

Par ailleurs, l’opération porte sur un actif tangible acquis avec une décote importante, qui retrouve automatiquement sa pleine valeur au terme du démembrement. Cette mécanique sécurisée rend l’ensemble très lisible et crée un couple rendement/risque particulièrement équilibré, surtout lorsqu’on le compare à un investissement locatif classique souvent plus volatil et chronophage.

À retenir

Pour résumer, trois éléments expliquent pourquoi le financement fonctionne particulièrement bien sur la nue-propriété :

Le crédit finance un actif décoté, ce qui maximise l’effet de levier.
Les intérêts peuvent être déductibles selon votre situation fiscale.
Pas de loyers = pas de gestion, pas d’impayés, pas de stress.
À la fin de l’usufruit, vous récupérez un bien libre, sans fiscalité supplémentaire, prêt à être loué, occupé ou revendu.

C’est une des raisons pour lesquelles la nue-propriété séduit de plus en plus d’investisseurs exigeants.

Pour quels objectifs investir en nue-propriété ?

L’investissement en nue-propriété peut répondre à des objectifs très variés, selon votre profil et votre horizon de placement comme :

Préparer votre retraite avec des revenus différés en vous constituant un patrimoine immobilier.
Diversifier votre portefeuille patrimonial tout en déléguant totalement la gestion.
Organiser une transmission dans un cadre fiscal avantageux.

C’est un placement alternatif au viager traditionnel (durée de démembrement connue à l’avance) mais également une alternative aux SCPI ou au locatif classique pour les investisseurs souhaitant améliorer leur performance nette tout en réduisant leur exposition opérationnelle.

Comment fonctionne concrètement l’investissement en nue-propriété ?

Le principe : dissocier usufruit et nue-propriété

Dans ce type de montage, la pleine propriété d’un bien est temporairement démembrée :

Vous achetez la nue-propriété du bien (le prix est réduit car vous n’avez pas jouissance immédiate).
Un bailleur, souvent social, se voit attribuer l’usufruit temporaire (en principe de 15 à 20 ans, mais il est également possible de trouver des durées de démembrement plus courtes selon vos objectifs).

À l’issue de la période, l’appartement ou la maison est remise en état et vous récupérez automatiquement la pleine propriété, sans frais ni formalités.

Pendant la période de démembrement

L’usufruitier (le bailleur) :

prend en charge l’entretien courant du bien,
assure sa gestion locative,
et en tire les revenus (qui ne vous reviennent pas).

De votre côté :

vous ne gérez rien,
vous n’êtes pas fiscalisé sur des loyers que vous ne percevez pas,
vous ne payez pas la taxe foncière, ni de charges.

Sécurité juridique du montage

Cet investissement repose sur un cadre juridique solide et bien encadré :

L’usufruit est confié à un bailleur institutionnel, acteur professionnel habitué à la gestion locative et financière.
Les droits et obligations de chacun sont strictement définis par le Code civil, ce qui sécurise la relation entre usufruitier et nu-propriétaire.
Il n’existe aucune solidarité entre usufruitier et nu-propriétaire, chacun assume ses propres obligations (gestion pour l’usufruitier, propriété patrimoniale pour le nu-propriétaire).

Le bien doit être restitué en bon état d’usage et d’habitabilité à la fin de la période d’usufruit, conformément aux engagements contractuels.

Pour approfondir le cadre juridique et fiscal du démembrement, vous pouvez consulter la fiche officielle des Notaires de France sur l’usufruit et la nue-propriété.

Red flags & bonnes pratiques avant d’investir en nue-propriété

Même s’il s’agit d’un investissement sécurisé et encadré, il est important de respecter quelques bonnes pratiques pour garantir une opération réussie :

Choisir une zone à forte demande locative : la qualité de la localisation joue un rôle essentiel dans la valorisation à long terme et dans la fluidité de la gestion par l’usufruitier.
Préférer un usufruitier institutionnel solide : un bailleur social ou un opérateur institutionnel reconnu assure la pérennité de la gestion, la stabilité de l’occupation et la remise en état en fin de période.
Vérifier la qualité du promoteur et de la construction : un programme bien construit, aux normes, avec des matériaux pérennes, limitera les risques de travaux lourds et assurera une meilleure valorisation au remembrement.
Adapter la durée de l’usufruit à son projet patrimonial : une durée trop courte n’est pas toujours optimale lorsqu’on prépare une retraite dans 15 ou 20 ans. À l’inverse, une durée trop longue peut limiter la flexibilité pour certains profils.
S’assurer d’une cohérence entre budget, capacité bancaire et horizon d’investissement : la nue-propriété est un placement long terme : mieux vaut éviter de mobiliser des capitaux dont vous auriez besoin dans un horizon court.
Analyser la valorisation future avec objectivité : la performance dépend principalement de la décote d’entrée et de la qualité du bien : inutile de surévaluer des scénarios trop optimistes.

