Vendre sa maison, un appartement ou un terrain en viager
est-ce possible dans votre cas ?

Le viager n’est pas une question de type de bien, mais de situation. On l’associe souvent à un profil très précis : une personne âgée, seule, vendant sa résidence principale pour compléter sa retraite. Mais la réalité est bien plus large.

Le viager, tout comme la vente avec paiement à terme, peuvent répondre à des besoins très variés dès lors que l’on est propriétaire d’un bien immobilier. Ces deux formules permettent de vendre tout en structurant les paiements dans le temps – avec des nuances que nous expliquerons au fil de l’article.

Ce n’est donc pas le bien lui-même qui détermine la pertinence de ces solutions, mais plutôt :

la configuration familiale,
l’usage actuel ou futur du bien,
les objectifs patrimoniaux (se protéger, aider ses proches, anticiper une succession, profiter de la vie),
et bien sûr, un prix cohérent avec le marché.

Les possibilités concernent tous les biens immobiliers.

✅ Il suffit que certaines conditions juridiques soient remplies : être pleinement propriétaire du bien (hors indivision bloquante), et avoir la capacité juridique de vendre. Dès lors, le champ des possibles est bien plus vaste qu’on ne le pense.

Dans cet article, vous découvrirez des cas concrets, issus de situations réellement rencontrées, pour comprendre ce qui est possible… et pourquoi certaines solutions sont plus adaptées que d’autres selon votre situation.

🏠 Types de biens concernés

Résidence principale et/ou secondaire, bien locatif, maison, appartement, terrain constructible, immeuble, bien avec travaux, bien atypique (péniche, loft…)… tout type de bien peut se prêter à la vente en viager.

🔎 En bref : votre bien peut-il se vendre en viager (ou en vente avec paiement à terme) ?

✅ Oui, si…

– Vous êtes pleinement propriétaire du bien – ou, en cas d’indivision ou de démembrement, tous les co-indivisaires ou titulaires de droits sont d’accord pour vendre.
– Vous avez un objectif clair : transmettre, alléger votre gestion, sécuriser un revenu, protéger un proche, etc.
– Vous êtes ouvert à rester vivre chez vous tout en n’étant plus propriétaire des murs (ce qui ne change rien à votre quotidien), ou à vendre un bien que vous n’habitez pas (résidence secondaire, locatif…).
– Vous acceptez une estimation fondée sur la réalité du marché, même si elle ne correspond pas à vos attentes initiales.

❌ Moins adapté, si…

– Vous souhaitez maximiser le prix de vente sans intégrer l’usage, les contraintes ou l’état du bien.
– Le bien est en indivision ou en démembrement sans accord des autres parties, ce qui bloque juridiquement la vente.
– Vous attendez un prix élevé sur un bien dont la valorisation est structurellement faible (ex : terrain sans débouché, bâtiment inhabitable, etc.).
– Vous refusez d’envisager votre stratégie patrimoniale ou de vous faire accompagner pour y voir clair.

👉 Envie d’y voir plus clair ?

Ce guide vous propose des cas concrets, inspirés de situations réelles, pour comprendre ce qui est possible… et ce qui l’est moins.

Bonne lecture !

Résidences principales : protéger, transmettre, ou partir

Protéger un conjoint non propriétaire (DUH sur deux têtes)

La situation fréquente

Un bien immobilier (maison ou appartement) appartient juridiquement à une seule personne, mais il est occupé par deux personnes au quotidien :

un couple en concubinage,
un couple recomposé,
parfois même deux personnes vivant ensemble sans être mariées (fratrie, proches, etc.).

👉 Que se passe-t-il pour la personne qui n’est pas propriétaire si l’autre décède ?

Sans anticipation, le conjoint ou l’occupant non propriétaire peut se retrouver fragilisé, voire contraint de quitter le logement. En l’absence de disposition particulière, la personne qui ne possède pas le bien n’a aucune garantie de pouvoir rester chez elle si le propriétaire venait à disparaître.

La solution : viager occupé ou vente avec paiement à terme occupée, avec un droit d’usage et d’habitation sur deux têtes

Dans ce contexte, il est tout à fait possible de mettre en place :

un viager occupé,
ou une vente avec paiement à terme occupée,

en prévoyant un droit d’usage et d’habitation (DUH) constitué sur les deux occupants, même si le bien appartient à un seul d’entre eux.

