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Vendre un bien en viager libre : comment ça marche et à qui cela s’adresse ?
Le viager libre permet de transformer un patrimoine immobilier – appartement, maison, garage, terrain, bungalow, etc. – en une source de revenus pérennes, sans conserver de droit d’usage et d’habitation, c’est-à-dire sans garder la possibilité d’y habiter.
Dès la signature chez le notaire, l’acheteur devient pleinement propriétaire et verse un bouquet puis une rente viagère indexée. Cette formule s’adresse principalement aux propriétaires de résidences secondaires, de biens déjà loués ou d’annexes sous-exploitées, qui souhaitent sécuriser leur avenir financier sans les contraintes de la gestion locative, mais aussi aux propriétaires de résidences principales qui souhaitent déménager.
Qu’est-ce que le viager libre ?
Définition et comparaison avec le viager occupé
Dans le viager libre, le vendeur (crédirentier) part de son bien et l’acheteur (débirentier) peut l’occuper ou le louer dès la signature. A contrario, dans le viager occupé, le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation, généralement pour le reste de sa vie ou jusqu’à son départ en maison de retraite. L’acheteur doit dans ce cas attendre la fin de ce droit d’usage et d’habitation (par abandon ou extinction) avant de disposer du bien.
Calcul du bouquet et de la rente
La première étape consiste à estimer la valeur vénale de votre bien : c’est le prix qu’il vaudrait en vente classique, au regard du marché actuel de votre secteur. Cette estimation doit être faite avec sérieux et objectivité. Attention aux chiffres donnés « pour faire plaisir » ou trop flatteurs, qui faussent ensuite toute la logique du viager et peuvent bloquer la vente.
Un même appartement de 3 pièces ne vaudra pas le même prix selon qu’il se trouve dans le quartier des Contades, à l’étage élevé avec ascenseur, ou dans un autre arrondissement en rez-de-chaussée sur cour. De même, une chambre en plus, un balcon, ou une vue dégagée peuvent faire varier sensiblement la valeur.
Cette valeur vénale est ensuite est répartie en un bouquet, le capital initial, souvent de l’ordre de 20 à 40 % de la valeur du bien et en une rente viagère calculée selon l’âge et l’espérance de vie statistique moyenne du ou des vendeur(s). A savoir que cette rente viagère (à vie) est indexée selon l’Indice de Référence des Loyers (IRL) et est recalculée à la date anniversaire de la signature de l’acte authentique.
Exemple concret : Marc, 75 ans, vend sa maison 4 chambres en viager libre qui a pour valeur 450 k€. Il peut toucher un bouquet de 60 000 € et une rente mensuelle de 2 400 € indexée (exemple 1). L’acheteur peut louer ou habiter la maison dès le jour de la signature.
Quels biens peut-on vendre en viager libre ?
Résidence secondaire
Dans la majorité des cas ce sont les maisons ou appartements de vacances inutilisés qui sont vendus en viager libre. Cela permet aux vendeurs de génèrer rapidement un complément de revenus sans les tracas de location saisonnière.
Bien mis en location
Une autre catégorie de bien que l’on rencontre fréquemment sont les maisons ou appartements déjà loués. En viager libre loué, l’acheteur reprend le locataire en place. Le contrat prévoit toujours une rente supérieure au loyer pour préserver l’aléa juridique et éviter l’annulation du viager.
Les biens annexes (garage, terrain, local, etc.)
Les autres types de biens immobiliers que l’on retrouve en viager libre sont généralement les garages, les terrains non bâtis et les locaux commerciaux.
Quels sont les avantages pour le vendeur ?
Le viager libre (c’est-à-dire libre de votre occupation, mais qui peut être actuellement loué) vous permet de :
- Percevoir un bouquet net d’impôts
- Avoir une rente supérieure au loyer indexée à vie
- Avoir une rente fortement défiscalisée (70 % si la rente démarre après vos 70 ans)
- Préserver votre conjoint avec une rente 100% réversible (peu importe votre statut marital ou que vous soyez tous deux propriétaires)
- Ne plus payer de taxe foncière
- Ne plus payer de charges et de travaux (comme une vente classique)
- Ne plus avoir de vacances de locataires
- Ne plus avoir à remettre en l’état le bien entre deux locations
- Vous simplifiez la vie par rapport à une gestion locative.
Le viager libre est une solution qui vous permet de gagner en sérénité tout en percevant d’avantage que la location de votre bien.
Quels sont les avantages pour l’acheteur ?
Pleine propriété dès la signature et utilisation immédiate
Comme un achat classique, lorsque vous achetez en viager libre vous avez la possession immédiate du bien, quel qu’il soit. C’est-à-dire que vous pouvez y habiter ou le louer sans délai, et également le revendre quand vous le souhaitez. Libre à vous de maximisez sa rentabilité via de la location saisonnière, colocation ou bail classique dès le jour J (sous réserve d’un règlement de propriété favorable le cas échéant).
Un paiement progressif sans crédit
L’avantage majeur de ce type de vente immobilière réside dans le mode de paiement : le bouquet et la rente se substituent à un emprunt bancaire : votre achat s’étale naturellement sur la durée de vie du vendeur, sans intérêt bancaire.
| Avantages | Pour le crédirentier | Pour le débirentier |
|---|---|---|
| Financier | Perçoit une rente viagère régulière, indexée, avec possibilité de réversion | Paie progressivement le prix du bien, sans recourir à un crédit |
| Bouquet / Paiement comptant | Reçoit un capital net d’impôts à la signature (le bouquet) | Limite l’effort d’investissement initial, sans frais bancaires |
| Moins de contraintes | Exonération de la taxe foncière, des charges et des travaux | Devient plein propriétaire dès la vente, sans droit d’usage restant |
| Gestion locative | Plus de locataires, de travaux, de vacances ou de remises en état | Possibilité de mise en location immédiate |
| Tranquillité | N’a plus à gérer son bien ni ses locataires | Peut rénover, habiter, revendre ou louer dès l’achat |
Q&A – les questions les plus fréquentes :
Peut-on vendre un bien loué en viager libre ?
