Vérifier une annonce en viager
ce qu’il faut comprendre avant d’acheter

Vous souhaitez acheter en viager mais vous n’y connaissez pas grand-chose. C’est un premier achat en viager.

Devant la difficulté de l’immobilier classique, certains se réorientent. Les apprentis sorciers du viager se multiplient. Alors comment vérifier une annonce ? Est-ce que le bien correspond à l’investissement que vous souhaitez réaliser ? Allez-vous payer le bon prix ? Les calculs sont-ils justes ?

Autant dans l’immobilier classique il est fréquent de trouver des annonces de particulier à particulier (PAP), autant pour le viager ce n’est que très rarement le cas : ce type de vente immobilière requiert des compétences juridiques et financières particulières. Vous vous dites donc que si vous voyez un bien immobilier en vente en viager dans une agence immobilière classique vous pouvez y aller les yeux fermés ?

Pourquoi une annonce en viager ne se lit jamais comme une annonce classique

Une annonce en viager peut sembler claire en apparence, tout en étant juridiquement ou économiquement déséquilibrée.

Contrairement à une vente classique, le viager repose sur des mécanismes spécifiques (occupation, rente, indexation, clauses contractuelles) qui ne sont pas toujours visibles ou correctement expliqués dans l’annonce.

👉 Une annonce “bien rédigée” n’est donc pas nécessairement une annonce sécurisée.

Le viager est un marché de niche, sans pratique il est difficile à maîtriser

Toutes les agences n’ayant pas l’habitude de réaliser ce type de ventes (pour rappel les viagers représentent 1 % du marché des ventes immobilières en faisant ainsi un marché de niche), vous pouvez trouver des annonces pour le moins exotiques. Or, cela peut avoir un impact très important tant pour l’acheteur que le vendeur :

Pas de répartition de la prise en charge des travaux (risque de conflits ou de dégradation du bien)
Absence d’indexation ou indexation exotique (risque financier pour l’acheteur et le vendeur)
Pas de délai de libération du bien à la fin du viager (risque pour l’acheteur et la famille du vendeur), etc.

Nous vous expliquons ici les points à vérifier avant de vous lancer dans l’achat d’un bien en viager.

Les points clés à vérifier pour s'assurer du sérieux d'une annonce en viager

1. Le type de viager

Quand un bien est vendu en viager il semble logique d’indiquer si le bien sera occupé ou non, mais il existe des annonces où le type de viager n’est pas indiqué : viager libre, viager occupé, viager occupé temporairement. Pour le viager occupé temporairement, la durée d’occupation doit impérativement être indiquée car elle doit permettre de vérifier la valeur du droit d’usage et d’habitation mais surtout cela vous permet de connaitre le moment où vous pourrez disposer du bien.

2. La valeur vénale

Que ce soit pour une vente classique ou pour une vente en viager, le point crucial est la valeur vénale, c’est-à-dire le prix du bien immobilier s’il était vendu libre de toute occupation et payé comptant (vente classique). Cette valeur est importante dans un viager (ou dans une vente avec paiement à terme ou une vente de nue-propriété) car elle sert de base au calcul du viager.

Pour une vente classique, si un bien est mis à la vente bien plus cher que sa valeur sur le marché, vous allez vous en rendre compte rapidement. Pour un viager ce n’est pas forcément le cas : il est tout à fait possible de ne voir que le montant du bouquet et de la rente. Là, il devient difficile pour un acquéreur non spécialiste d’apprécier le prix réel, alors si en plus il vous manque l’âge et/ou le sexe des occupants c’est mission impossible.

3. Le nombre de « têtes », l’âge et le sexe des vendeurs

Un viager est dit sur une ou deux « tête(s) ». Le nombre de personnes impliquées dans un viager, leur sexe et bien entendu leur âge vont influencer les calculs de celui-ci : une femme de 75 ans n’aura pas la même espérance de vie qu’un homme du même âge, ou encore d’un couple toujours du même âge. Le tableau ci-dessous vous montre l’impact du sexe et du couple sur l’espérance de vie moyenne (ces chiffres sont purement illustratifs et ne remplacent en aucun cas une analyse viagère complète) :

	Espérance de vie statistique moyenne
1 femme de 75 ans	16,66
1 homme de 75 ans	13,85
1 femme de 75 ans + 1 homme de 75 ans	19,44
2 femmes de 75 ans	20,76
2 hommes de 75 ans	17,77

Il est donc primordial que vous ayez ces informations de base étant donné l’impact de l’espérance de vie sur le calcul.

En effet ces éléments permettront, avec la valeur vénale, d’obtenir la valeur du Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) dans le cas d’une vente en viager occupé à vie ou dans une vente avec paiement à terme occupée, mais encore pour calculer la valeur d’un usufruit économique.

