Quels types de biens peuvent être vendus en viager ?
La vente en viager peut concerner de nombreux types de biens immobiliers, qu’il s’agisse :
- d’une maison,
- d’un appartement,
- d’un garage ou d’un parking,
- d’un local professionnel,
- d’un terrain,
- ou d’un ensemble immobilier.
En principe, la vente est possible lorsque le vendeur est pleinement propriétaire du bien.
Cependant, il est également possible de vendre un bien en viager dans d’autres situations, notamment en indivision, à condition que l’ensemble des propriétaires donne son accord.
👉 Chaque situation étant particulière (indivision, succession, démembrement existant…), un accompagnement adapté est indispensable pour vérifier la faisabilité du projet et sécuriser juridiquement la vente.
Comment se passe une vente en viager ?
Chaque vente étant unique, le processus est toujours adapté à votre situation.
Sur le principe, une vente en viager se déroule de manière proche d’une vente immobilière classique.
La différence porte essentiellement sur les modalités de paiement (bouquet, rente, durée) et sur certains aspects juridiques spécifiques, qui nécessitent un accompagnement adapté.
- Définition de votre projet
Avant toute mise en vente, un premier échange permet de comprendre vos attentes, vos besoins et vos contraintes.
Selon votre situation, plusieurs solutions peuvent être envisagées : viager (occupé ou libre), vente avec paiement à terme, vente de nue-propriété ou vente immobilière classique.
- Visite du bien et avis de valeur
Nous procédons ensuite à la visite de votre bien afin d’établir un avis de valeur fondé sur une étude de marché sérieuse, comme pour toute vente immobilière.
- Étude viagère personnalisée
Lors d’un second rendez-vous, nous vous remettons :
- l’avis de valeur de votre bien,
- une étude viagère personnalisée, avec plusieurs scénarios possibles (répartition bouquet / rente, type de vente, options adaptées à vos objectifs).
- Mise en vente et cadre juridique
Une fois les conditions de vente définies ensemble :
- le mandat de vente est signé,
- les diagnostics immobiliers obligatoires sont réalisés,
- le bien peut être mis en publicité, conformément à la réglementation.
- Sélection de l’acquéreur et signature
Nous sélectionnons des acquéreurs solides financièrement et cohérents avec votre projet, puis accompagnons, en lien avec votre notaire, la rédaction du compromis et de l’acte de vente, dans un cadre loyal, équilibré et sécurisé pour les deux parties.
- Un accompagnement dans la durée
Notre accompagnement ne s’arrête pas à la signature.
Nous restons disponibles après la vente pour toute question, pour le suivi du contrat ou la réévaluation de la rente, sans frais de gestion.
👉 L’objectif est simple : vous permettre de vendre en viager en toute sérénité et de profiter pleinement de votre retraite.
Que se passe-t-il si l'acheteur ne paie plus la rente ?
La vente en viager est juridiquement très encadrée afin de protéger le vendeur, appelé crédirentier.
Dès la signature, des garanties spécifiques sont prévues dans le compromis puis dans l’acte authentique, notamment :
- un privilège du vendeur, inscrit au profit du crédirentier,
- et une clause résolutoire, qui encadre la procédure en cas d’impayé.
Si l’acheteur (débirentier) cesse de payer la rente, une mise en demeure est adressée.
En l’absence de régularisation, la situation peut être portée devant le juge afin de constater le défaut de paiement.
👉 Dans ce cas, la vente peut être résolue judiciairement, ce qui permet au vendeur de récupérer la propriété de son bien.
Les sommes déjà perçues (bouquet et rentes) sont en principe conservées par le crédirentier à titre d’indemnisation, selon les conditions prévues au contrat.
Ces situations restent rares, car les garanties mises en place dès l’origine sécurisent fortement le paiement de la rente.
C’est précisément pour cette raison qu’un accompagnement rigoureux est essentiel, tant lors de la rédaction de l’acte que tout au long de la vie du contrat.
Le vendeur peut-il décider de quitter son logement ? (vente occupée)
Oui.
Dans le cadre d’un viager occupé, le vendeur n’est pas tenu de rester vivre dans le logement toute sa vie.
S’il souhaite quitter définitivement le bien (par exemple pour se rapprocher de sa famille, entrer en résidence services ou en établissement spécialisé), il doit en informer l’acquéreur.
Dans ce cas :
- le vendeur renonce à son droit d’usage et d’habitation,
- l’acquéreur récupère la libre jouissance du bien.
👉 Cette renonciation entraîne une contrepartie financière, prévue dès l’origine dans le contrat :
- soit par une revalorisation de la rente,
- soit, en l’absence de rente initiale, par le déclenchement d’une rente.
