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Critère
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Pourquoi c’est important
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Surface / nombre de pièces
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La taille du bien dépend bien sûr de son usage futur (résidence principale, maison secondaire, projet familial), mais elle a aussi un impact patrimonial important.
Un bien plus spacieux ou disposant d’une pièce supplémentaire peut :
- offrir davantage d’options lors d’un changement de projet,
- permettre une valorisation plus forte à la revente,
- et constituer un apport solide si vous décidez par la suite de financer un autre achat immobilier.
En viager, ces critères prennent encore plus de sens : un bien bien configuré permet souvent une revente optimisée après libération, ou un arbitrage patrimonial plus simple.
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DPE (Diagnostic de Performance Énergétique)
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Le DPE reste un critère important pour comprendre la performance énergétique du bien, mais son impact n’est pas le même selon le type d’achat.
En viager, les logements classés F ou G peuvent même représenter une vraie opportunité patrimoniale, car :
- ils bénéficient souvent d’une décote plus importante,
- il n’y a pas d’obligation de rénovation énergétique pendant l’occupation (contrairement à la location classique),
- les travaux peuvent être réalisés après libération, de manière planifiée et plus rentable,
- une rénovation globale post-libération permet souvent une valorisation forte à la revente.
L’essentiel est donc d’intégrer le DPE dans une vision long terme, en fonction de votre stratégie : usage personnel, investissement, viager occupé ou libre.
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Qualité du logement
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L’état général du bien est un point important, mais il doit être analysé en fonction de votre stratégie.
Dans une maison ancienne, l’isolation, les matériaux ou certains travaux peuvent paraître conséquents, mais ils représentent aussi :
- une source de décote à l’achat,
- un levier de valorisation au moment où le bien sera récupéré,
- et la possibilité de planifier les travaux de manière cohérente et rentable.
En viager, l’impact des travaux n’est pas le même qu’en location classique :
- vous n’avez pas de rénovation énergétique obligatoire pendant l’occupation,
- et selon leur nature, des travaux importants pourront être réalisés au moment de la libération (cuisine, salle de bain, redistribution intérieure, rénovation globale),
- ce qui permet souvent une valorisation forte à la revente ou dans le cadre d’un projet patrimonial.
L’essentiel est d’évaluer le potentiel à long terme plutôt que de rechercher un bien “parfait” dès l’achat.
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Terrain / espace extérieur
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Un jardin, une cour, un terrain ou un espace à bâtir influencent fortement la valeur patrimoniale d’un bien.
Au-delà du confort, ces espaces offrent :
- un potentiel de valorisation important, surtout lors d’une revente après libération dans le cas d’un achat en viager,
- la possibilité d’envisager une extension, une surélévation ou une réorganisation des volumes, selon les règles d’urbanisme,
- une meilleure liquidité à la revente (les biens avec extérieur restent plus recherchés),
- et, dans certains cas, un potentiel de division parcellaire ou de construction complémentaire.
En viager, ces surfaces extérieures sont un atout particulièrement intéressant : vous ne les exploitez pas immédiatement, mais elles renforcent la valeur future du bien et sécurisent votre investissement à long terme.
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Proximité des services
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Dans un achat classique, la proximité avec Strasbourg, les commerces, les transports, les écoles ou les services de santé influence directement votre confort quotidien et votre organisation de vie.
En viager, l’impact est différent : même si vous n’en profitez pas immédiatement, un emplacement bien desservi garantit :
- une attractivité plus forte à la revente après libération,
- une meilleure liquidité du bien dans le temps,
- un risque réduit de décote, grâce à une demande structurellement plus élevée dans les zones bien situées.
Autrement dit :
- en classique, la localisation permet d’améliorer votre confort ;
- en viager, elle permet de sécuriser la valeur future du bien et de maximiser le potentiel d’apport pour financer un prochain projet.
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