Divorce après 70 ans : garder la maison sans prêt bancaire

Divorce après 70 ans : la maison devient le vrai casse-tête

Les séparations tardives, parfois appelées « divorces gris », progressent régulièrement. Et à cet âge, le patrimoine se résume souvent à une chose : la résidence principale, payée depuis longtemps. L'un des deux conjoints souhaite y rester, par attachement ou parce que se reloger à la retraite n'a rien d'évident. L'autre veut récupérer sa part. C'est là qu'arrive un mot que beaucoup découvrent chez le notaire : la soulte.

Le problème est simple à énoncer : pour régler cette soulte, il faut de l'argent disponible. Or, à 70 ou 75 ans, à la retraite, décrocher un prêt immobilier classique relève souvent du parcours du combattant. La banque regarde l'âge, les revenus, la durée de remboursement, l'assurance emprunteur. Beaucoup de dossiers se ferment là. La question devient alors : comment racheter la part de l'autre pour continuer d'y vivre, quand le crédit bancaire n'est pas une option ? La bonne nouvelle : ce n'est pas la seule porte.

Le rachat de soulte, en clair : qui doit quoi à qui

Le rachat de soulte permet à l'un des indivisaires de devenir seul propriétaire en indemnisant l'autre. Le calcul de base est le suivant :

L'opération passe obligatoirement par un notaire, qui établit un état liquidatif ou un acte de partage. Sur le plan fiscal, il faut anticiper le droit de partage, ramené à 1,10 % de l'actif net partagé depuis le 1^er janvier 2022 pour les divorces et séparations (contre 2,50 % pour les successions), conformément à l'article 746 du Code général des impôts.

Une précision de vocabulaire qui compte

Le terme « rachat de soulte » désigne une opération entre les deux ex-conjoints (un partage avec attribution). Dès qu'un tiers, par exemple un investisseur en viager, acquiert le bien, on ne parle plus juridiquement de rachat de soulte mais d'une vente. Le viager ne « fait » donc pas le rachat de soulte : il libère le capital qui permet de désintéresser le conjoint qui part, pendant que celui qui reste conserve un droit d'habitation. Cette distinction n'est pas un détail : elle change la manière dont le notaire rédige l'acte.

Le rachat de soulte n'est jamais obligatoire

Si aucun des deux ne veut ou ne peut conserver le logement, le bien est tout simplement vendu et le prix partagé. Mobiliser la valeur du bien via un viager n'a donc d'intérêt que pour celui qui veut rester. Pour ceux qui préfèrent tourner la page, la vente classique reste la solution la plus directe. Notre guide sur la vente en succession ou indivision détaille la sortie d'indivision.

Financer la soulte à la retraite : les options sur la table

Trois grandes voies existent pour celui qui veut garder la maison. Chacune répond à un profil et à un objectif différents.

1. Le prêt bancaire classique

C'est la voie que poussent la plupart des courtiers. Elle suppose des revenus suffisants, une assurance emprunteur acceptable et une durée compatible avec l'âge. S'il existait un crédit commun, il faut aussi obtenir la désolidarisation du conjoint qui part. Pour un retraité, l'obstacle est souvent l'âge et le niveau de revenus : la banque peut refuser si la capacité d'emprunt lui paraît insuffisante.

2. Le prêt viager hypothécaire

Le prêt viager hypothécaire (PVH) est un emprunt garanti par une hypothèque sur le logement, réservé aux plus de 60 ans, sans questionnaire médical ni vérification de revenus : seule la valeur du bien compte. Aucune mensualité n'est due ; le capital et les intérêts se remboursent au décès ou à la vente du bien. On reste plein propriétaire. Longtemps moribonde après le retrait du Crédit Foncier en 2019, l'offre a été relancée : en septembre 2025, le groupe BPCE a remis sur le marché l'offre Foncier Reversimmo via les réseaux Banque Populaire et Caisse d'Épargne. S'y ajoutent le Crédit Municipal de Nantes et, point notable en Alsace, le CFCAL (Crédit Foncier Communal d'Alsace et de Lorraine), qui distribue le PVH via des intermédiaires agréés. C'est séduisant sur le papier, mais trois réalités tempèrent l'enthousiasme :

• Une offre qui reste confidentielle. Aucun grand réseau bancaire généraliste (BNP Paribas, Crédit Agricole, Société Générale) ne le distribue directement ; l'accès passe par une poignée de spécialistes et de courtiers, avec un montage souvent long (4 à 8 mois).
• Un montant plafonné. La quotité dépend surtout de l'âge : plus le vendeur est âgé, plus elle monte, mais elle reste partielle. Dans un exemple diffusé par BPCE, un couple de 68 ans propriétaire d'un bien expertisé à 400 000 € peut emprunter jusqu'à 115 600 € environ, soit à peine plus du quart de la valeur : insuffisant pour couvrir une soulte égale à la moitié du bien.
• Des intérêts qui se capitalisent. Toujours dans cet exemple, au taux fixe de 5,95 %, le coût total du crédit atteint 254 503 € au bout de 20 ans : faute de mensualités, la dette gonfle et réduit d'autant l'héritage, même si elle reste plafonnée à la valeur du bien.