Cette compensation est souvent appelée, dans la pratique, une « récompense », car elle tient compte de l’avantage supplémentaire accordé à l’acquéreur du fait de la libération anticipée du logement.
Là encore, les modalités précises sont définies contractuellement dans l’acte notarié, afin d’anticiper cette situation et d’éviter toute ambiguïté pour le vendeur comme pour l’acquéreur.
Peut-on vendre en viager sans l'accord de ses héritiers ?
Oui.
Si vous êtes pleinement propriétaire de votre bien et juridiquement capable, vous pouvez vendre en viager sans demander l’accord de vos héritiers, exactement comme dans le cadre d’une vente immobilière classique.
Les enfants ou héritiers n’ont donc pas de droit de veto sur la vente.
Cela étant, en l’absence de conflit familial, il est souvent pertinent de les informer de votre projet. Lorsqu’il est expliqué et compris, le viager est généralement bien accepté. Nous pouvons bien entendu vous accompagner dans cette démarche si vous le souhaitez.
Dans quels cas une vente en viager peut-elle être contestée ?
Dans certaines situations très particulières, une vente en viager peut être remise en cause, notamment :
- si le principe fondamental du viager, appelé l’aléa, n’était pas respecté au moment de la vente (par exemple en cas de décès très rapide du vendeur lié à une maladie grave connue),
- ou si une incapacité juridique du vendeur est invoquée (altération des facultés mentales au moment de la signature).
👉 Ces situations restent rares, mais elles justifient une vigilance accrue lors du montage du dossier.
Je ne suis pas marié(e) avec mon/ma conjoint(e), est-ce que la réversibilité est possible ?
Oui.
La réversibilité de la rente n’est pas réservée aux couples mariés ou pacsés.
En viager, il est possible de prévoir une rente réversible au profit de la personne de votre choix, qu’il s’agisse :
- de votre conjoint(e),
- d’un(e) concubin(e),
- d’un membre de votre famille (par exemple une sœur),
- ou de toute autre personne désignée.
👉 Le bénéficiaire de la réversion n’a pas besoin d’être propriétaire du bien.
La réversibilité de la rente (totale ou partielle) est définie contractuellement dès l’origine, en fonction de vos objectifs et du montage retenu.
Elle peut avoir un impact sur le montant de la rente initiale, afin d’équilibrer les droits du vendeur et de l’acquéreur.
C’est pourquoi ce point fait l’objet d’une attention particulière lors de l’étude viagère, afin de sécuriser la situation de la personne protégée sur le long terme.
Peux-t-on vendre en viager à un membre de sa famille ?
Oui.
Il est tout à fait possible de vendre un bien en viager à un enfant, un petit-enfant ou à tout autre membre de sa famille.
Cette vente doit toutefois respecter des règles strictes afin d’éviter toute requalification en donation déguisée.
Pour être juridiquement valable :
- le bien doit être estimé à sa juste valeur, en cohérence avec le marché,
- le bouquet et la rente doivent être réellement payés, selon les modalités prévues,
- il ne doit y avoir ni remboursement des sommes versées, ni arrêt anticipé du paiement de la rente.
👉 À défaut, l’administration fiscale ou les héritiers pourraient requalifier l’opération en donation déguisée, avec des conséquences fiscales et civiles importantes.
Et si un seul enfant achète le bien ?
Le vendeur n’est pas tenu d’obtenir l’accord des autres enfants pour vendre en viager.
En revanche, si les conditions de la vente ne sont pas équilibrées ou si l’opération porte atteinte à la réserve héréditaire, les autres héritiers pourraient contester la vente après le décès.
C’est pourquoi, en pratique, il est souvent recommandé :
- d’informer les autres héritiers,
- et de sécuriser le montage par une estimation rigoureuse et un acte parfaitement équilibré.
👉 Découvrez comment vendre en viager à un membre de sa famille en toute sécurité.
Que se passe-t-il en cas de décès du vendeur ?
Le décès du vendeur marque la fin du viager, selon les modalités prévues au contrat.
Le droit d’usage et d’habitation du vendeur s’éteint.
L’acquéreur récupère la pleine jouissance du bien, sauf si une protection spécifique a été prévue.
👉 Si une réversion a été prévue, au profit d’un conjoint, d’un concubin ou d’une personne désignée :
la rente continue d’être versée au bénéficiaire de la réversion,
et le droit d’usage et d’habitation est également maintenu à son profit, dans les conditions prévues à l’acte.
Dans ce cas, l’acquéreur ne récupère la pleine jouissance du bien qu’au décès du bénéficiaire de la réversion.
En l’absence de réversion, la rente cesse au décès du vendeur et l’acquéreur peut disposer librement du bien (l’occuper, le louer ou le vendre).
Les héritiers du vendeur ne peuvent pas remettre en cause la vente, dès lors que celle-ci a été régulièrement conclue.