Ce type de droit d’usage sur deux têtes est parfaitement encadré juridiquement : il est acté dans l’acte notarié, avec une protection similaire à celle d’un usufruit. Cela permet de garantir que le partenaire survivant puisse rester dans les lieux sans frais ni démarches supplémentaires, même s’il n’est pas propriétaire au départ.

Concrètement :

le bien est vendu,
le vendeur perçoit un capital (et éventuellement des paiements échelonnés),
et les deux occupants sont protégés.

👉 Si le propriétaire décède en premier, l’autre personne peut continuer à vivre dans le logement, en toute sécurité.

Ce type de montage est particulièrement pertinent lorsque :

le couple n’est pas marié,
ou que l’on souhaite protéger un proche sans avoir recours à une donation ou à une restructuration patrimoniale lourde.

Exemple concret : Michel, 81 ans, vit en concubinage à Strasbourg avec sa compagne Francine, 79 ans, dans une maison qui lui appartient en propre. Le couple s’inquiète qu’en cas de décès de Michel, Francine – qui n’est pas propriétaire – se retrouve sans logement. Pour éviter de la placer dans une situation précaire, Michel décide de vendre sa maison en viager occupé sur deux têtes : il encaisse un capital initial (bouquet) et une rente viagère mensuelle, tout en incluant Francine dans le droit d’usage et d’habitation. Ainsi, s’il venait à décéder en premier, Francine pourra continuer à vivre dans leur maison en toute sécurité, et la rente mensuelle continuera de lui être versée, puisque le contrat a été établi sur deux têtes – sans frais ni formalités supplémentaires.

Pourquoi cette solution est souvent choisie

Ce montage permet de répondre à plusieurs objectifs en même temps :

protéger humainement la personne avec qui l’on vit,
éviter des situations conflictuelles avec des héritiers,
transformer un bien immobilier en liquidités,
tout en conservant un cadre de vie stable.

Ce type de montage se rencontre fréquemment dans les configurations familiales actuelles, notamment chez les couples non mariés. Il permet d’anticiper des situations parfois douloureuses : on se souvient par exemple d’un cas récent médiatisé où le partenaire survivant, non propriétaire, s’est retrouvé contraint de quitter le logement familial, à la demande des héritiers souhaitant vendre pour récupérer leur part.

Ce type de situation rappelle combien il est essentiel d’organiser les choses en amont, surtout lorsque le bien n’est pas détenu en indivision.

Et dans ce type de vente, ce n’est pas le statut officiel du couple qui compte, mais la volonté d’apporter de la clarté et de la sécurité pour l’avenir, dans un cadre juridiquement encadré avec le notaire.

Viager ou vente avec paiement à terme : comment choisir ?

Le choix entre viager et vente avec paiement à terme dépend avant tout des objectifs recherchés : type de revenus souhaités (rente à vie ou versements programmés), fiscalité applicable, visibilité dans le temps…

Notre rôle est de vous aider à clarifier ces éléments, afin de choisir le montage le plus cohérent avec votre situation. Si vous souhaitez approfondir la comparaison entre ces deux solutions, nous avons consacré un article complet à ce sujet.

Anticiper un départ : quand le viager libre ou la vente à terme libre permettent de changer de cadre de vie

Certains propriétaires de résidence principale choisissent de quitter leur logement pour entrer en maison de retraite, rejoindre des proches ou tout simplement changer de région. Le viager libre ou la vente à terme libre permettent alors de vendre immédiatement le bien, tout en structurant les paiements dans le temps – sans attendre une revente classique ni dépendre d’un prêt bancaire.

Ce choix est particulièrement adapté pour :

financer une nouvelle étape de vie (ex. : entrée en établissement),
se libérer de la gestion d’un logement devenu inadapté,
ou organiser une transmission patrimoniale fluide, sans délai.

👉 Il permet d’aborder ce changement de vie avec davantage de sérénité, en transformant son bien en revenus prévisibles.