4. La valeur locative

Pour une vente en viager il est important de connaitre la valeur locative du bien :

Dans un viager libre, il est nécessaire d’avoir une rente dont le montant est supérieur à la valeur locative, pour garder la notion d’aléa qui est essentielle dans une vente en viager (sauf exceptions, exemple bouquet très important)
Dans un viager occupé sans rente, en cas de libération anticipée du bien il y aura mise en place d’une rente. Celle-ci est généralement un pourcentage de la valeur locative du bien, il est donc important de connaitre celle-ci au moment de l’achat.

5. L’indexation

Que ce soit pour un viager ou dans une vente avec paiement à terme il vous faut connaitre sur quel indice sera indexée la rente (mensualité pour une vente avec paiement à terme). Attention aux indices exotiques : rappelez-vous le film Le Viager où l’indexation est sur le cours de l’aluminium qui vient à flamber 😉.

6. La taxe foncière / Charges de copropriétés

En tant qu’acheteur d’un viager ou d’une vente avec paiement à terme, c’est vous qui aurez la charge de payer la taxe foncière.

Idem, dans une copropriété vous aurez une partie des charges dont le paiement vous incombera.

Il est donc important de connaitre ces différents montants pour voir si une annonce d’intérêt rentre vraiment dans votre budget.

7. Cas des ventes avec paiement à terme

Pour les ventes avec paiement à terme vous ne payer pas une rente à vie mais une mensualité sur une durée qui est déterminée dans le contrat de vente. Il est donc important de connaitre cette durée dès l’annonce pour vérifier qu’elle correspond à vos projets d’investissement.

8. Exemples d’annonces problématiques

Annonce 1

Dans cette première annonce ci-dessous on parle de rente viagère occupée sur une personne de 83 ans, avec le montant du bouquet de de la rente. Mais s’agit-il d’un homme ou d’une femme, quelle est la valeur vénale de l’appartement ? La rente est-elle indexée ? Autant d’éléments manquants pour que vous ayez une idée du prix que vous allez payer si vous vous basez sur l’espérance de vie théorique de la personne.

Annonce 2

Dans cette deuxième annonce tous les éléments sont indiqués, mais si on se penche sur les calculs on se rend vite compte (lorsque l’on est viagériste) qu’il y a une erreur de plusieurs dizaines de milliers d’euros à la défaveur de acquéreur.

Cela peut être une bonne nouvelle pour le vendeur, mais bien souvent ce type de bien reste à la vente très longtemps ce qui est non négligeable pour les seniors concernés…

Ces écarts ne sont généralement identifiables qu’avec une expertise spécifique du viager. En pratique, un acquéreur non spécialiste n’a pas les outils pour en mesurer seul les conséquences financières.

Et ceux-ci ne sont que 2 exemples parmi tant d’autres. Voilà pourquoi il existe des agences immobilières qui sont spécialisées dans ces ventes particulières que sont le viager, la vente à terme et la vente de nue-propriété. Nous restons à votre disposition pour vous accompagner soit dans la rédaction, soit dans le décryptage au besoin de ces annonces. N’hésitez pas à nous contacter 😊.

Ce qu’une annonce en viager ne dit pas toujours

Certaines informations essentielles ne figurent pas systématiquement dans les annonces en viager, ou sont volontairement simplifiées :

la logique économique globale du montage, qui n’apparaît pas dans l’annonce et n’est expliquée qu’au stade des échanges et des annexes à l’acte
la cohérence entre le prix, les modalités de paiement et l’occupation du bien, appréciée au regard de la situation des parties
les conséquences détaillées prévues en cas de libération anticipée du bien
les mécanismes de protection contractuelle en cas d’événement imprévu (impayé, interruption du paiement, etc.)

👉 Ces éléments ne relèvent pas d’un simple détail : ils conditionnent la sécurité de l’opération pour l’acheteur comme pour le vendeur.

Faire analyser une annonce par un viagériste : quand est-ce utile ?

Lorsqu’un projet en viager vous intéresse, faire relire l’annonce par un professionnel spécialisé permet de vérifier :

la cohérence globale du montage
l’adéquation entre le prix affiché et la situation réelle
la présence (ou non) des sécurités essentielles

👉 C’est souvent à ce stade qu’un regard extérieur permet d’éviter des incompréhensions… ou de mauvaises surprises.

Dans un marché aussi spécifique que le viager, cette analyse préalable fait souvent la différence entre une opportunité maîtrisée et un engagement mal compris.

Faire analyser une annonce par un viagériste

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Vérifier une annonce en viager ce qu’il faut comprendre avant d’acheter