Le viager occupé

Qu'est ce que le viager occupé ?

Le viager occupé vous permet de continuer à vivre dans votre bien tout en recevant un revenu complémentaire indexé et sécurisé.

Vous avez le droit de rester dans votre habitation autant de temps que vous le souhaitez, vous gardez ce que nous appelons le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) de votre bien. De plus, toutes les charges qui incombent à un propriétaire sont alors prises en charge par le débirentier (l’acheteur), comme la taxe foncière, les gros travaux, etc. et si un jour vous décidez de quitter votre logement alors votre rente sera majorée.

Pourquoi vendre en viager occupé ?

La vente en viager occupé permet de :

Rester vivre chez soi toute sa vie (l’acheteur ne pourra jamais vous mettre dehors)
Augmenter sa retraite avec des revenus sécurisés et indexés à vie
Percevoir un bouquet net d’impôts
Avoir une rente fortement défiscalisée (plus de 70 % après vos 70 ans)
Préserver son conjoint avec une rente 100% réversible (que vous soyez marié ou non et que votre conjoint soit propriétaire ou non)
Ne plus payer de taxe foncière (excepté la partie liée à l’enlèvement des ordures ménagères)
Ne payer plus qu’une partie des charges locatives
N’avoir plus aucuns gros travaux à payer (toiture, changement de chaudière, etc.)

Le viager occupé est LA solution qui permet de faire face au coût de la vie en constante augmentation et aux fins de mois difficiles.

Pour aller plus loin sur le viager occupé...

Mais qu'est-ce donc précisément ce droit d'usage et d'habitation ? Serai-je toujours propriétaire ?

La pleine propriété d’un bien comprend l’usus (le droit d’user du bien), le fructus (le droit d’en récolter les fruits) et l’abusus, le droit d’en disposer. Lorsque vous vendez en viager occupé, vous vendez l’abusus et le fructus mais vous gardez la faculté d’habiter le bien (l’usus). C’est pourquoi la valeur de ce droit est soustraite à la valeur totale de votre bien (valeur vénale ou valeur du bien s’il était vendu « classiquement » en pleine propriété). En d’autres termes, il est soustrait du prix de vente le montant des loyers qui seraient normalement perçus pour votre bien immobilier.

Exemple de calcul d'un viager occupé

Prenons l’exemple d’un homme seul âgé de 75 ans dont le bien a pour valeur vénale 450 k€. Nous allons calculer le DUH dit « économique » par différentes méthodes de calcul (méthode par loyer similaire, méthode du taux de rendement immobilier, DUH Tolosa ou Daubry). Ici nous arrivons à 194 k€, montant qui est déduit de la valeur vénale du bien, il y a donc un reste à vendre de 256 k€. Ce montant sera réparti en bouquet + rente à vie.

Si généralement le bouquet est de l’ordre de 30%, il n’est pas obligatoire d’un avoir un, comme il n’est pas obligatoire d’avoir une rente (voir le viager occupé sans rente). Ce qui est important c’est que la répartition entre bouquet et rente corresponde à vos besoins.

Bien que la rente soit fortement défiscalisée vous souhaitez éviter toute imposition ?

La fiscalité de la rente dépend de l’âge que vous avez au moment du démarrage de celle-ci (voir tableau). La défiscalisation est à son maximum à compter de 70 ans.

Plusieurs solutions peuvent s’offrir à vous pour éviter toute imposition, comme le viager occupé sans rente ou la vente avec paiement à terme. Dans cette dernière nous ne parlons plus de rente viagère mais de mensualités sur une durée qui est prévue à l’avance dans le contrat (généralement de 10 à 20 ans) et celles-ci sont exonérées d’impôts sur le revenu.

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