Résidences secondaires : alléger, planifier, transmettre

La résidence secondaire occupe une place particulière dans le patrimoine : souvent chargée d’affect, elle cristallise des souvenirs, des étés en famille, des pauses bien méritées… Mais avec le temps, son usage évolue. Ce qui était simple et évident à 60 ans le devient beaucoup moins à 75.

Beaucoup de propriétaires constatent que :

les trajets deviennent plus fatigants,
la maison est occupée de moins en moins souvent,
et qu’elle continue, même vide, à générer des frais fixes : entretien, impôts, réparations…

Plutôt que d’attendre que la résidence devienne une charge ou une source de stress, certains choisissent d’anticiper. Le viager ou la vente avec paiement à terme permettent alors de prendre les devants, tout en respectant le rythme du couple ou de la famille.

Exemple concret : Jean, 74 ans, et Marie, 72 ans, possèdent depuis 25 ans une maison de vacances dans le sud de la France, à plus de 400 km de leur résidence principale en Alsace. Ils y ont passé de très beaux moments, mais aujourd’hui, les trajets deviennent éprouvants, et la maison reste vide la majeure partie de l’année. Elle coûte de l’argent, demande de l’entretien… et ils savent qu’un jour, ils n’y retourneront plus.

Plutôt que de laisser la situation se dégrader, Jean et Marie décident de vendre leur résidence secondaire en viager occupé à vie, tout en sachant qu’ils n’y iront sans doute plus très longtemps. Ils gardent juridiquement l’usage du bien, mais en pratique, n’y séjournent que quelques semaines par an.

Ils y trouvent un triple bénéfice :
rester maîtres du calendrier,
alléger la charge mentale liée à cette maison,
transformer une partie de sa valeur en capital sans rupture brutale.
Et s’ils décident un jour de ne plus l’utiliser, ils auront la possibilité d’abandonner volontairement leur droit d’usage, en contrepartie d’une récompense financière définie à l’avance dans le contrat.

💡 Le saviez-vous ?

Dans un viager occupé ou une vente à terme avec droit d’usage, il est possible de renoncer volontairement à l’occupation si l’on ne souhaite plus utiliser le bien. Cette renonciation peut donner lieu à une récompense financière, prévue au contrat ou négociée avec l’acquéreur. Une solution souple pour s’adapter à l’évolution de ses besoins, sans perdre le bénéfice de la vente.

Résidence secondaire encore utilisée : le viager occupé

Quand une résidence secondaire est encore utilisée de temps à autre, le viager occupé permet de :

conserver l’usage du bien aussi longtemps que souhaité,
commencer à en extraire de la valeur (par un bouquet et/ou une rente),
tout en planifiant sereinement l’après.

Ce montage est souvent retenu quand :

le bien est éloigné (par exemple, une maison de campagne à plusieurs heures de route),
les allers-retours deviennent pesants,
mais le propriétaire n’est pas encore prêt à tirer un trait définitif sur ce lieu de vie.

Le viager occupé permet alors une transition douce, où le choix reste entre leurs mains, sans urgence ni précipitation.

Résidence secondaire utilisée aujourd’hui, mais plus à moyen terme : viager ou vente à terme temporaires

Certains propriétaires savent déjà qu’ils n’utiliseront plus leur résidence secondaire d’ici quelques années :

« On y retournera encore deux ou trois étés, mais après… »
« Dans cinq ans, ce sera terminé. »

Dans ce cas, il est possible de mettre en place :

un viager occupé temporairement,
une vente avec paiement à terme occupée sur une durée définie,
ou encore une vente à terme, avec une occupation et un paiement symétrique.

Ces formules permettent de conserver l’usage du bien pour une période donnée (par exemple 3, 5, 10 ans), puis de transmettre automatiquement la jouissance à l’acquéreur à l’issue de cette période. C’est un bon compromis pour :

anticiper la fin d’usage,
ajuster le prix en conséquence (car l’occupation est limitée dans le temps),
garder la main sur le calendrier sans attendre que le bien devienne une contrainte.

L’un des avantages de ces montages temporaires, c’est qu’ils permettent une valorisation plus attractive tout en garantissant une occupation paisible pour le vendeur sur la durée convenue. La valorisation économique est généralement un juste milieu le prix d’un viager à vie avec sa décote liée au droit d’usage et d’habitation à vie, et un viager libre sans aucune décote d’occupation.

