Maison contemporaine de 2009, sous-sol complet et vue dégagée - Dangolsheim, Route des Vins d'Alsace (67)
109,11 m² habitables - 2 chambres + bureau - sous-sol de 88,69 m² (double garage) - terrain 345 m² - sans rente
⏳Bien libéré dans 15 ans au plus tard - échéance contractuelle
Occupation temporaire de 15 ans à compter de la signature de l'acte authentique. La date de récupération est connue et fixée au contrat : aucun aléa sur le prix, et une échéance maximale connue dès le départ, sans rente à verser.
Décote d'occupation de 36%
Le droit d'usage et d'habitation temporaire (15 ans) représente 120 425 €, soit une décote de 36% sur la valeur vénale. L'acquéreur achète un bien récent 36% sous sa valeur libre, avec une récupération à 15 ans au plus tard.
Libération du bien : occupation temporaire de 15 ans maximum, à compter de l'acte authentique. À cette échéance contractuelle, le bien est récupéré libre de toute occupation.
Départ anticipé des vendeurs : si le bien est libéré avant le terme des 15 ans, l'acquéreur en reprend la jouissance par anticipation et verse, sur la durée d'occupation restant à courir, une rente temporaire égale à 35% de la valeur locative, soit environ 374 €/mois. Exemple : un départ au bout de 12 ans ouvre 3 années de rente temporaire.
Viager sans rente : structure 100% bouquet. L'acquéreur règle le bouquet à la signature et n'a aucune rente mensuelle à verser ni à indexer ensuite.
Frais de notaire : calculés sur le bouquet (prix occupé), et non sur la valeur libre, ce qui en réduit le montant.
Taxe foncière : 1 091 € par an, dont 207 € de TEOM.
Risques naturels et technologiques : les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques, www.georisques.gouv.fr.
Un viager sans les deux inconnues du viager
Dans un viager classique, deux choses restent inconnues le jour de la signature : le prix total, qui dépend du nombre de rentes qui seront versées, et la date à laquelle l'acquéreur récupère le bien. Ici, ni l'une ni l'autre.
Le prix est connu et réglé en une fois. 241 375 € FAI à la signature, aucune rente mensuelle, rien à indexer, rien à verser ensuite. Le coût d'acquisition est arrêté le jour de l'acte, quoi qu'il arrive.
La durée d'occupation est plafonnée. Le bien est récupéré libre au plus tard au terme des 15 ans fixé au contrat. Si les vendeurs partent avant, l'acquéreur en reprend la jouissance par anticipation et verse, sur la seule durée restant à courir, une rente temporaire de 35 % de la valeur locative.
La contrepartie, à connaître. Pendant l'occupation, le capital est immobilisé et le bien ne produit aucun revenu locatif. C'est précisément ce que rémunère la décote de 36 % obtenue sur la valeur libre.
Le bien
Maison individuelle contemporaine de 2009, sur deux niveaux avec sous-sol complet, sur un terrain clos d'environ 345 m², dans un secteur résidentiel calme de Dangolsheim, au pied du vignoble. Vue dégagée sur les collines et la plaine, sans vis-à-vis.
Le rez-de-chaussée s'organise autour d'un vaste séjour-cuisine ouvert de 43,53 m² sous toit cathédrale, prolongé par une porte-fenêtre vers le jardin et la terrasse en bois abritée d'une pergola. Cuisine moderne équipée. Ce niveau comprend aussi un bureau de 8,45 m², un cellier, une salle d'eau et une entrée avec rangement.
À l'étage, un dégagement-mezzanine ouvert sur le séjour dessert deux chambres, dont une suite parentale de 14,57 m² avec grand dressing et vue dégagée. La salle de bains (douche à l'italienne, baignoire d'angle, velux), un cellier et un WC séparé complètent le niveau. Parquet dans l'ensemble des pièces hors salle de bains.
Rare sur le secteur : un niveau entier aménageable comprenant une cave et un double garage, en plus des 109,11 m² habitables. Plus de 200 m² de surface bâtie utile au total.
Caractéristiques
Surface des pièces (attestation de mesurage)
| Pièce | Habitable | Au sol |
|---|---|---|
| Rez-de-chaussée | ||
| Entrée | 3,29 m² | 3,29 m² |
| Séjour-cuisine | 43,53 m² | 43,53 m² |
| Bureau | 8,45 m² | 8,45 m² |
| Cellier | 3,09 m² | 3,09 m² |
| Salle d'eau | 6,47 m² | 6,47 m² |
| 1er étage | ||
| Dégagement / mezzanine | 11,19 m² | 13,65 m² |
| Chambre 1 (suite parentale) | 14,57 m² | 14,57 m² |
| Chambre 2 | 9,66 m² | 13,42 m² |
| Salle de bains | 6,70 m² | 9,18 m² |
| Cellier | 1,33 m² | 2,96 m² |
| WC | 0,83 m² | 1,22 m² |
| Total habitable | 109,11 m² | 119,83 m² |
| Sous-sol (parties annexes) | ||
| Cave | - | 12,71 m² |
| Garage 1 | - | 45,01 m² |
| Garage 2 | - | 30,97 m² |
| Total sous-sol | - | 88,69 m² |
Performance énergétique
Localisation
Dangolsheim est un village viticole de 689 habitants au pied du vignoble, sur la Route des Vins d'Alsace, dans la communauté de communes de la Mossig et du Vignoble. Un cadre rural et calme, à quelques minutes de Molsheim qui concentre les commerces, les services, les établissements scolaires et la gare.
Les services du quotidien
Emploi et déplacements
Temps de trajet calculés par itinéraire depuis le bien, hors heures de pointe.
Pourquoi acheter sur ce secteur
Molsheim à dix minutes. La ville apporte ce qu'un village de 689 habitants n'a pas : commerces et supermarchés, professionnels de santé, établissements scolaires, et un pôle industriel qui fait vivre la vallée de la Bruche.
Strasbourg sans la voiture. Depuis la gare de Molsheim, à 10 minutes du bien, le TER met 16 minutes jusqu'à Strasbourg, avec jusqu'à deux trains par heure et 68 allers-retours par jour.
Un village de propriétaires. 87,5 % des habitants sont propriétaires de leur logement et 73,5 % des résidences principales comptent 5 pièces ou plus : un marché de maisons familiales occupées à l'année, sans résidences secondaires ni parc locatif fragile.
Un marché qui progresse. Le prix moyen des maisons à Dangolsheim s'établit à 2 554 €/m², en hausse de 2,0 % sur un an.
Pourquoi ce viager est intéressant pour un investisseur
- Prix ferme : aucune rente, rien à indexer
- Durée bornée : 15 ans maximum, fixée au contrat
- Récupération au plus tard à l'échéance
- Décote de 36% sur la valeur vénale
- Bien récent (2009), faible entretien
- Sous-sol 88,69 m² et double garage, rares
- Molsheim à 10 min, Strasbourg à 16 min en train
- Frais de notaire sur le prix occupé
