Vendre en viager : quelle plus-value allez-vous payer ?

Vendre en viager, c'est vendre

Une vente en viager est une vente à titre onéreux, payée en partie comptant (le bouquet) et en partie sous forme de rente. Elle relève donc du régime des plus-values immobilières des particuliers (CGI, art. 150 U), comme une vente classique. L'administration l'a confirmé pour les ventes moyennant une rente viagère (réponse ministérielle n° 47574, JO AN du 5 juillet 2016).

Ce guide s'adresse au vendeur : le propriétaire qui vend son bien en viager occupé ou en viager libre. Si vous avez acheté un viager et que vous souhaitez revendre, les règles de calcul sont différentes : elles sont détaillées dans notre guide sur la plus-value à la revente d'un bien acheté en viager.

Allez-vous payer une plus-value ? Quatre questions

Avant tout calcul, il faut vérifier si une exonération s'applique. Dans la majorité des ventes en viager, c'est le cas.

1. Le logement est votre résidence principale le jour de la vente

La plus-value réalisée sur la résidence principale du vendeur au jour de la cession est exonérée (CGI, art. 150 U, II-1°). En viager occupé, c'est le cas le plus fréquent : vous vivez dans le logement le jour de la signature et vous continuez d'y vivre ensuite.

En viager libre, vous quittez les lieux. L'administration admet que l'exonération reste acquise si le logement est vendu dans un délai normal après votre départ, sans avoir été loué ni occupé entre-temps, et considère que ce délai est en principe d'un an au maximum (BOI-RFPI-PVI-10-40-10). C'est une appréciation au cas par cas : mieux vaut lancer la mise en vente avant le déménagement.

2. Vous êtes entré en établissement il y a moins de deux ans

Une personne âgée ou handicapée qui réside en établissement d'accueil peut vendre son ancienne résidence principale en exonération si la vente intervient moins de deux ans après son entrée, si le logement n'a pas été occupé depuis, et si, au titre de l'avant-dernière année précédant la vente, elle n'était pas redevable de l'IFI et ne dépassait pas la limite de revenu fiscal de référence du II de l'article 1417 du CGI (CGI, art. 150 U, II-1° ter). C'est un cas fréquent en viager libre pour financer un EHPAD.

3. Vous êtes retraité et vos revenus sont modestes

C'est l'exonération la plus méconnue. Les titulaires d'une pension de vieillesse ou d'une carte mobilité inclusion portant la mention « invalidité » sont exonérés d'impôt sur le revenu sur la plus-value de toutes leurs ventes immobilières, résidence principale ou non, à deux conditions appréciées au titre de l'avant-dernière année précédant la vente (CGI, art. 150 U, III) :

• ne pas avoir été redevable de l'impôt sur la fortune immobilière ;
• avoir un revenu fiscal de référence ne dépassant pas la limite fixée au I de l'article 1417 du CGI, revalorisée chaque année.

Exemple typique : un appartement locatif ou une maison de famille vendus en viager par un retraité aux revenus modestes. Le seuil se vérifie avec le notaire sur l'avis d'imposition de l'année N-2.

4. Vous détenez le bien depuis plus de 30 ans

Grâce aux abattements pour durée de détention, la plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans (CGI, art. 150 VC). Enfin, une vente dont le prix ne dépasse pas 15 000 € est toujours exonérée (CGI, art. 150 U, II-6°).

Si aucune exonération ne s'applique : le calcul

Le calcul suit toujours le même ordre, en quatre étapes.

Étape 1 : le prix de cession, c'est le prix inscrit dans l'acte

Quand vous vendez en viager, l'acte fixe un prix, payé en deux parties : le bouquet, versé comptant le jour de la signature, et le reste, converti en rente viagère. Le prix de cession retenu pour la plus-value est la valeur en capital de la rente, à l'exclusion des intérêts, augmentée du bouquet (CGI, art. 150 VA, I ; BOI-RFPI-PVI-20-10-10, § 90).

La valeur en capital de la rente est un montant théorique inscrit dans l'acte : vous ne le touchez pas en une fois, il sert à calculer la rente mensuelle. Les rentes que vous percevrez ensuite, pendant 5, 10 ou 20 ans, n'entrent pas dans le calcul de la plus-value.