Résidence secondaire inutilisée : viager libre ou crédit vendeur

Lorsque la résidence secondaire n’est plus utilisée du tout, la question se pose différemment. Un bien vide :

génère malgré tout des charges (impôts, assurances, etc.),
nécessite de l’entretien,
et mobilise une valeur patrimoniale qui pourrait être utilisée autrement.

Dans ce cas, plusieurs solutions peuvent être envisagées, selon les objectifs du propriétaire :

la vente classique
la vente en viager libre,
la vente avec paiement à terme libre (= crédit vendeur).

L’intérêt principal est de :

transformer un actif immobilisé en liquidités,
simplifier la gestion patrimoniale,
et parfois financer d’autres projets (aider les enfants, améliorer son cadre de vie, financer des voyages, etc.).

Comparé à une vente classique, le viager libre ou la vente à terme libre présentent quelques différences notables :

Modalités de paiement: une vente classique (vente immédiate) permet de recevoir 100 % du prix dès la signature, tandis qu’un viager libre ou une vente avec paiement à terme échelonnent le paiement dans le temps (avec un bouquet initial puis des rentes viagères à vie ou des mensualités sur une période fixée au contrat). Le vendeur obtient ainsi, soit un capital unique à investir, soit des revenus réguliers dans la durée.
Financement de l’acheteur: dans une vente classique, l’acquéreur doit généralement obtenir un prêt bancaire pour financer l’achat. En viager libre ou en vente avec paiement à terme, c’est le vendeur qui fait office de « banque » en accordant un paiement échelonné. Cela peut faciliter la transaction et élargir le profil des acquéreurs potentiels, en incluant par exemple des personnes n’ayant pas accès à un emprunt classique ou ne désirant l’option crédit.
Conséquences financières et fiscales: percevoir l’intégralité du prix d’un coup oblige le vendeur à gérer un capital important (à le placer, avec la fiscalité associée aux revenus de ce placement). À l’inverse, une rente viagère est peu imposée (grâce à un abattement fiscal significatif), et les mensualités d’une vente avec paiement à terme ne sont généralement pas imposables puisqu’elles représentent un paiement échelonné du prix de vente. Autrement dit, le viager ou la vente avec paiement à terme peuvent permettre d’optimiser la fiscalité des sommes perçues, surtout pour un vendeur senior, tout en évitant la gestion d’un capital en une fois.

Pourquoi il n’existe pas une seule « bonne » solution pour les résidences secondaires ?

La solution idéale dépend toujours :

du niveau d’attachement affectif au bien,
de l’horizon d’utilisation restant,
des besoins financiers du propriétaire,
et du contexte familial.

Deux résidences secondaires identiques sur le papier peuvent conduire à des montages très différents, selon la situation de leurs propriétaires respectifs. L’objectif n’est pas de vendre « à tout prix », mais de choisir le moment et la formule adaptés à votre cas particulier.

Investissement locatif : quand le viager devient une alternative à la location

Un bien mis en location (appartement, maison ou immeuble) peut sembler, sur le papier, être une source de revenus stable. Dans la réalité, de nombreux propriétaires bailleurs constatent avec le temps que la gestion locative peut devenir :

chronophage,
source d’incertitudes voire d’inquiétudes (vacances prolongées, loyers impayés),
et génératrice de coûts imprévus (travaux, mises aux normes, fiscalité).

Dans ce contexte, le viager – et plus particulièrement le viager libre ou la vente avec paiement à terme – peut constituer une véritable alternative à la location, et non un simple mode de vente ponctuel.

Biens déjà loués : anticiper plutôt que subir

Lorsqu’un bien est occupé par un locataire, plusieurs situations peuvent amener le propriétaire à s’interroger :

un locataire en place depuis très longtemps,
une fin de bail qui approche,
des travaux importants à prévoir prochainement,
ou tout simplement l’envie de simplifier la gestion locative.

Plutôt que de poursuivre la location par habitude, certains propriétaires choisissent de vendre le bien en viager libre ou en vente avec paiement à terme, afin de transformer leur bien locatif en revenus plus prévisibles, sans gestion quotidienne.

