Le viager occupé

Qu'est ce que le viager occupé ?

Le viager occupé vous permet de continuer à vivre dans votre logement tout en recevant un revenu complémentaire, indexé et sécurisé.

Vous conservez le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) de votre logement, ce qui vous autorise à y rester aussi longtemps que vous le souhaitez. De plus, les charges qui incombent habituellement au propriétaire sont prises en charge par le débirentier (l’acheteur), comme la taxe foncière ou les gros travaux. Enfin, si un jour vous décidez de quitter votre logement, votre rente sera alors majorée.

Pourquoi vendre en viager occupé ?

La vente en viager occupé permet de :

Rester vivre chez soi toute sa vie (l’acheteur ne pourra jamais vous mettre dehors)
Augmenter sa retraite avec des revenus sécurisés et indexés à vie
Percevoir un bouquet net d’impôt
Bénéficier d’une rente fortement défiscalisée (plus de 70 % après vos 70 ans)
Préserver son conjoint avec une rente 100% réversible (que vous soyez marié ou non et que votre conjoint soit propriétaire ou non)
Ne plus payer de taxe foncière (excepté la partie liée à l’enlèvement des ordures ménagères)
Ne plus payer qu’une partie des charges locatives
Ne plus avoir aucun gros travaux à régler (toiture, changement de chaudière, etc.)

Le viager occupé est LA solution qui permet de faire face au coût de la vie en constante augmentation et aux fins de mois difficiles.

Pour aller plus loin sur le viager occupé...

A qui s'adresse ce type de vente immobilière ?

Le viager occupé s’adresse avant tout aux personnes qui souhaitent rester chez elles, dans leur cadre de vie, aussi longtemps qu’elles le désirent.
C’est une solution pour améliorer leur quotidien, compléter leurs revenus et profiter pleinement de leur retraite, sans se soucier des contraintes financières.

Les vendeurs ont généralement plus de 65 ans et leurs histoires sont toutes différentes :

Sans enfants, certains veulent simplement profiter de leur patrimoine et de la vie.
Avec enfants, d’autres sont encouragés par leur famille à profiter davantage de leur retraite ; parfois les relations familiales sont compliquées ; ou encore, dans le cas de familles recomposées, le viager peut être un moyen de préparer la succession en toute sérénité.

Mais qu'est-ce donc précisément ce droit d'usage et d'habitation ? Serai-je toujours propriétaire ?

La pleine propriété d’un bien comprend l’usus (le droit d’user du bien), le fructus (le droit d’en récolter les fruits) et l’abusus, le droit d’en disposer. Lorsque vous vendez en viager occupé, vous vendez l’abusus et le fructus mais vous gardez la faculté d’habiter le bien (l’usus). C’est pourquoi la valeur de ce droit est soustraite à la valeur totale de votre bien (valeur vénale ou valeur du bien s’il était vendu « classiquement » en pleine propriété). En d’autres termes, il est soustrait du prix de vente le montant des loyers qui seraient normalement perçus pour votre bien immobilier.

Exemple de calcul d'un viager occupé

Prenons l’exemple d’un homme seul de 75 ans dont le bien a une valeur vénale de 450 k€. Nous calculons le DUH « économique » selon différentes méthodes : il ressort à 194 k€.
Cette valeur étant déduite de la valeur vénale, le reste à vendre est de 256 k€. Ce montant est ensuite réparti entre le bouquet et la rente viagère.

Si généralement le bouquet est de l’ordre de 30%, il n’est pas obligatoire d’un avoir un, comme il n’est pas obligatoire d’avoir une rente (voir le viager occupé sans rente). Ce qui est important c’est que la répartition entre bouquet et rente corresponde à vos besoins.

Bien que la rente soit fortement défiscalisée vous souhaitez éviter toute imposition ?

La fiscalité de la rente dépend de l’âge que vous avez au moment du démarrage de celle-ci (voir tableau). La défiscalisation est à son maximum à compter de 70 ans.

Plusieurs solutions peuvent s’offrir à vous pour éviter toute imposition, comme le viager occupé sans rente ou la vente avec paiement à terme. Dans cette dernière nous ne parlons plus de rente viagère mais de mensualités sur une durée qui est prévue à l’avance dans le contrat (généralement de 10 à 20 ans) et celles-ci sont exonérées d’impôts sur le revenu.

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