Quels types de biens peuvent être vendus en viager ?
Quel que soit le type de vente en viager envisagée, il est possible aussi bien de vendre une maison, qu’un appartement, un garage, un local professionnel, un terrain, etc., dès lors que vous en êtes pleinement propriétaire.
Comment se passe une vente en viager ?
Sur le fond il y a peu de différences avec une vente traditionnelle, la particularité porte essentiellement sur les modalités de paiement et les aspects juridiques sous-jacents.
Avant la mise en vente, nous allons tout d’abord discuter de vos attentes, vos besoins et contraintes afin d’identifier quel type de vente est la mieux pour vous (viager, vente avec paiement à terme, vente de nue-propriété, vente immobilière classique). Puis nous procéderons à une visite de votre bien immobilier afin de pouvoir vous établir un avis de valeur comme dans le cas d’une vente « classique ».
C’est au cours d’un deuxième rendez-vous que nous vous remettrons un rapport contenant l’avis de valeur de votre bien (une étude de marché est indispensable, nous ne pratiquons pas d’estimation au « doigt mouillé ») et une étude viagère personnalisée.
Après avoir affiné ensemble les conditions de vente afin qu’elles répondent au mieux à vos besoins (ex. répartition bouquet / rente), viendra ensuite la signature du mandat de vente et la réalisation des diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente du bien (DPE, …). Ces diagnostics devront être réalisés obligatoirement avant toute publicité pour la mise en vente du bien.
Nous sélectionnerons les acquéreurs potentiels (acquéreur solide financièrement, partageant vos valeurs et des motivations d’achat saines) et une fois l’acquéreur identifié, nous nous chargerons, avec votre notaire, de la rédaction du compromis de vente qui sera loyal, honnête et équitable pour vous et pour l’acquéreur.
Nous resterons à vos côtés même après la vente : nous serons toujours disponibles pour vous afin de vous aider à établir la réévaluation de votre rente, en cas de litige ou pour toute question au quotidien, et ceci sans frais de gestion !
Notre objectif : que vous profitiez sereinement de votre retraite.
Que se passe-t-il si l'acheteur ne paie plus la rente ?
Pour protéger le vendeur (crédirentier) d’éventuels impayés, il est nécessaire d’inscrire dans le compromis de vente, puis dans l’acte authentique, une super hypothèque (privilège du vendeur) et une clause résolutoire. Ces deux clauses indispensables permettent au vendeur de redevenir propriétaire si l’acquéreur (débirentier) venait à ne plus payer la rente. Pour ce faire, après une mise en demeure, l’absence de paiement doit être constatée par un juge. Toutes les sommes versées par le débirentier au crédirentier sont en principe gardées par le crédirentier au titre des dommages et intérêts. Cela vous inquiète toujours ? Ne vous en faites pas, nous serons là en cas de problème.
Le vendeur peut-il décider de quitter son logement ? (vente occupée)
Bien sûr, un vendeur n’est pas obligé de rester vivre toute sa vie dans un viager occupé. S’il souhaite quitter son logement définitivement il doit en avertir le débirentier. Le crédirentier perd alors son droit d’usage et d’habitation de façon irrévocable et l’acquéreur aura la pleine propriété du bien. En contrepartie, la rente sera revalorisée selon les termes du contrat ou, dans le cas d’un viager occupé sans rente, une rente sera déclenchée. On parle fréquemment de « récompense ».
Peut-on vendre en viager sans l'accord de ses héritiers ?
Si vous avez la pleine propriété de votre bien, comme pour une vente classique vous n’avez pas besoin de demander l’accord de vos héritiers (enfants ou autres) pour vendre en viager. Toutefois, à moins d’un conflit avec ceux-ci, il est en général pertinent de les informer de votre projet qui est en général bien accueilli par ceux-ci dès lors qu’il est compris (nous pouvons bien évidemment vous accompagner dans cette démarche explicative).
