Vendre en viager
Comment savoir si c’est fait pour vous ?

Le viager est souvent évoqué comme une solution « à part », souvent mal comprise, parfois idéalisée.
En réalité, ce n’est ni une solution miracle, ni une décision anodine.

Avant de parler de types de viager, de rentes ou de montages juridiques, la vraie question est la suivante :

Est-ce que cette solution correspond réellement à votre situation, à vos besoins et à votre projet de vie ?

Cette page a pour objectif de vous aider à y voir clair, simplement, et à vous positionner sereinement.

Le viager n’est pas une solution universelle (et c’est une bonne chose)

Contrairement à certaines idées reçues, le viager n’est pas réservé à une situation unique, mais il ne convient pas à tout le monde non plus.

Chez Osez Viager, nous considérons qu’une vente en viager (ou assimilée) n’a de sens que si elle répond à un besoin réel, qu’il soit :

financier,
patrimonial,
ou lié à votre projet de vie.

C’est pourquoi il est essentiel de commencer par vous poser les bonnes questions.

7 situations dans lesquelles le viager est particulièrement pertinent

Vous vous reconnaîtrez peut-être dans une ou plusieurs des situations suivantes :

Votre retraite actuelle ou future ne vous permet pas de maintenir le niveau de vie que vous souhaitez,
Vous souhaitez sécuriser financièrement votre conjoint(e), sur la durée,
Vous aimeriez aider un enfant, un proche ou un membre de votre famille, sans vous mettre en difficulté,
Vous n’avez pas d’héritiers directs ou vous souhaitez choisir de votre vivant ce que deviendra votre bien,
Vous êtes propriétaire d’un logement devenu trop grand, trop coûteux ou contraignant à entretenir,
Vous souhaitez rester chez vous tout en transformant votre patrimoine immobilier en revenus,
Vous cherchez une solution patrimoniale sécurisée, encadrée juridiquement, sans gestion locative.

Si vous vous êtes dit au moins une fois « oui, c’est mon cas », alors le viager – ou une vente assimilée – mérite d’être étudié sérieusement.

👉 Si vous n’avez pas d’enfants ou souhaitez organiser la transmission autrement, consultez notre article “Pas d’héritiers ?”

Et même sans besoin financier immédiat…

Contrairement à une idée répandue, le viager n’est pas réservé aux personnes ayant des difficultés financières.

Certaines personnes, disposant d’une retraite confortable, choisissent le viager pour :

reprendre la main sur le devenir de leur bien,
organiser leur patrimoine en cohérence avec leurs valeurs,
éviter une transmission subie ou des situations successorales complexes.

Dans ces cas-là, le viager devient une décision patrimoniale, et non une solution par défaut.

Et si le viager concernait aussi des biens que vous n’utilisez plus ?

Le viager ne concerne pas uniquement la résidence principale occupée.

Il peut également s’appliquer à des biens aujourd’hui libres, peu utilisés ou devenus contraignants :

Une résidence secondaire que vous utilisez de moins en moins
Un bien actuellement loué, avec une gestion locative devenue pesante
Un parking ou un garage inutilisé, conservé sans réel projet
Un terrain sans perspective d’exploitation à court ou moyen terme

Dans ces situations, le viager libre ou une vente assimilée peut permettre de transformer un actif dormant en revenus, tout en s’inscrivant dans une réflexion patrimoniale de long terme.

👉 Pour approfondir le viager libre (idéale pour biens locatifs, parkings ou terrains), voir notre guide dédié.

Dans quels cas le viager n’est probablement pas la bonne solution

À l’inverse, le viager est rarement adapté si :

Vous souhaitez vendre rapidement pour racheter un autre bien précis
Vous refusez toute forme d’aléa dans votre projet patrimonial
Vous privilégiez une transmission successorale strictement figée, sans arbitrage de votre vivant
Vous n’avez ni besoin financier, ni objectif patrimonial particulier concernant votre bien
Vous êtes très jeune propriétaire sans contrainte financière ni projet à long terme

Dans ces situations, d’autres solutions (vente classique, vente avec paiement à terme, démembrement…) sont souvent plus pertinentes.

La bonne question n’est pas “quel viager ?”, mais “pourquoi vendre ?”

Avant de choisir un type de viager, il est essentiel de clarifier :

vos besoins,
vos priorités,
votre rapport au temps,
et votre projet de vie.

C’est seulement ensuite que l’on peut déterminer quelle forme de vente est la plus adaptée à votre situation.

Une étude viagère personnalisée, pour savoir si cette solution est réellement faite pour vous

Avant toute démarche, nous vous proposons une analyse personnalisée de votre situation et de votre bien, afin de vérifier si le viager ou une vente assimilée est pertinente dans votre cas.

Cette étude est offerte, sans engagement, et a pour objectif de vous aider à décider sereinement – y compris si la meilleure option n’est pas le viager.