• En viager libre, le prix est calculé sur la valeur du bien libre.
• En viager occupé, le prix est calculé sur la valeur occupée, plus faible puisque vous gardez le droit d'y vivre. Votre prix d'achat est alors réduit dans la même logique (voir l'étape 2) : on ne compare pas une valeur occupée à un prix de pleine propriété. Le calcul de cette valeur occupée et sa répartition entre bouquet et rente sont expliqués dans notre guide sur le calcul du prix d'un viager occupé.

Ce prix est diminué, sur justificatifs, de certains frais limitativement énumérés (BOI-RFPI-PVI-20-10-10, § 80) : les honoraires d'agence s'ils sont à votre charge, les diagnostics obligatoires, la mainlevée d'une hypothèque.

Étape 2 : le prix d'acquisition et ses majorations

C'est le prix que vous aviez payé, tel qu'il figure dans votre acte d'achat (CGI, art. 150 VB, I). Si vous aviez reçu le bien par donation ou succession, on retient sa valeur au jour de la transmission (BOI-RFPI-PVI-20-10-20). Ce prix est ensuite majoré (CGI, art. 150 VB, II) :

Le forfait de 15 % est une faculté (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20). Si vos factures de travaux dépassent ce montant, faites faire le calcul aux frais réels.

Si vous vendez en viager occupé, vous ne cédez pas la pleine propriété, puisque vous gardez l'usufruit ou un droit d'usage et d'habitation. Le prix d'achat retenu n'est alors qu'une fraction de celui que vous aviez payé : celle qui correspond au droit vendu, déterminée avec le barème de l'article 669 du CGI selon votre âge au jour de la vente (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, acquisition en pleine propriété et cession d'un droit démembré). Dans le cas le plus fréquent, celui de la résidence principale, la question ne se pose pas puisque la plus-value est exonérée.

Étape 3 : les abattements pour durée de détention

La plus-value brute est réduite d'un abattement par année de détention au-delà de la cinquième (CGI, art. 150 VC, I) :

• Impôt sur le revenu : 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e année. Exonération totale après 22 ans.
• Prélèvements sociaux : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,6 % la 22e année, puis 9 % par an au-delà. Exonération totale après 30 ans.

Calcul Osez Viager à partir du barème de l'article 150 VC du CGI. La durée se compte en années pleines, de la date d'acquisition à la date de la vente. Pour un bien reçu par succession, elle court à partir de l'ouverture de la succession.

Étape 4 : taux et surtaxe

• 19 % d'impôt sur le revenu (CGI, art. 200 B) ;
• 17,2 % de prélèvements sociaux : la hausse de la CSG votée pour 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025) ne s'applique pas aux plus-values immobilières des particuliers (Code de la sécurité sociale, art. L. 136-8) ;
• une surtaxe de 2 % à 6 % lorsque la plus-value imposable à l'impôt sur le revenu dépasse 50 000 € (CGI, art. 1609 nonies G).

Payé en rente, imposé tout de suite

En pratique, le notaire calcule l'impôt, le déclare et le verse pour votre compte lors de la vente. Si le bien n'est pas exonéré, le bouquet doit donc au minimum couvrir l'impôt de plus-value : c'est un paramètre que nous intégrons dès l'étude viagère.

Exemple : un appartement locatif vendu en viager libre

À prix d'achat identique, si l'appartement avait été détenu 12 ans seulement, l'abattement serait de 42 % pour l'impôt et de 11,55 % pour les prélèvements sociaux : 3 637 € d'impôt et 5 020 € de prélèvements sociaux, soit environ 8 657 € au total, toujours prélevés sur le bouquet. Si le vendeur remplissait les conditions de l'article 150 U, III, l'impôt sur le revenu serait nul dans les deux cas.

Exemple pédagogique arrondi à l'euro. Il ne remplace pas le calcul du notaire, qui tient compte de votre situation exacte.

Et si vous vendez à terme ?

La vente avec paiement à terme suit le même principe : la plus-value est imposée en totalité l'année de la vente. Le prix de cession est le montant cumulé des échéances prévues au contrat, diminué des intérêts éventuels (BOI-RFPI-PVI-20-10-10, § 130). Le BOFiP range aussi parmi les charges qui majorent le prix de cession une clause d'indexation consentie en contrepartie d'un paiement différé (même document, § 40) : c'est un point à faire chiffrer par le notaire au moment de l'acte.

Cécile Jacques Fondatrice Osez Viager · Docteur en sciences · Experte viager Alsace En savoir plus →