Qui paie quoi en viager et en vente à terme : occupé, mixte ou libre, le guide complet

Toiture, chaudière, climatisation, taxe foncière, charges de copropriété : dès qu'on vend un bien en viager ou en vente à terme, la question revient toujours. Qui paie quoi entre le vendeur qui reste dans les murs et l'acheteur qui devient propriétaire ? La réponse tient en une idée simple, souvent mal comprise, et lourde de conséquences chaque été quand la chaleur s'invite dans le débat.

L'idée clé : c'est l'occupation qui commande, pas le nom du contrat

On oppose souvent le viager et la vente à terme (son nom exact est la vente avec paiement à terme). La différence entre les deux porte sur la contrepartie versée au vendeur : une rente viagère à vie, soumise à l'aléa, pour le viager ; des mensualités sur une durée fixe et connue d'avance pour la vente à terme. Mais cette différence ne change rien à la question des travaux et des charges.

Ce qui décide qui paie quoi, c'est le mode d'occupation. Le vendeur reste-t-il dans le logement, ou le libère-t-il ? S'il reste, il conserve un droit d'usage et d'habitation (DUH) : c'est le droit, prévu dans l'acte, de continuer à vivre dans le bien alors que l'acquéreur en devient propriétaire. C'est ce droit d'occupation, et lui seul, qui répartit les responsabilités.

Il existe trois grands cas de figure, que l'on retrouve aussi bien en viager qu'en vente à terme : la vente occupée, la vente mixte et la vente libre. Voyons qui paie quoi dans chacun.

La vente occupée : le vendeur reste, l'acquéreur investit

C'est la configuration la plus fréquente. Le vendeur conserve son DUH et continue de vivre chez lui ; l'acquéreur devient propriétaire mais n'a pas la jouissance du bien. La répartition s'inspire des articles 605 et 606 du Code civil, qui distinguent l'entretien courant des grosses réparations.

L'entretien courant et les petites réparations : pour le vendeur occupant

Le vendeur qui occupe le logement l'entretient comme le ferait un locataire soigneux : entretien de la chaudière, petites réparations de plomberie ou de serrurerie, remplacement de joints, rafraîchissement des peintures, entretien du jardin. Ce sont les gestes du quotidien, à sa charge.

Les grosses réparations nécessaires : pour l'acquéreur

Les grosses réparations relèvent en principe de l'acquéreur, devenu propriétaire : réfection de la toiture, gros murs, charpente, façade, remplacement complet d'un système de chauffage en fin de vie, mises aux normes imposées. Un point capital, souvent mal formulé ailleurs : l'acquéreur ne prend en charge ces travaux que s'ils sont réellement nécessaires (vétusté, panne, obligation légale), jamais parce que le vendeur en aurait simplement envie. Et si la panne provient d'un défaut d'entretien du vendeur, la charge peut lui revenir : l'acquéreur n'a pas à payer une négligence.

Autre conséquence logique : comme c'est l'acquéreur qui finance la grosse réparation, c'est aussi lui qui choisit la solution. Si la chaudière fioul rend l'âme, il n'est pas obligé de réinstaller la même : il peut décider de la remplacer par une pompe à chaleur air-eau, plus économe. Le vendeur ne peut pas la lui imposer, mais l'acquéreur peut la préférer.

Les améliorations de confort : à la charge de celui qui les décide

Tout ce qui n'est ni entretien courant ni grosse réparation nécessaire, mais une amélioration de confort décidée par l'occupant, reste à la charge de ce dernier. Installer une climatisation qui n'existait pas, poser une véranda, moderniser une cuisine par goût : c'est le vendeur qui décide, donc le vendeur qui paie. Nous y revenons plus bas, car c'est tout l'enjeu de l'été.

La vente mixte : chaque partie suit son propre régime

La vente mixte porte sur un même bien dont une partie reste occupée par le vendeur (au titre de son DUH) tandis que l'autre est libre, ou louée, au profit de l'acquéreur. Exemple concret : une maison dont le vendeur garde l'usage du rez-de-chaussée, l'étage étant immédiatement disponible pour l'acheteur.

La règle est alors d'une simplicité rassurante : chaque partie suit le régime de son occupation. Pour la partie que le vendeur occupe, on applique les règles de la vente occupée (entretien au vendeur, grosses réparations nécessaires à l'acquéreur). Pour la partie libre, on applique celles de la vente libre : l'acquéreur en assume tout, comme n'importe quel propriétaire. La valorisation elle-même est ventilée entre les deux parties.

