Le viager occupé avec un droit d'usage et d'habitation temporaire
Ce type de viager est intéressant si vous savez que vous allez libérer le bien à une date déterminée.
Cela peut concerner une résidence secondaire que vous n’utiliserez plus dans quelques années, votre résidence principale que vous comptez quitter pour vivre en résidence seniors, ou encore pour profiter de votre retraite sous le soleil.
En d’autres termes, vous savez que vous n’occuperez pas le bien jusqu’à la fin de votre vie et vous connaissez la date de libération.
Cette occupation temporaire a un impact sur le montant du Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) qui sert de base au calcul du viager.
L’occupation étant de durée limitée, l’acheteur pourra bénéficier du bien plus tôt pour l’habiter ou le louer.
👉 Résultat : la décote appliquée sur la valeur vénale du bien sera moindre, et vous bénéficierez d’un bouquet et/ou d’une rente plus élevés.
Le viager occupé avec une rente différée
Le viager occupé avec une rente différée reste un viager occupé « classique », c’est-à-dire avec une rente viagère, mais dont le versement est décalé dans le temps.
La rente est soumise à l’impôt sur le revenu, avec un abattement fiscal qui dépend de l’âge du crédirentier au moment de la perception de la première rente.
Il peut donc être pertinent de différer son démarrage.
👉 En effet, une fois fixé, le taux d’abattement reste invariable. Or il atteint son maximum à partir de 70 ans, avec une défiscalisation de 70 %.
La vente à terme
La vente à terme est un type de vente à ne pas confondre avec la vente avec paiement à terme occupée, qui permet de rester vivre chez soi à vie.
Dans la vente à terme, le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) est accordé pour la même durée que celle prévue pour le paiement des mensualités. Il est donc essentiel pour le vendeur de savoir où il compte vivre une fois ce délai écoulé.
Ce mécanisme se rapproche du viager occupé temporairement, mais la nuance réside dans le mode de paiement :
le viager occupé temporairement prévoit une rente à vie,
tandis que la vente à terme fixe des mensualités sur une durée déterminée.
La vente de la nue-propriété
La vente de la nue-propriété est intéressante si vous louez ponctuellement le bien que vous occupez (par exemple via Airbnb ou une chambre louée à un étudiant).
Ce type de vente vous permet de conserver l’usufruit du bien : vous pouvez continuer à y habiter et les loyers issus de la location restent à votre profit.
En revanche, en tant qu’usufruitier, vous assumez les responsabilités d’un propriétaire bailleur :
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paiement de la taxe foncière,
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signature des contrats de location,
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souscription d’une assurance loyers,
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encaissement des loyers,
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entretien du logement, y compris les gros travaux et les rénovations en cas de dégradation.
Ce type de vente est particulièrement adapté si vous avez un besoin important en capital.
Cependant, ce besoin peut aussi être couvert par un viager occupé sans rente, qui présente l’avantage d’une répartition des charges différente, surtout si vous n’avez pas l’habitude de louer votre logement.