Que se passe-t-il en cas de décès de l'acheteur ?
En cas de décès de l’acheteur (débirentier), la vente en viager ne s’arrête pas.
Le bien entre dans la succession de l’acheteur et les obligations liées au viager sont transmises à ses héritiers :
- la rente reste due,
- selon les modalités prévues dans l’acte de vente.
Les héritiers ne peuvent pas se soustraire au paiement de la rente, sauf à renoncer à la succession. Dans ce cas, les garanties prévues au contrat, notamment le privilège du vendeur, continuent de protéger le crédirentier.
👉 En pratique, l’acte de vente peut prévoir un délai de régularisation en cas de décès de l’acheteur, afin de laisser le temps à la succession de s’organiser.
Ce délai, généralement de quelques mois, ne remet pas en cause le paiement de la rente, qui reste intégralement due. Il permet simplement d’éviter toute difficulté temporaire liée au règlement de la succession.
Par ailleurs, afin de sécuriser le versement de la rente, il est possible de prévoir, du côté de l’acquéreur, la souscription d’une assurance spécifique (décès, invalidité, accident de la vie) destinée à prendre le relais du paiement en cas d’aléa.
À retenir :
Le décès de l’acheteur n’interrompt pas le viager.
Les mécanismes juridiques et contractuels permettent d’assurer la continuité du paiement de la rente et la protection du vendeur.
Comment est indexée la rente ?
La rente viagère est revalorisée périodiquement, selon un indice prévu contractuellement dans l’acte de vente.
En pratique :
- pour un viager occupé, l’indexation est le plus souvent réalisée sur l’Indice des prix à la consommation – hors tabac (INSEE), qui reflète l’évolution du coût de la vie et de l’inflation ;
- pour un viager libre, il est fréquent d’utiliser l’Indice de référence des loyers (IRL), plus cohérent avec un bien librement occupable ou loué.
👉 D’autres indices peuvent toutefois être retenus, en fonction du type de bien, du montage choisi et des objectifs des parties.
L’essentiel est que l’indice soit clair, pertinent et précisément défini dans l’acte notarié, afin d’éviter toute contestation ultérieure.
Comment est calculée l'espérance de vie pour une vente en viager ?
Pour calculer l’espérance de vie, nous utilisons la moyenne de deux tables de référence :
- la table d’espérance de vie stationnaire (table INSEE),
- la table d’espérance de vie progressive (tables TGH/TGF 05), qui intègrent l’allongement de la durée de vie.
Ces deux tables reposent sur des approches différentes : l’une observe la mortalité à un instant donné, l’autre intègre son évolution dans le temps.
👉 Dans le cadre d’une vente en viager, l’objectif n’est pas de privilégier une partie au détriment de l’autre, mais de retenir une hypothèse d’espérance de vie réaliste, équilibrée et économiquement cohérente.
C’est pourquoi nous privilégions une espérance de vie moyenne présumée, fondée sur ces deux tables, afin de refléter au mieux la réalité démographique actuelle et de sécuriser le contrat sur la durée.
Cette approche permet de proposer un montage équitable pour le vendeur comme pour l’acquéreur, et de limiter tout risque de contestation ultérieure.
Comment est imposée la rente viagère que je perçois ?
La rente viagère perçue dans le cadre d’une vente en viager fait partie du prix de vente du bien, mais elle bénéficie d’un régime fiscal spécifique.
Seule une fraction de la rente est soumise à l’impôt sur le revenu, en fonction de l’âge du vendeur au moment du premier versement de la rente :
70 % exonérée si vous aviez 70 ans ou plus,
60 % exonérée si vous aviez entre 60 et 69 ans,
50 % exonérée si vous aviez entre 50 et 59 ans,
30 % exonérée si vous aviez moins de 50 ans.
👉 La fraction imposable de la rente est automatiquement prise en compte dans le calcul de l’impôt, avec vos autres revenus, selon les règles fiscales en vigueur.
Le bouquet, également constitutif du prix de vente, n’est pas imposé comme un revenu.
Sa prise en compte fiscale est réalisée dans le cadre de l’acte notarié et il n’a pas à être déclaré dans la déclaration annuelle de revenus.
Quels sont les frais à ma charge lors d’une vente en viager ?
Il faut distinguer deux choses : les frais liés à la vente, puis les charges après la vente.
- Les frais liés à la vente (au moment de la signature)
Comme dans une vente immobilière classique, le vendeur prend en charge :
- les diagnostics obligatoires (DPE, amiante, électricité, etc.),
- le coût de l’état daté en cas de copropriété,
- le diagnostic assainissement, le cas échéant.
👉 Les frais de mutation (notaire) et les honoraires d’agence sont, sauf convention contraire, à la charge de l’acheteur.