Les enfants peuvent dans certains cas s’opposer à la vente en viager, notamment si le débirentier (l’acquéreur) avait connaissance de l’état de santé du crédirentier (vendeur) au moment de la vente, et que le crédirentier décède de cette maladie dans les 20 jours qui suivent la vente en viager.
Dans d’autres situations conflictuelles, les enfants peuvent soulever une incapacité juridique du crédirentier à vendre (pas nécessairement justifiée) notamment du fait de l’âge du vendeur. C’est pourquoi, par précaution, nous vous demandons un certificat médical attestant de votre capacité à contracter un acte de vente.
Je ne suis pas marié(e) avec mon/ma conjoint(e), est-ce que la réversibilité est possible ?
Oui, pas besoin d’être marié, ni pacsé, ni d’être en couple (par exemple si vous vivez avec votre sœur), la réversion de la rente sera totale et sans condition. De même, votre conjoint(e) n’est pas propriétaire du bien ? La réversion est également possible.
Peux-t-on vendre en viager à un membre de sa famille ?
Il est tout à fait possible de vendre un bien en viager à ses enfants ou à un membre de sa famille, mais attention aux donations déguisées ! Il est important que le bien soit estimé à sa juste valeur (vente au prix du marché) et que le bouquet et la rente soient bien payés. En aucun cas y avoir un remboursement des sommes versées ou un arrêt prématuré du paiement de la rente. Ceci reviendrait à une donation déguisée passible d’une amende et du paiement des droits de succession.
Si le vendeur a plusieurs enfants et que seul un d’entre eux achète le bien, le vendeur est tenu d’informer les autres et d’avoir leur accord pour éviter toute demande de dédommagement par la suite, voire une annulation de la vente.
Que se passe-t-il en cas de décès du vendeur ?
Lorsque le vendeur (crédirentier) décède, c’est la fin du viager. L’acquéreur a alors la pleine propriété du bien et peut en jouir comme il le souhaite (l’habiter, le mettre en location, etc.).
Que se passe-t-il en cas de décès de l'acheteur ?
En cas de décès de l’acheteur ce sera à ses héritiers de payer la rente car le viager rentre dans sa succession. Il est toutefois possible pour le crédirentier de souscrire à une assurance qui prendra le relai pour le paiement de la rente en cas d’accident de la vie.
Comment est indexée la rente ?
En général, pour un viager occupé on utilise l’Indice des prix à la consommation – hors tabac (Indice INSEE) qui reflète le coût la vie et qui suit donc l’inflation, alors que pour un viager libre on utilise l’Indice de référence des loyers (IRL). D’autres indices sont possibles, mais ceux-ci sont les plus recommandés.
Comment est calculée l'espérance de vie pour une vente en viager ?
Pour calculer l’espérance de vie nous utilisons la moyenne de deux tables :
- la table d’espérance de vie stationnaire (la table INSEE)
- la table d’espérance de vie progressive (la table TGH/F05) qui prennent en compte l’allongement de la vie.
Certains agents immobiliers préfèrent l’utilisation de la table INSEE car elle offre un avantage économique au vendeur (et donc à l’agent qui propose cette méthode), mais un contrat de vente en viager se doit d’être équitable entres les parties et représenter une réalité économique qui ne sera pas attaquable par un tribunal. C’est pourquoi il nous semble plus juste d’établir une espérance de vie moyenne présumée sur la base de ces deux tables.
Peut-on vivre dans un viager occupé ?
Seuls les vendeurs bénéficient du droit d’usage et d’habitation dans un viager occupé. En tant qu’acquéreur, si vous souhaitez acheter un bien en viager et vivre dedans, il faudra vous tourner vers un viager libre, beaucoup plus rare sur le marché.
Est-il possible de revendre un viager ?
Bien sûr, un viager peut se revendre à tout moment. Ce sera alors le nouvel acquéreur qui reprendra le paiement de la rente. Quant à l’établissement du prix de vente, il sera nécessaire d’établir une nouvelle estimation ainsi qu’un nouveau calcul du droit d’usage et d’habitation.