La vente libre : l'acquéreur paie tout, dès la signature

En viager libre comme en vente à terme libre, le vendeur ne conserve aucun droit d'occupation. L'acquéreur récupère la pleine jouissance du bien dès la signature : il peut y vivre ou le louer. La répartition devient donc celle d'une propriété classique. L'acquéreur assume l'ensemble : entretien courant, petites et grosses réparations, taxe foncière, travaux. Si le bien est loué, le locataire prend en charge, comme partout, les charges locatives.

Ce tableau donne la logique de principe. Dans les faits, chaque poste peut être ajusté par une clause de l'acte, notamment en présence d'un DUH.

La nue-propriété : un autre montage, d'autres règles

La vente de la nue-propriété est un cas à part. Ici, le vendeur ne conserve pas un simple droit d'usage et d'habitation, mais l'usufruit : il peut donc continuer à occuper le bien, ou le mettre en location. La répartition suit alors strictement les règles de l'usufruit (articles 605 et 606) : l'usufruitier assume l'entretien courant et, en principe, la taxe foncière, tandis que le nu-propriétaire prend en charge les grosses réparations.

C'est une logique différente de celle du viager occupé, où le vendeur ne réserve le plus souvent qu'un droit d'usage et d'habitation, sans possibilité de louer. Pour ce montage spécifique, voyez notre page dédiée : vendre en nue-propriété.

Le point qui fâche l'été : qui paie la climatisation et le confort d'été ?

Selon des études publiées en juin 2026 (ADEME, IGNES), près de 9 logements sur 10 ne sont pas adaptés aux fortes chaleurs. Les seniors y sont particulièrement exposés, car l'organisme régule moins bien la température avec l'âge. La demande de rafraîchissement explose, et avec elle la question : en viager ou en vente à terme, qui paie ?

Une climatisation neuve pour se rafraîchir : c'est une amélioration de confort

Installer une climatisation qui n'existait pas est une amélioration de confort, décidée par l'occupant. En vente occupée, elle est donc à la charge du vendeur, pas de l'acquéreur. C'est cohérent : l'acquéreur n'a pas la jouissance du bien, il n'a pas à financer un agrément dont il ne profite pas. À noter : même à ses frais, le vendeur doit obtenir l'accord du propriétaire avant d'installer une climatisation (en principe accordé puisqu'il n'en supporte pas le coût), et une déclaration en urbanisme peut être requise pour l'unité extérieure.

Ne pas confondre climatisation et pompe à chaleur de chauffage

C'est la confusion la plus fréquente, et elle change tout. Une pompe à chaleur air-eau qui remplace un chauffage hors service est une grosse réparation nécessaire : elle relève de l'acquéreur. À l'inverse, une climatisation ou une pompe à chaleur air-air installée pour rafraîchir, alors que le chauffage fonctionne, est un confort : elle relève du vendeur. Même appareil dans le langage courant, deux régimes juridiques opposés selon sa fonction et sa nécessité. Autre cas : une climatisation déjà en place qui tombe en panne est une grosse réparation, donc à la charge de l'acquéreur, à condition que le vendeur en ait assuré l'entretien régulier.

Financer son confort d'été : le bouquet, puis les aides (et leurs angles morts)

Puisque le rafraîchissement de confort reste, en vente occupée, à la charge du vendeur, comment le financer sans puiser dans son épargne ? C'est précisément l'un des usages du bouquet, ce capital versé au comptant à la signature. Il finance les volets, les brasseurs d'air, la climatisation, exactement comme il finance une salle de bain adaptée ou un monte-escalier.

Les aides publiques, elles, couvrent mal le rafraîchissement pur. Il faut le dire clairement pour ne pas entretenir de fausses attentes :

• MaPrimeRénov' finance la pompe à chaleur air-eau et la géothermie, mais pas la climatisation réversible air-air seule : celle-ci n'entre dans le dispositif qu'au sein d'une rénovation d'ampleur (parcours accompagné).
• Les brasseurs d'air fixes et les protections solaires fixes (volets) sont éligibles, mais eux aussi uniquement dans le cadre d'une rénovation d'ampleur.
• Le plan Endurance, présenté par le gouvernement le 17 juin 2026, abaisse la TVA à 5,5 % sur les pompes à chaleur air-air, facilite le vote de ces travaux en copropriété, et prévoit une refonte de l'indicateur de confort d'été du DPE par décret avant le 1er janvier 2027.
• Les aides des caisses de retraite (dispositif « Bien vieillir chez soi », jusqu'à 3 500 € pour les retraités en légère perte d'autonomie) et MaPrimeAdapt' visent l'autonomie et l'accessibilité, pas le rafraîchissement, dont le confort personnel est explicitement exclu.