Ces bonnes pratiques permettent d’investir en toute sérénité et renforcent la cohérence patrimoniale de votre opération.

Comparatif rapide : Nue-propriété vs autres placements immobiliers

Critère	Nue-propriété	Locatif classique	SCPI
Fiscalité	0 € pendant 15–20 ans	Forte	Importante
Gestion	Aucune	Lourde	Nulle
Risque impayés	Nul	Élevé	Faible
Rendement net	Basé sur la décote	1,5 à 3 %	3,5 – 5 % brut
Liquidité	Moyenne	Moyenne	Faible

De belles opportunités d’investissement en Alsace et sur toute la France

Chez Osez Viager, nous vous proposons une sélection exclusive de biens en nue-propriété, que ce soit en Alsace ou sur le reste de la France, hors marché publicitaire.

Nous travaillons en lien direct avec des opérateurs reconnus du démembrement, sur des biens rigoureusement sélectionnés, situés dans des zones à fort potentiel : grandes métropoles, bassins d’emploi, communes dynamiques.

Concrètement, voici un exemple récent en Alsace :

Exemple investisseur – SAINT-LOUIS (ALSACE)

Photographie à titre d’illustration non contractuelle

📍 Localisation : zone dynamique frontalière avec une qualité de vie recherchée, forte demande, bassin d’emploi attractif
🔎 Durée usufruit : 17 ans
💰 Pleine propriété : 207 000 €
💸 Nue-propriété : 131 000 €
📉 Décote : 36,7 %
🏛️ Usufruitier : institutionnel
📈 Performance estimée :
Scénario stable : +55 à +70 k€ au remembrement
TRI estimatif : 3 à 4,2 %
🏠 Biens disponibles : T2, T3, standing récent

Exemple investissement nue propriété Saint Louis Alsace

Quand la nue-propriété n’est pas adaptée

L’investissement en nue-propriété n’est pas le bon choix pour vous :

Si vous avez besoin de revenus immédiats, car la nue-propriété n’en génère pas pendant toute la durée de l’usufruit.
Si vous envisagez une revente rapide, généralement avant 8 ans, car la liquidité est plus faible qu’un bien non démembré.
Si votre horizon de placement est court, ou si vous cherchez une valorisation rapide.
Si vous n’appréciez pas l’idée d’immobiliser un capital sur le long terme, même dans un cadre sécurisé.

En résumé : l’investissement en nue-propriété, c’est…

🔐 La sécurité d’un contrat clair et encadré ;

🕊️ La tranquillité totale pendant toute la durée de l’usufruit ;

📆 Une perspective de valorisation à moyen ou long terme (durable) ;

🎯 Une fiscalité optimisée ;

🌍 Des opportunités sur tout le territoire.

Pourquoi la nue-propriété est un véritable outil patrimonial

L’investissement en nue-propriété ne se limite pas à acheter un bien décoté : c’est une stratégie patrimoniale complète, pensée pour les investisseurs qui recherchent de la performance, de la stabilité et de la prévisibilité.

Voici les trois bénéfices clés à retenir :

1. Une performance intégrée dès l’achat

La décote (souvent entre 30 et 50 %) représente la valorisation future déjà captée, sans risque locatif ni gestion quotidienne.
C’est un rendement “anticipé” et sécurisé, basé sur un actif tangible.

2. Une tranquillité totale pendant toute la durée du démembrement

Aucune gestion, aucune charge, aucune fiscalité (sous conditions).
Vous investissez de manière sereine, avec une visibilité parfaite sur vos engagements et sans aléa de cash-flow.

3. Une stratégie long terme cohérente

À la fin de l’usufruit, vous récupérez un bien libre, dans un marché où l’offre se raréfie. Vous pouvez alors :

le louer,
l’occuper,
ou le revendre pour sécuriser une plus-value.

C’est un outil particulièrement pertinent pour préparer la retraite, diversifier son patrimoine, ou protéger un conjoint.

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Chaque projet patrimonial est unique.

Selon votre horizon d’investissement, votre fiscalité et vos objectifs, la nue-propriété peut être une excellente stratégie… ou ne pas être la plus adaptée.

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Questions fréquentes

Suis-je obligé d’attendre le terme pour revendre ?

Non. Même si la durée du démembrement est connue à l’avance, vous pouvez céder votre nue-propriété avant son terme. Dans ce cas, l’acquéreur reprend votre place et attendra la fin de l’usufruit pour retrouver la pleine propriété. La liquidité est donc possible, mais plus réduite qu’un bien non démembré.

Quelle est la fiscalité ?

Pendant la durée du démembrement, vous ne percevez aucun loyer : vous n’êtes donc pas imposé à l’impôt sur le revenu ni aux prélèvements sociaux sur des revenus fonciers. La nue-propriété est également exclue de l’assiette de l’IFI. Si vous financez votre acquisition par emprunt, les intérêts peuvent être déductibles de vos revenus fonciers existants. À la fin du démembrement, vous retrouvez la pleine propriété sans fiscalité particulière.