Le PVH est encadré par le Code de la consommation. Il garde du sens pour qui veut absolument conserver le bien dans le patrimoine familial et accepte une dette croissante en contrepartie. Mais pour un besoin de capital égal à la moitié de la valeur, comme une soulte 50/50, il atteint vite ses limites.

3. Mobiliser la valeur du bien : viager sans rente ou nue-propriété

C'est la voie que les courtiers en crédit montrent rarement, parce qu'elle ne passe pas par un prêt. L'idée : au lieu d'emprunter sur la valeur du logement, on en vend une partie pour libérer un capital, tout en conservant le droit d'y vivre. Pas de dette, pas d'intérêts, pas de condition de revenus. C'est l'objet des deux sections suivantes.

Le viager occupé sans rente (100 % bouquet) pour régler la soulte

Le viager occupé sans rente, aussi appelé viager 100 % bouquet, consiste à céder la pleine propriété du logement contre un capital versé en une seule fois à la signature, sans rente mensuelle. Le vendeur conserve un droit d'usage et d'habitation (DUH) : il reste vivre chez lui jusqu'à la fin de sa vie, sans loyer, mais il ne peut pas louer le bien.

Pourquoi cette formule colle exactement au rachat de soulte ? Parce que le besoin ici est un capital immédiat pour désintéresser l'ex-conjoint, et non un revenu mensuel. Une rente viagère classique ne réglerait pas la soulte : il faut une somme disponible tout de suite. Le 100 % bouquet répond pile à ce besoin.

Autre atout : le capital perçu est le prix de vente du bien, il n'est donc pas soumis à l'impôt sur le revenu. Et s'il s'agit de la résidence principale, la plus-value est en principe exonérée ; ce point reste à vérifier avec le notaire selon votre situation.

La nue-propriété : l'autre voie pour libérer du capital

La vente en nue-propriété repose sur le même principe économique, avec une différence clé : le vendeur conserve l'usufruit et non un simple DUH. Concrètement, il peut continuer à habiter le logement, mais aussi le mettre en location. Le capital libéré est généralement plus élevé qu'en viager occupé sans rente, ce qui peut permettre de couvrir plus largement la soulte. En contrepartie, l'usufruitier conserve à sa charge la taxe foncière et une part plus importante des travaux.

Quelle formule choisir ? Tout dépend du besoin réel : rester sans se soucier de gestion (viager occupé sans rente), ou maximiser le capital quitte à assumer davantage de charges, voire louer (nue-propriété). C'est exactement la démarche d'Osez Viager : partir du besoin du vendeur, pas du produit. Notre guide quel viager choisir aide à trancher.

Exemple chiffré : 400 000 €, Monsieur reste, Madame part

Prenons un cas concret, volontairement simple. Monsieur, 78 ans, et Madame divorcent. Ils possèdent à 50/50 une maison estimée 400 000 € en valeur vénale libre, sans crédit en cours. Monsieur veut rester ; aucune banque ne lui accorde de prêt à la retraite.

La maison est vendue en viager occupé sans rente, Monsieur se réservant le droit d'usage et d'habitation à vie. Ici, ce droit d'usage et d'habitation, qui représente la valeur économique de l'occupation du logement à vie pour un homme de 78 ans, correspond à une décote d'occupation de l'ordre de 40 % : la valeur occupée ressort donc à 239 000 €, versés en capital, et le droit d'habitation que Monsieur conserve vaut environ 161 000 € (voir comment se calcule le prix et le DUH d'un viager occupé). Voici la répartition :

• Madame perçoit sa soulte : 200 000 € en liquidités, soit l'intégralité de sa part, et quitte le logement.
• Monsieur conserve son droit d'habiter à vie (valeur économique d'environ 161 000 €) plus 39 000 € de capital (239 000 − 200 000).