👉 Demandez votre étude viagère personnalisée (offerte)

Une fois vos besoins et votre projet clarifiés, il devient alors possible d’identifier quelle forme de vente est la plus adaptée à votre situation.

C’est à ce stade que l’on peut parler concrètement de viager, de vente avec paiement à terme ou de démembrement de propriété.

👉 Plus de détails sur la vente avec paiement à terme et comment elle s’articule avec d’autres solutions.

Quel viager est fait pour moi ?

Derrière le terme de viager se cachent en réalité plusieurs types de ventes, souvent regroupées sous ce mot par simplicité.

Le véritable viager peut être libre ou occupé, et repose toujours sur le versement d’une rente à vie. Il s’agit d’un contrat dit aléatoire, dont la durée – et donc le prix final – ne peut être connue à l’avance.

D’autres formes de ventes, comme le viager sans rente, la vente de nue-propriété ou la vente avec paiement à terme, ne sont pas juridiquement des viagers, mais utilisent des mécanismes proches, avec des avantages et des contraintes différents selon votre projet de vie.

Les bonnes questions à se poser pour une vente en viager :

Pour identifier quel type de vente est fait pour vous, il primordial de vous poser quelques questions essentielles :

L’occupation : Souhaitez-vous rester vivre chez vous toute votre vie ? Avez-vous prévu de quitter votre logement à une date qui est déjà définie ? Est-ce un logement qui sera libre de votre occupation (il peut toutefois être loué) ? Souhaitez-vous pouvoir l’occuper personnellement et également le louer ?
Les modalités de paiement : Souhaitez-vous un montant unique à la signature (besoin d’un capital important) ? Souhaitez-vous une rente à vie ? Ou préférez-vous une mensualité sur une durée déterminée qui pourra être versée à vos héritiers en cas d’accident de la vie ?
La fiscalité : Est-ce que l’imposition de la rente, aussi minime soit-elle (30 % pour un premier versement au-delà de 70 ans), est-elle rédhibitoire pour vous ?

Quel viager choisir selon mes besoins ?

Vous trouverez ci-dessous un arbre de décision qui vous permet de visualiser, de manière synthétique, les différentes options possibles selon vos réponses.

Toutefois, votre âge au moment de la vente pourra également être déterminant (voir ci-dessous).

Dans tous les cas nous vous conseillons vivement une discussion avec votre viagériste afin de cerner quel sera le type de vente le plus approprié à votre projet de vie, pour qu’ensemble nous vous dessinions la plus sereine des retraites.

A quel âge vendre en viager ? Quel est l’impact de mon âge sur ce type de vente ? Quel est l’âge idéal ?

Le viager est un type de vente qui s’adresse généralement aux seniors de plus de 60 ans. Dans la pratique, pour qu’une vente en viager occupé avec rente (le type de viager le plus courant) soit intéressante il est conseillé d’attendre d’avoir 70 ans :

la fiscalité liée à la rente est à son minimum lorsque la première rente est perçue à partir de 70 ans révolus (seuls 30 % de la rente sont imposables, selon les règles fiscales en vigueur – voir la documentation officielle de l’administration).

et la décote sur le prix liée au droit d’usage et d’habitation est logiquement moins importante qu’à un plus jeune âge.

Toutefois, si vos besoins en liquidité sont importants avant vos 70 ans il est possible de trouver la solution qui sera la plus avantageuse pour vous.

👉 Découvrez aussi notre article « Vendre en viager à 70 ans », pour optimiser vos revenus et comprendre les spécificités fiscales et patrimoniales à cet âge.

Exemple de l’impact de l’âge sur un viager occupé par un couple de vendeurs du même âge.

Plus la vente se fait à un jeune âge et plus le Droit d’Usage et d’Habitation sera important car il dépend de votre espérance de vie, ce qui aura un impact direct sur le « Reste à Vendre » et donc sur la rente perçue.

C’est pourquoi il est conseillé de ne pas vendre trop tôt en viager.

Il s’agit toutefois de repères généraux. Dans la pratique, c’est toujours l’objectif du vendeur qui prime, et non un âge théorique.

Vous avez 60 ans ? Peut-être que la vente avec paiement à terme est plus appropriée à vos besoins, car le paiement s’effectue sur une durée déterminée et non sur votre espérance de vie, ce qui peut augmenter mécaniquement les mensualités perçues.

Pour bien comprendre comment le viager fonctionne à votre âge et quelles solutions peuvent être envisagées, vous pouvez consulter notre guide Vendre en viager à 60 ans.

Dans tous les cas n’hésitez pas à nous contacter, nous nous ferons un plaisir de vous accompagner dans votre démarche.

Si vous souhaitez aller plus loin et vérifier, à partir de premiers éléments chiffrés, quelle solution est réellement la plus pertinente dans votre situation, nous pouvons en discuter ensemble.

Vendre en viager Comment savoir si c’est fait pour vous ?