Quels sont les risques d’un investissement en nue-propriété ?

Le principal risque est lié à l’évolution du marché immobilier : la valeur du bien au terme du démembrement dépendra du marché à ce moment-là. Par ailleurs, la liquidité est plus faible qu’un bien libre, car la revente avant terme peut se faire avec une décote. En revanche, le cadre contractuel sécurise l’absence de gestion et de charges.

Quels types de biens sont proposés en nue-propriété ?

Il s’agit souvent d’appartements situés dans de grandes métropoles, des communes attractives ou des bassins d’emploi dynamiques. Les biens sont rigoureusement sélectionnés afin d’assurer leur valorisation à long terme.

Comment évolue la valeur d’une nue-propriété avec les taux d’intérêt ?

L’impact des taux est indirect et concerne uniquement la façon dont les décotes sont calculées lors de la création d’un programme.

Lorsque les taux montent, la décote proposée sur les nouveaux programmes peut être légèrement plus élevée.
Lorsque les taux baissent, la décote peut être un peu réduite.

Mais une fois que vous avez acheté, la décote est définitivement fixée dans l’acte : elle ne changera plus.

Il n’y a donc aucun impact des variations de taux sur :

votre prix d’achat,
votre décote,
votre performance,
votre valorisation future.

La performance dépend principalement :

du prix d’acquisition décoté,
et de la valeur du bien au remembrement.

Que se passe-t-il si je veux revendre avant la fin du démembrement ?

La nue-propriété peut être revendue à tout moment, mais avec une décote calculée en fonction de la durée d’usufruit restante. C’est une liquidité réduite, mais bien réelle.

Que se passe-t-il à la fin du démembrement ?

À l’expiration de la durée prévue, l’usufruit s’éteint automatiquement et sans frais. Vous redevenez plein propriétaire du bien, libre de toute occupation. Vous pouvez alors l’occuper, le louer ou le revendre selon vos objectifs

Qui entretient le logement pendant la durée du démembrement ?

C’est l’usufruitier (souvent un bailleur institutionnel) qui prend en charge la gestion locative, les travaux d’entretien courant et les taxes. Le bien vous est restitué en bon état d’usage et d’habitabilité à la fin du contrat, selon un engagement contractuel.

Qui réalise les travaux pendant l’usufruit ?

L’usufruitier prend en charge :

l’entretien courant,
les dépenses liées à l’usage du bien,
la gestion locative,
et les taxes afférentes.

Les gros travaux structurels restent légalement à la charge du nu-propriétaire, mais en pratique très rares dans ce type de montage (programme récent).

Est-ce que je peux financer mon achat à crédit ?

Oui. Il est tout à fait possible de financer une acquisition en nue-propriété par emprunt. Dans ce cas, les intérêts d’emprunt peuvent, sous conditions, être déductibles de vos revenus fonciers existants, ce qui permet une optimisation fiscale supplémentaire.

Que se passe-t-il si le bailleur institutionnel fait faillite ?

Les usufruitiers institutionnels sont des acteurs solides et régulés.
En cas de défaillance exceptionnelle, l’usufruit serait transmis, liquidé ou repris par un autre organisme selon les règles juridiques en vigueur. Cela n’a aucune incidence sur la nue-propriété, qui reste intacte.

Quel est l’impact de l’inflation ?

L’inflation n’impacte pas directement la nue-propriété puisque vous ne percevez pas de loyers.
Mais elle peut :

augmenter les prix de l’immobilier à long terme,
renforcer la valeur patrimoniale du bien récupéré au remembrement.

Peut-on transmettre une nue-propriété facilement ?

Oui. La nue-propriété peut être :

donnée,
transmise en succession,
portée par une SCI,
partagée entre héritiers.

C’est même un outil de transmission souvent utilisé, car la base taxable est réduite par rapport à la pleine propriété.

Comment est fixée la décote ?

Elle dépend :

de la durée de l’usufruit (généralement 15–20 ans),
du niveau de loyers attendus,
de la zone géographique,
et des caractéristiques du bien.

Plus la durée est longue, plus la décote est importante.

Avertissements et mentions légales

L’investissement en nue-propriété est un placement de long terme. La durée de l’usufruit est généralement de 15 à 20 ans, et la valeur finale dépendra du marché immobilier. Aucun revenu n’est perçu pendant la période du démembrement : il convient donc de l’intégrer dans une stratégie patrimoniale globale. Ce type de placement doit être étudié avec l’aide d’un professionnel (conseiller en gestion de patrimoine, notaire, fiscaliste).

Nos honoraires sont inclus dans le prix et à la charge du vendeur.

Investir en nue-propriété : une stratégie immobilière sereine et performante