Oui. En viager libre loué, l’acheteur reprend le locataire existant. La rente fixée doit rester supérieure au montant du loyer pour garantir l’aléa du contrat.
Peut-on louer un viager libre ?
Bien sûr, le viager libre est une très belle opportunité pour réaliser un investissement locatif, attention toutefois à la location saisonnière qui peut être limitée par le règlement de copropriété éventuel ou par la réglementation de la municipalité :
- Le règlement de copropriété peut interdire ou restreindre l’activité de location meublée de courte durée (ex. : Airbnb), en particulier si le bien est situé dans une copropriété à usage exclusivement habitation bourgeoise, résidentielle ou tranquille.
Même si le bien est en pleine propriété, l’acheteur doit respecter ce règlement. - La municipalité, où dans de nombreuses communes, surtout en zones tendues ou villes touristiques (Strasbourg, Paris, Bordeaux, etc.), la location saisonnière est soumise à :
- Déclaration préalable (auprès de la mairie),
- Changement d’usage du bien (notamment pour les résidences secondaires),
Et parfois un système de compensation (remettre un bien en location longue pour en louer un autre en saisonnier).
Quel est le montant du bouquet ?
Si généralement le bouquet est de l’ordre de 30 % de la valeur du bien, il n’est pas obligatoire d’un avoir un et son montant doit être fixé en fonction de vos besoins.
La rente doit-elle être supérieure au loyer ?
Le viager est un contrat qui repose sur un principe fondamental : l’incertitude sur la durée du versement de la rente. C’est ce qu’on appelle l’aléa.
Dans le cas d’un viager libre, si l’acheteur met le bien en location et encaisse un loyer plus élevé que la rente qu’il verse au vendeur, cela peut poser problème. Pourquoi ? Parce qu’il n’y a plus vraiment d’incertitude pour l’acheteur : il est quasiment sûr d’être gagnant, quel que soit le temps que vivra le vendeur.
Dans ce cas, la vente pourrait être remise en cause devant un tribunal, voire annulée, car elle ne respecte plus l’équilibre du contrat de viager.
Il existe cependant des exceptions : par exemple, si le bien nécessite d’importants travaux avant d’être loué, ou si le bouquet versé au départ est particulièrement élevé, les juges peuvent considérer que l’aléa est bien présent malgré tout.
Que se passe-t-il au décès du crédirentier ?
Deux cas de figure sont possibles selon ce qui a été prévu dans le contrat de vente :
- Sans clause de réversion : à la date du décès du crédirentier (le vendeur), le versement de la rente s’arrête définitivement. L’acheteur devient alors pleinement propriétaire, sans avoir d’autres sommes à verser. C’est le cas le plus simple, mais il suppose que le vendeur vivait seul ou qu’aucune réversion n’était souhaitée.
- Avec clause de réversion : si une clause de réversion a été prévue dans l’acte, alors la rente continue d’être versée au conjoint survivant, ou à un autre bénéficiaire désigné (co-propriétaire, partenaire de PACS, proche). Ce bénéficiaire perçoit la rente dans les mêmes conditions, jusqu’à son propre décès. Cette clause peut être prévue même si les deux personnes ne sont pas mariées ou si un seul des deux était officiellement propriétaire du bien.
La clause de réversion est fortement recommandée pour protéger un conjoint ou un proche vulnérable. Elle doit être rédigée avec le plus grand soin.
Pour quels types de situations est préconisé le viager libre ?
Vous avez une résidence secondaire inutilisée ? Vous avez une propriété en location mais la gestion locative est de plus en plus contraignante pour vous ? Vous comptez partir en maison de retraite, en résidence séniors, en EHPAD, au soleil ? Vous avez un bien annexe que vous n’utilisez pas comme un garage, un local, un terrain ?
Le viager libre est une solution qui s’offre à vous pour obtenir des revenus complémentaires à vie sans le risque de voir son capital fondre au soleil.
Les + de Osez Viager :
Un viager libre sur-mesure
Nous mettons tout en œuvre pour définir le bon rapport bouquet / rente qui permettra de répondre le mieux à vos attentes et projets de vie, tout en facilitant la vente de votre bien immobilier.
Accompagnement notarial et clauses essentielles
Chez Osez Viager, la rédaction de l’avant-contrat et de l’acte authentique s’effectue en étroite collaboration avec le notaire. C’est un travail à quatre mains : nous apportons notre expertise technique du viager en proposant des clauses sur mesure (rente réversible, indexation, gestion en cas de décès, etc.), et le notaire assure la sécurisation juridique de l’ensemble de la vente. Ce fonctionnement collaboratif est particulièrement apprécié par les études, car il permet d’avancer efficacement, avec un haut niveau de rigueur et de clarté pour toutes les parties. L’objectif commun : une vente sereine, sécurisée, et parfaitement conforme.
Le viager libre est une solution claire, sécurisée et opérationnelle pour transformer un bien immobilier – maison, appartement, garage, terrain – en revenus complémentaires à vie, tout en déchargeant le vendeur des contraintes de gestion et de charges.
Vous vous interrogez sur la faisabilité de cette solution dans votre situation ?
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