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Comment s’assurer du sérieux d’une annonce en viager ?
Vous souhaitez acheter en viager mais vous n’y connaissez pas grand-chose. C’est un premier achat en viager.
Devant la difficulté de l’immobilier classique, certains se réorientent. Les apprentis sorciers du viager se multiplient. Alors comment vérifier une annonce ? Est-ce que le bien correspond à l’investissement que vous souhaitez réaliser ? Allez-vous payer le bon prix ? Les calculs sont-ils justes ?
Autant dans l’immobilier classique il est fréquent de trouver des annonces de particulier à particulier (PAP), autant pour le viager ce n’est que très rarement le cas : ce type de vente immobilière requiert des compétences juridiques et financières particulières. Vous vous dites donc que si vous voyez un bien immobilier en vente en viager dans une agence immobilière classique vous pouvez y aller les yeux fermés ?
Le viager est un marché de niche, sans pratique il est difficile à maitriser
Toutes les agences n’ayant pas l’habitude de réaliser ce type de ventes (pour rappel les viagers représentent 1 % du marché des ventes immobilières en faisant ainsi un marché de niche), vous pouvez trouver des annonces pour le moins exotiques. Or, cela peut avoir un impact très important tant pour l’acheteur que le vendeur :
Pas de répartition de la prise en charge des travaux (risque de conflits ou de dégradation du bien)
Absence d’indexation ou indexation exotique (risque financier pour l’acheteur et le vendeur)
Pas de délai de libération du bien à la fin du viager (risque pour l’acheteur et la famille du vendeur), etc.
Nous vous expliquons ici les points à vérifier avant de vous lancer dans l’achat d’un bien en viager.
Les points clés à vérifier pour s'assurer du sérieux d'une annonce en viager
1. Le type de viager
Quand un bien est vendu en viager il semble logique d’indiquer si le bien sera occupé ou non, mais il existe des annonces où le type de viager n’est pas indiqué : viager libre, viager occupé, viager occupé temporairement. Pour le viager occupé temporairement, la durée d’occupation doit impérativement être indiquée car elle doit permettre de vérifier la valeur du droit d’usage et d’habitation mais surtout cela vous permet de connaitre le moment où vous pourrez disposer du bien.
2. La valeur vénale
Que ce soit pour une vente classique ou pour une vente en viager, le point crucial est la valeur vénale, c’est-à-dire le prix du bien immobilier s’il était vendu libre de toute occupation et payé comptant (vente classique). Cette valeur est importante dans un viager (ou dans une vente avec paiement à terme ou une vente de nue-propriété) car elle sert de base au calcul du viager.
Pour une vente classique, si un bien est mis à la vente bien plus cher que sa valeur sur le marché, vous allez vous en rendre compte rapidement. Pour un viager ce n’est pas forcément le cas : il est tout à fait possible de ne voir que le montant du bouquet et de la rente. Là c’est à vous de reconstituer le prix, alors si en plus il vous manque l’âge et/ou le sexe des occupants c’est mission impossible.
3. Le nombre de « têtes » et l’âge et le sexe des vendeurs
Un viager est dit sur une ou deux « tête(s) ». Le nombre de personnes impliquées dans un viager, leur sexe et bien entendu leur âge vont influencer les calculs de celui-ci : une femme de 75 ans n’aura pas la même espérance de vie qu’un homme du même âge, ou encore d’un couple toujours du même âge. Le tableau ci-dessous vous montre l’impact du sexe et du couple sur l’espérance de vie moyenne :
Il est donc primordial que vous ayez ces informations de base étant donné l’impact de l’espérance de vie sur le calcul.
En effet es éléments permettront, avec la valeur vénale, d’obtenir la valeur du Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) dans le cas d’une vente en viager occupé à vie ou dans une vente avec paiement à terme occupée, mais encore pour calculer la valeur d’un usufruit économique.
4. La valeur locative
Pour une vente en viager il est important de connaitre la valeur locative du bien :
Dans un viager libre, il est nécessaire d’avoir une rente dont le montant est supérieur à la valeur locative, pour garder la notion d’aléa qui est essentielle dans une vente en viager (sauf exceptions, exemple bouquet très important)
Dans un viager occupé sans rente, en cas de libération anticipée du bien il y aura mise en place d’une rente. Celle-ci est généralement un pourcentage de la valeur locative du bien, il est donc important de connaitre celle-ci au moment de l’achat.
5. L’indexation
Que ce soit pour un viager ou dans une vente avec paiement à terme il vous faut connaitre sur quel indice sera indexée la rente (mensualité pour une vente avec paiement à terme). Attention aux indices exotiques : rappelez-vous le film Le Viager où l’indexation est sur le cours de l’aluminium qui vient à flamber 😉.
6. La taxe foncière / Charges de copropriétés
En tant qu’acheteur d’un viager ou d’une vente à terme, c’est vous qui aurez la charge de payer la taxe foncière.
Idem, dans une copropriété vous aurez une partie des charges dont le paiement vous incombera.
Il est donc important de connaitre ces différents montants pour voir si une annonce d’intérêt rentre vraiment dans votre budget.
7. Cas des ventes avec paiement à terme
Pour les ventes avec paiement à terme vous ne payer pas une rente à vie mais une mensualité sur une durée qui est déterminée dans le contrat de vente. Il est donc important de connaitre cette durée dès l’annonce pour vérifier qu’elle correspond à vos projets d’investissement.
8. Exemples d’annonces problématiques
Annonce 1
Dans cette première annonce ci-dessous on parle de rente viagère occupée sur une personne de 83 ans, avec le montant du bouquet de de la rente. Mais s’agit-il d’un homme ou d’une femme, quelle est la valeur vénale de l’appartement ? La rente est-elle indexée ? Autant d’éléments manquants pour que vous ayez une idée du prix que vous allez payer si vous vous basez sur l’espérance de vie théorique de la personne.
Annonce 2
Dans cette deuxième annonce tous les éléments sont indiqués, mais si on se penche sur les calculs on se rend vite compte (lorsque l’on est viagériste) qu’il y a une erreur de plusieurs dizaines de milliers d’euros à la défaveur de l’acheteur.
Cela peut être une bonne nouvelle pour le vendeur, mais bien souvent ce type de bien reste à la vente très longtemps ce qui est non négligeable pour les séniors concernés…
Et ceux-ci ne sont que 2 exemples parmi tant d’autres. Voilà pourquoi il existe des agences immobilières qui sont spécialisées dans ces ventes particulières que sont le viager, la vente à terme et la vente de nue-propriété. Nous restons à votre disposition pour vous accompagner soit dans la rédaction, soit dans le décryptage au besoin de ces annonces. N’hésitez pas à nous contacter 😊.