Deux nuances honnêtes : d'une part, le seul coût à la charge des ex-conjoints est le droit de partage (1,10 % de l'actif net partagé) ; les frais de notaire (droits de mutation) et les honoraires d'agence sont, eux, à la charge de l'acquéreur (chez Osez Viager, les honoraires sont charge acquéreur), ils ne réduisent donc pas ce que Madame et Monsieur perçoivent. D'autre part, avec une décote aussi marquée, le capital ne laisse ici que 39 000 € de liquidités à Monsieur une fois Madame désintéressée : si la décote était encore plus forte, la soulte de 200 000 € ne serait plus entièrement couverte, d'où l'importance d'un calcul précis avant de s'engager. Ce capital limité doit toutefois être relativisé : comme titulaire d'un droit d'usage et d'habitation, Monsieur n'a plus à sa charge la taxe foncière ni les grosses réparations, laissées au nouveau propriétaire, et il n'assure le logement qu'en tant qu'occupant (nous détaillons qui paie quoi en viager dans un guide dédié). Ces économies récurrentes allègent son budget et compensent en partie la faible part reçue en liquidités.

Comment lire le schéma. DUH : droit d'usage et d'habitation, le droit pour Monsieur de rester vivre dans le logement jusqu'à la fin de sa vie, sans loyer. RAV : Reste à vendre, soit la valeur vénale moins le droit d'usage et d'habitation (239 000 €) ; c'est le capital versé par l'acquéreur, réparti entre les deux ex-conjoints. Point essentiel : l'acquéreur devient propriétaire du bien ; Monsieur n'est plus propriétaire, il reste occupant à vie grâce à son droit d'usage et d'habitation.

Viager occupé sans rente ou prêt viager hypothécaire : le bon arbitrage

Contrat de mariage et origine du bien : tout change selon le régime

C'est le point le plus souvent mal compris, et le plus déterminant. Avant même de parler de viager, il faut savoir si une soulte est due, et de combien. Or cela dépend entièrement du régime matrimonial et de l'origine du bien.

Communauté réduite aux acquêts (régime par défaut, sans contrat)

C'est le régime de la plupart des couples mariés sans contrat. Un bien acheté pendant le mariage est commun, en principe à parts égales, quel que soit celui qui a financé. Au divorce, il se partage 50/50 : une soulte est due si l'un garde le logement. C'est le cas typique de notre exemple chiffré.

Bien acheté par un seul avant le mariage (bien propre)

Si la maison appartenait à un seul des époux avant le mariage, c'est un bien propre : sous le régime légal comme en séparation de biens, il reste à son propriétaire et aucune soulte n'est due. Une nuance importante : si des fonds communs ont servi à rembourser un crédit ou à financer des travaux sur ce bien, la communauté peut avoir droit à une récompense (une créance), généralement bien inférieure à la moitié de la valeur. Le propriétaire n'a donc pas de part à racheter ; il pourrait en revanche mobiliser un viager sans rente pour une autre raison, par exemple régler cette récompense ou une prestation compensatoire.

Communauté universelle

Avec ce contrat, l'ensemble des biens est mis en commun, y compris, selon les clauses, ceux possédés avant le mariage. Une maison apportée par un seul peut donc être devenue commune et se partager 50/50 au divorce : une soulte est alors due, comme en communauté réduite aux acquêts.

Séparation de biens et participation aux acquêts

En séparation de biens, on suit le titre de propriété : si la maison a été achetée en indivision (par exemple 50/50), une soulte est due pour racheter la part de l'autre ; si elle a été achetée par un seul, elle reste à lui. En participation aux acquêts, le fonctionnement ressemble à la séparation pendant le mariage, avec une créance de participation réglée à la dissolution.

Pourquoi en parler à votre notaire avant tout

Ce n'est pas une formule de prudence : c'est l'étape qui conditionne tout le reste. Le notaire détermine d'abord si une soulte est due selon votre régime et l'origine du bien. Il choisit ensuite la structuration la plus adaptée, et ce choix a des conséquences fiscales réelles : un partage avec soulte bénéficie du droit de partage à 1,10 %, alors qu'une opération structurée en licitation peut relever de droits différents. Le calendrier compte aussi : l'opération s'articule avec le prononcé du divorce ou le dépôt de la convention.

Chez Osez Viager, nous travaillons en lien avec des notaires partenaires : nous modélisons les scénarios chiffrés en amont, le notaire sécurise l'acte. Pour aller plus loin, consultez nos guides sur le viager occupé, la transmission de patrimoine et le glossaire du viager. Notre dossier vendre en viager à 70 ans complète utilement cette réflexion.

Cécile Jacques

Fondatrice Osez Viager | Docteur en sciences | Experte viager Alsace

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Questions fréquentes