Cette réflexion est souvent liée à :

l’âge du propriétaire,
la volonté de réduire les contraintes de gestion,
ou l’anticipation d’une transmission future (préparer sa succession).

Biens locatifs avec travaux à venir : une question d’arbitrage

De nombreux investissements locatifs arrivent, à un moment donné, à une phase charnière :

rénovation énergétique du bâtiment,
travaux de copropriété coûteux,
remise aux normes (électricité, plomberie, etc.),
ou rénovation complète du logement entre deux locataires.

Face à ces échéances, certains propriétaires se demandent s’il est pertinent :

d’engager des sommes importantes pour continuer à louer,
ou de réorienter leur stratégie patrimoniale.

Le viager ou la vente avec paiement à terme permettent alors :

d’intégrer l’état du bien et les travaux à prévoir dans le prix (la décote pour travaux est prise en compte dans l’estimation),
de transférer la gestion future et les obligations d’entretien à l’acquéreur,
tout en valorisant le patrimoine de manière cohérente.

Exemple concret : Patrick, 70 ans, est propriétaire d’un appartement qu’il loue à Strasbourg depuis vingt ans. Avec le temps, il a connu des périodes de vacance locative, quelques loyers impayés et des réparations imprévues. Justement, son locataire vient de donner son préavis, et le logement nécessiterait une rénovation complète pour être reloué aux normes actuelles. Plutôt que d’engager des frais importants et de repartir pour un cycle de location incertain, Patrick décide de vendre cet appartement en viager libre. Il en retire un capital initial (bouquet) et percevra une rente viagère mensuelle supérieure au loyer qu’il touchait, sans avoir à se soucier d’un nouveau locataire ni des futurs travaux. Ce choix lui a permis de transformer son bien locatif en un revenu sécurisé à vie, tout en tournant la page d’une gestion locative devenue trop lourde à son goût.

Quand le viager libre prend tout son sens pour un bailleur

Le viager libre peut être mis en place que le bien soit occupé ou vide. Mais en pratique, un bien déjà libre (ou qui le sera à court terme) suscite souvent plus de demandes : il attire à la fois des investisseurs et des particuliers cherchant une résidence principale, ce qui peut faciliter la vente.

Dans tous les cas, ce type de vente permet au propriétaire :

de percevoir un capital immédiat,
éventuellement complété par une rente viagère,
sans les contraintes de la location (gestion, travaux, vacance, impayés…).

Nous explorons d’ailleurs ce sujet plus en profondeur dans notre article dédié aux bailleurs qui envisagent le viager libre comme alternative à la location.

Un choix patrimonial, pas une remise en cause de l’investissement

Choisir le viager pour un bien locatif ne signifie pas que l’investissement initial était une erreur. C’est souvent :

une évolution logique de la stratégie patrimoniale,
une adaptation à un nouveau contexte personnel,
ou une manière de sécuriser ce qui a déjà été construit au fil des années.

Comme pour les autres situations, il n’existe pas de réponse unique. L’enjeu est d’arbitrer entre :

la continuité de la location,
la vente classique,
le viager ou la vente avec paiement à terme,

en tenant compte de vos priorités actuelles, et non de celles d’hier.

État du bien : en parfait état, à rénover ou avec de gros travaux… tout peut se vendre, à condition d’être correctement évalué

L’état du bien est souvent l’un des premiers freins évoqués par les propriétaires :

« Il est très bien entretenu, mais plus au goût du jour. »
« Il faudrait refaire beaucoup de choses. »
« Avec les travaux à prévoir, personne ne sera intéressé. »

En réalité, l’état du bien n’empêche pas une vente en viager ou en vente avec paiement à terme. Il influence le prix, le type de montage et le profil de l’acquéreur, mais il n’exclut pas la solution si tout est bien anticipé.

Biens en bon état ou récemment rénovés

Lorsqu’un bien est en bon état général, voire rénové récemment, il attire :

des acquéreurs recherchant un placement patrimonial serein,
des profils prudents, peu enclins à gérer des travaux,
ou des personnes souhaitant se projeter à long terme sans aléas techniques.

Dans ce cas :

le prix de vente est généralement plus élevé (puisqu’il n’y a pas de travaux à prévoir à court terme),
la décote liée au fait que le bien est occupé est plus facile à évaluer et à justifier,
et la commercialisation est souvent plus fluide (le bien « plait » plus facilement).