- Les charges après la vente (en viager occupé)
Si le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation ou un usufruit, il continue à assumer :
- l’entretien courant du logement,
- les charges dites « locatives » en copropriété.
Les gros travaux et les charges de propriétaire restent, eux, à la charge de l’acquéreur, selon la répartition prévue dans l’acte notarié.
Pour comprendre plus précisément sur quelle base sont calculés les frais de mutation selon le type de viager (occupé, libre, vente avec paiement à terme ou nue-propriété), vous pouvez consulter notre page dédiée au calcul des frais de notaire en viager.
Qui paie le remplacement de la chaudière et les gros travaux en viager ?
La réponse dépend du type de viager :
- En viager occupé
L’acquéreur devient propriétaire du bien dès la signature de l’acte authentique, tandis que le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation.
- Le vendeur occupant prend en charge l’entretien courant du logement (révisions, petites réparations).
- Les gros travaux, comme le remplacement complet d’une chaudière en fin de vie, la toiture, la façade ou certains travaux importants de copropriété, sont en principe à la charge de l’acquéreur.
Il n’existe toutefois pas de répartition standard des travaux en viager occupé.
Les articles 605 et 606 du Code civil, parfois évoqués à titre indicatif, offrent un cadre général mais restent minimalistes et ne suffisent pas à couvrir toutes les situations rencontrées.
👉 La répartition précise des charges et des travaux est donc définie contractuellement, au cas par cas, dans l’acte notarié, en fonction du logement, de son état et des accords entre les parties.
D’où l’importance d’être bien accompagné afin que tout soit clairement anticipé et sécurisé, sans ambiguïté, pour le vendeur comme pour l’acquéreur.
- En viager libre
Le vendeur ne conserve aucun droit d’occupation.
Le fonctionnement est alors identique à une vente immobilière classique : l’acquéreur prend en charge l’ensemble des charges, de l’entretien et des travaux, dès la signature de l’acte.
Combien de temps faut-il en moyenne pour vendre un bien en viager ?
Il n’existe pas de délai unique.
Le temps de vente d’un bien en viager dépend notamment :
- de l’âge du vendeur,
- de la localisation du bien,
- de ses caractéristiques (type de bien, état, prix du marché),
- et du montage retenu (viager occupé ou libre, bouquet, rente).
À titre indicatif :
- en zone urbaine ou périurbaine, un bien en viager trouve en moyenne acquéreur entre 3 et 9 mois,
- en zone rurale, le délai peut s’étendre de 6 à 18 mois.
👉 Dans certains cas particuliers (bien atypique, vendeur relativement jeune, marché local peu actif), le délai peut être plus long.
Le viager s’adresse à un public d’acquéreurs plus ciblé qu’une vente classique. Un prix cohérent et un montage bien adapté sont donc essentiels pour favoriser une vente dans de bonnes conditions.
Puis-je choisir mon acheteur en viager ?
Oui.
Comme dans toute vente immobilière, vous êtes libre d’accepter ou de refuser une offre, même si celle-ci correspond aux conditions de vente.
Dans le cadre d’une vente en viager, nous procédons en amont à une sélection rigoureuse des acquéreurs, en tenant compte notamment :
de leur solvabilité,
de la cohérence de leur projet,
et de leur capacité à s’inscrire dans la durée.
👉 Vous conservez toutefois la décision finale, en fonction de vos priorités personnelles, de votre ressenti et de la relation de confiance que vous souhaitez établir avec l’acquéreur.
Que se passe-t-il si je dois quitter mon logement pour aller en maison de retraite ?
Dans le cadre d’un viager occupé, le fait de quitter le logement pour entrer en maison de retraite ne met pas automatiquement fin au viager occupé.
Deux situations peuvent se présenter :
- Départ temporaire
Si le départ est temporaire (hospitalisation, convalescence, séjour d’essai), le droit d’usage et d’habitation est conservé.
Le logement ne devient pas libre et l’acquéreur ne peut ni l’occuper ni le louer.
- Départ définitif
Si le départ est définitif, le vendeur peut renoncer à son droit d’usage et d’habitation. Dans ce cas :
- le logement devient libre,
- l’acquéreur peut l’occuper ou le louer,
- et une contrepartie financière est appliquée, prévue dès l’origine dans l’acte de vente :
- soit par une revalorisation de la rente,
- soit, en l’absence de rente initiale, par le déclenchement d’une rente.
Cette compensation est souvent appelée, dans la pratique, une « récompense », car elle tient compte de l’avantage supplémentaire accordé à l’acquéreur.
👉 Comme pour toute situation particulière, les modalités précises sont définies contractuellement dans l’acte notarié, afin d’anticiper ce type d’évolution de vie.