Conclusion honnête : pour un senior seul qui veut simplement du frais, les aides sont minces et souvent conditionnées à de gros chantiers. Le bouquet d'un viager ou d'une vente à terme reste, dans bien des cas, le financement le plus direct.

Charges et taxes : le récapitulatif

Au-delà des travaux, restent les charges et les taxes. Là encore, l'occupation commande.

La taxe foncière revient en principe à l'acquéreur, devenu propriétaire, sauf clause contraire de l'acte ; la taxe d'enlèvement des ordures ménagères revient toujours à l'occupant, car elle relève de l'usage. Point d'actualité souvent oublié : la taxe d'habitation sur la résidence principale a été supprimée depuis 2023. Le vendeur occupant n'en paie donc plus sur son logement principal ; elle ne subsiste que pour les résidences secondaires et les logements loués.

Les consommations (eau, électricité, chauffage, ordures ménagères) sont à la charge de l'occupant, c'est-à-dire le vendeur en vente occupée. Pour les charges de copropriété, il n'y a pas une seule bonne méthode : on peut répartir sur le modèle propriétaire bailleur / locataire, c'est-à-dire laisser à l'occupant les charges récupérables (entretien courant, ascenseur, nettoyage) et laisser au propriétaire les charges de propriétaire. C'est la répartition que nous privilégions, car elle est la plus lisible pour tout le monde. On peut aussi retenir un pourcentage forfaitaire convenu entre les parties. Le choix se fait dans l'acte.

Côté assurance, l'assurance propriétaire non occupant revient à l'acquéreur, tandis que le vendeur occupant conserve son assurance habitation d'occupant.

Le Code civil ne dit pas tout : les postes à répartir sur mesure

L'article 606 date de 1804 et se limite à une liste courte : gros murs, voûtes, poutres, couvertures entières, murs de soutènement et de clôture. Une bonne partie des équipements d'un logement d'aujourd'hui n'y figure tout simplement pas. Résultat : pour eux, il n'existe aucune règle légale toute faite, et c'est le contrat qui doit trancher.

Quelques exemples de postes que l'article 606 ne règle pas clairement, et qu'il faut donc répartir dans l'acte : le ravalement de façade (le plus souvent considéré comme de l'entretien, sauf s'il touche à la structure), le remplacement d'une chaudière, une climatisation déjà en place à entretenir ou remplacer, un adoucisseur d'eau, un ballon d'eau chaude, une VMC. Pour chacun, une seule question utile : en cas de panne ou de vétusté, qui répare et qui remplace ?

Tout commence par l'offre, pas seulement par l'acte

Voici l'essentiel, et ce que beaucoup oublient : la répartition ne s'improvise pas chez le notaire le jour de la signature. Elle se prépare bien en amont, dès la rédaction de l'offre d'achat, qui doit déjà répartir clairement les postes. Une offre bien rédigée pose le cadre ; l'acte ne fait ensuite que le confirmer et le sécuriser.

Autre réalité à connaître : tout le monde ne travaille pas de la même façon. D'un professionnel à l'autre, les clauses et les habitudes de répartition varient. D'où l'intérêt de poser la question tout de suite, avant même de s'engager, et de se faire bien accompagner. C'est exactement le genre de détail qui distingue un montage soigné d'un montage bâclé.

On peut d'ailleurs prévoir des clauses sur mesure. Il est possible d'autoriser le vendeur à réaliser, à ses frais, des aménagements de confort ou de mobilité pendant son occupation (ces aménagements restant en général attachés au bien, sans indemnité). Il est aussi possible de prévoir qu'un jour, l'acquéreur financera une amélioration : par exemple, un logement chauffé uniquement au bois que le vendeur ne pourra plus alimenter avec l'âge, avec le remplacement par une pompe à chaleur aux frais du propriétaire. Mais attention, cela se négocie, ce n'est jamais systématique. Pour choisir la formule adaptée à votre situation, voyez notre page quel viager choisir, et pour l'aspect frais, notre guide des frais de notaire en viager. En Alsace, notre rôle est justement de border chaque clause, dès l'offre et jusqu'à l'acte, aux côtés d'un notaire habitué au viager.

Cécile Jacques

Fondatrice Osez Viager | Docteur en sciences | Experte viager Alsace

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