Ce type de bien se prête aussi bien au viager occupé qu’au viager libre ou à la vente avec paiement à terme, selon la situation et les objectifs du vendeur.

Biens à rénover partiellement : une situation très courante

Beaucoup de biens se situent dans un entre-deux : une structure saine, mais des prestations ou des équipements à moderniser, avec parfois une amélioration énergétique à anticiper.

Ces biens intéressent des acquéreurs capables d’intégrer les travaux dans leur stratégie patrimoniale : qu’il s’agisse d’un projet de rénovation différée une fois le bien libre, d’une anticipation budgétaire à long terme, ou d’un objectif de valorisation progressive. Tout dépend du montage, du niveau d’occupation, et du profil des parties.

Dans ce cas, l’enjeu n’est pas de faire comme si les travaux n’existaient pas, mais plutôt de :

les identifier clairement en amont,
les intégrer dans l’évaluation du bien,
et adapter le montage en conséquence.

En procédant ainsi (transparence sur les travaux et prix cohérent), on démontre aux acquéreurs que le projet reste viable et équilibré malgré les rénovations à prévoir.

Biens avec gros travaux : une question de méthode, pas d’exclusion

Même lorsqu’un bien nécessite :

une rénovation lourde,
des travaux structurels importants,
ou des mises aux normes coûteuses,

il peut tout à fait être vendu en viager ou en vente avec paiement à terme. La clé réside dans :

une analyse réaliste de l’état du bien,
une estimation cohérente (tenant compte des travaux à réaliser),
et un discours transparent vis-à-vis des acquéreurs.

Ces biens correspondent souvent à des profils d’acheteurs spécifiques, à l’aise avec les travaux, et à des projets patrimoniaux sur du plus long terme.

Les acquéreurs sensibles à ces biens sont souvent des investisseurs ou des particuliers avertis, prêts à engager une rénovation progressive. D’autant que certains travaux (rénovation énergétique, isolation, chauffage…) ouvrent droit à des aides publiques comme MaPrimeRénov’, ce qui peut rendre ces projets viables économiquement, à condition que le prix tienne compte des efforts à consentir.

Exemple concret : Jeanne, 89 ans, vit seule dans une grande maison de campagne mal isolée, classée en passoire thermique. Toiture à reprendre, chauffage au fioul, fenêtres en simple vitrage : un diagnostic énergétique récent a mis en évidence l’ampleur des travaux nécessaires. Découragée, elle pensait que personne ne voudrait acheter sa maison en viager avec autant de rénovations à faire.
Sur les conseils de son entourage, Jeanne fait néanmoins estimer son bien en tenant compte de ces contraintes : le prix est ajusté de manière réaliste, et le viager occupé mis en place inclut une rente mensuelle qui viendra compléter sa retraite.
L’acquéreur, un investisseur de 45 ans, a vu dans cette vente une opportunité patrimoniale couplée à un projet de rénovation énergétique. Grâce aux dispositifs d’aide existants (comme MaPrimeRénov’), il prévoit de rénover le bien progressivement, tout en respectant l’occupation de Jeanne jusqu’à la fin de ses droits.
Jeanne, de son côté, est soulagée : elle reste chez elle, bénéficie d’un revenu régulier, et sait que son bien retrouvera une seconde vie, sans devoir engager elle-même des démarches ni des frais.

Pourquoi l’estimation de la valeur vénale est déterminante

Quel que soit l’état du bien, un principe reste constant :

👉 tout peut se vendre, si le prix est en adéquation avec la réalité du marché et la situation du bien.

C’est précisément pour cette raison que l’estimation joue un rôle central dans un projet de viager ou de vente avec paiement à terme. Nous détaillons d’ailleurs cette approche dans notre article dédié à l’estimation immobilière en Alsace, qui explique pourquoi une évaluation réaliste est la base d’un projet réussi.

🏗️ Terrains : des ventes parfois sous-estimées

On pense rarement à vendre un terrain en viager ou en vente avec paiement à terme… Pourtant, dans certains cas, ces montages peuvent permettre :

de sortir de l’IFI (dès la signature chez le notaire),
de transformer une plus-value latente en capital, même si elle reste fiscalement due au moment de la vente,
d’optimiser la transmission en évitant une indivision future complexe
ou de contourner un marché de l’immobilier neuf actuellement sous tension.

Mais attention : tous les terrains ne se valent pas.

Les terrains les plus difficiles à vendre en viager ou en vente avec paiement à terme sont généralement :

ceux dont la constructibilité est incertaine ou gelée (zones AU, contraintes environnementales, servitudes…),
ceux situés dans des secteurs peu dynamiques (peu de demande ou pression foncière faible),
ou ceux grevés de contraintes techniques (pas de viabilisation, accès compliqué…).

Dans ces cas-là, l’aléa devient trop fort pour l’acquéreur, surtout si le vendeur est jeune. Le viager libre devient alors difficile à valoriser de façon réaliste. À l’inverse, une vente avec paiement à terme libre peut être une alternative souple et efficace, en organisant un paiement échelonné sécurisé, sans alourdir le montage.

Exemple concret : Paul, 61 ans, est propriétaire d’un grand terrain constructible hérité de ses parents en Alsace. Plutôt que de le conserver inutilement ou d’attendre un hypothétique projet de lotissement, il choisit de le vendre en vente avec paiement à terme libre sur 10 ans.
Il perçoit ainsi un capital initial, puis des mensualités garanties chaque mois. Objectif pour lui :
éviter d’alourdir son IFI en conservant un foncier inactif,
et transmettre à ses enfants un patrimoine déjà transformé en revenus réguliers plutôt qu’en foncier dormant.
Un choix patrimonial clair, fait au bon moment.

Tableau récapitulatif par objectif patrimonial

Pour vous aider à y voir encore plus clair, voici un tableau récapitulatif des montages viager et ventes avec paiement à terme, selon vos objectifs et votre bien.

Objectif	Montages adaptés	Types de biens concernés	Pourquoi c’est pertinent ?
Rester vivre chez soi tout en dégageant un revenu ou un capital	Viager occupé, Viager occupé sans rente, Vente avec paiement à terme occupée	Résidence principale	Permet de rester chez soi tout en percevant un bouquet et/ou une rente. Possibilité d’inclure un conjoint ou proche non propriétaire.
Prévoir un départ dans quelques années	Viager occupé temporairement, Vente avec paiement à terme occupée sur durée définie	Résidence secondaire ou principale	Permet de continuer à utiliser le bien pendant 3, 5 ou 10 ans avant de libérer les lieux selon un calendrier clair. Facilite la planification et améliore la valorisation.
Vendre un bien que l’on n’occupe plus pour percevoir des revenus réguliers	Viager libre, Vente avec paiement à terme libre, Vente à terme	Résidence secondaire vide, bien locatif vacant, logement inutilisé	Transforme un bien non utilisé (mais coûteux) en revenus réguliers, sans gestion locative ni aléas.
Alléger la gestion d’un bien locatif	Viager libre, Vente avec paiement à terme libre, Vente à terme	Appartement ou immeuble en location	Supprime les contraintes de gestion (travaux, vacances locatives, impayés), tout en capitalisant les loyers sous forme de revenus sécurisés.
Anticiper une baisse d’usage ou un éloignement progressif	Viager occupé, Vente avec paiement à terme occupée ou libre	Résidence secondaire	Permet de planifier une sortie douce tout en restant maître du calendrier. Soulage les charges et simplifie la gestion.
Financer une entrée en maison de retraite ou un projet de vie ailleurs	Viager libre, Vente avec paiement à terme libre, Vente à terme	Résidence principale	Idéal pour transformer un bien en capital ou revenus mensuels, tout en quittant les lieux.
Prévenir des conflits de succession ou structurer une transmission	Viager occupé, Viager libre, Vente avec paiement à terme, Vente de nue-propriété	Tout type de bien dès lors que le vendeur est pleinement propriétaire	Clarifie la répartition future, évite les tensions entre héritiers, transmet de façon maîtrisée (ex. si un enfant est déjà impliqué ou si des désaccords sont prévisibles).
Sortir d’une indivision ou éviter une indivision future	Vente avec paiement à terme, Vente de nue-propriété, Viager libre	Tout bien libre de blocages juridiques	Permet de structurer une transmission fluide, éviter une indivision difficile à gérer ou désamorcer des tensions familiales. À vérifier au cas par cas selon la nature de l’indivision.
Valoriser un terrain sans attendre un projet complexe ou incertain	Vente avec paiement à terme libre, Viager libre, Vente à terme	Terrain constructible	Permet de sécuriser un paiement sans attendre un projet de promotion ou de lotissement. Pertinent si le terrain est bien situé et libre de contraintes.
Se libérer d’un bien avec travaux lourds ou obsolète	Tous (selon usage et situation du vendeur)	Tout bien nécessitant rénovation importante	Attractif pour des acquéreurs à l’aise avec les travaux, à condition que l’estimation tienne compte des coûts.
Céder un bien atypique difficile à valoriser en vente classique	Viager occupé, Vente de nue-propriété, Vente avec paiement à terme	Péniche, loft, immeuble mixte, habitation originale	Ce type de montage permet d’attirer des acquéreurs sur-mesure, de lisser les paiements et de sécuriser la transmission, même si le bien sort des standards du marché.

💡 Note : Tous les montages peuvent être réalisés sur 1 ou 2 têtes (ex. pour protéger un conjoint ou un proche).
Le choix du montage dépend de votre situation personnelle, de vos objectifs et de l’usage du bien – pas uniquement de sa nature.

En résumé : il n’existe pas de “bien type” pour le viager, mais des situations à analyser

À travers ces exemples, une idée essentielle ressort : le viager (ou la vente avec paiement à terme) n’est pas réservé à un type précis de bien ou de propriétaire.

Que vous soyez :

seul, en couple ou en duo,
avec ou sans enfants,
propriétaire d’une résidence principale, d’une résidence secondaire, d’un bien locatif, d’un immeuble, d’un terrain ou même d’un bien plus atypique (par exemple une péniche d’habitation),

la question n’est pas « Est-ce que mon bien peut se vendre en viager ? », mais plutôt « Est-ce que cette solution répond à ma situation et à mes objectifs aujourd’hui ? »

Ce qui compte vraiment dans un projet de viager

Un projet de viager ou de vente avec paiement à terme repose toujours sur plusieurs piliers :

une compréhension claire de votre situation personnelle et familiale,
une analyse de l’usage actuel et futur du bien,
des objectifs définis (protection du conjoint, transmission, simplification du patrimoine, besoin de liquidités),
et une évaluation réaliste du bien, en lien avec le marché local.

C’est l’articulation de ces éléments qui permet de construire un montage cohérent, sécurisé et adapté à vos besoins.

Viager ou vente avec paiement à terme : une réflexion, pas une obligation

Il est important de rappeler que :

le viager n’est pas toujours la meilleure solution,
et qu’il existe des situations où une vente classique ou un autre montage sera plus pertinent.

L’enjeu n’est donc pas de « faire du viager pour faire du viager », mais de :

prendre le temps d’analyser sa situation,
comparer les options (viager, vente à terme, vente classique, etc.),
et choisir la solution la plus alignée avec votre réalité.

Conclusion : se poser les bonnes questions, au bon moment

Beaucoup de propriétaires commencent par se poser des questions, sans forcément avoir un projet défini. C’est normal.

Un premier échange permet souvent :

de vérifier si le viager ou la vente avec paiement à terme sont adaptés à votre cas,
d’écarter certaines idées reçues,
et parfois de confirmer qu’une autre solution (par exemple une vente classique) est finalement plus appropriée.

👉 L’objectif n’est pas d’aller vite, mais d’aller juste.

Et concrètement, comment savoir si votre bien est concerné ?

Quel que soit votre bien ou votre situation, nous pouvons vous accompagner :

En Alsace, nous intervenons directement pour vous accompagner de A à Z.
Ailleurs en France, nous travaillons en binôme avec des partenaires sélectionnés pour leur professionnalisme et leurs valeurs humaines.

Et si le viager ou la vente avec paiement à terme ne sont pas la solution la plus pertinente pour vous, nous vous le dirons en toute transparence. Notre engagement est de vous proposer une analyse honnête, personnalisée, sans pression ni discours commercial.

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