Maison de standing 212 m² avec piscine - Obernai, vignoble alsacien (67)
212 m² habitables + 127 m² de sous-sol - Terrain 817 m² avec piscine chauffée - Sans rente - DPE D
Les chiffres clés
Décote en nue-propriété - ce que vous payez vs la valeur du bien
La nue-propriété représente 67 % de la valeur vénale. L'usufruit viager réservé par les vendeurs représente 296 300 € de décote, soit 33 % sur la valeur vénale. Vous acquérez comptant, sans rente ; à l'extinction de l'usufruit, la pleine propriété se reconstitue sans frais ni droits.
Taxe foncière : 1 525 €/an - à la charge des usufruitiers pendant toute la durée de l'usufruit.
Frais de notaire réduits : les droits de mutation sont calculés sur le prix de la nue-propriété - 600 100 € - et non sur la valeur vénale de 896 400 €. L'assiette taxable est nettement inférieure à la valeur de marché.
IFI : la nue-propriété est hors assiette de l'IFI pour l'acquéreur (article 968 du CGI). Aucune fiscalité de revenus liée au bien pendant l'usufruit.
À terme : reconstitution automatique de la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit, sans frais ni droits de mutation (article 1133 du CGI).
Usufruit viager : la date de réunion de la pleine propriété n'est pas fixée à l'avance, c'est la contrepartie de la décote. Bien récent (2000) et en parfait état : le risque de grosses réparations de l'article 606 reste marginal à horizon raisonnable.
Les usufruitiers : un couple (femme de 82 ans, homme de 87 ans). Décote établie selon la méthode économique de la nue-propriété (capitalisation et tables actuarielles).
La maison
En co-exclusivité avec Christelle Clauss Immobilier (Obernai). Maison contemporaine de 212 m² construite en 2000, en parfait état, sur un terrain clos et arboré de 817 m² avec piscine chauffée, en fin de rue et sans vis-à-vis, à quelques minutes du centre d'Obernai, dans l'une des communes les plus prisées du vignoble alsacien.
Le séjour de près de 54 m², avec cheminée et larges baies ouvertes sur le jardin, est desservi par un escalier hélicoïdal en pierre de Dreux et une mezzanine à rampe en fer forgé. La cuisine équipée (cuisson Gaggenau) avec îlot central est ouverte sur la véranda et le grand espace de vie.
Composition détaillée
Rez-de-chaussée
- Suite parentale : chambre, dressing, salle de bains avec douche et baignoire balnéo
- Séjour de près de 54 m² avec cheminée
- Cuisine équipée Gaggenau, îlot central
- Véranda ouverte sur le grand espace de vie
Étage
- Deux chambres
- Mezzanine à rampe en fer forgé
- Pièces aménagées sous combles
- Salle de bains avec sauna et douche
Sous-sol (127 m²)
- Garage double
- Chaufferie
- Réserves
Extérieur
- Piscine enterrée chauffée par pompe à chaleur
- Terrasses et store banne
- Jardin clos et arboré de 817 m²
- Fin de rue, sans vis-à-vis
Performance énergétique
Diagnostic réalisé le 21/04/2026. Montant estimé des dépenses d'énergie indexé sur les prix moyens 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).
Localisation - Obernai, vignoble alsacien
Au cœur du vignoble alsacien, Obernai est l'une des communes les plus prisées du Bas-Rhin : cité médiévale, commerces complets, marché, écoles et services. Le bien est situé dans un quartier résidentiel calme, en fin de rue et sans vis-à-vis, à quelques minutes du centre.
Obernai bénéficie d'une excellente desserte : gare SNCF avec TER directs vers Strasbourg (~30 km, 30 min) et son aéroport, accès rapide à l'A35, à proximité du Mont Sainte-Odile et sur la Route des Vins d'Alsace.
Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr
Pourquoi investir sur ce bien ?
Les avantages pour l'acquéreur investisseur
- Décote de 33 % sur la valeur vénale - 296 300 € d'écart immédiat
- Acquisition comptant - sans rente ni aléa de revalorisation
- Aucune gestion locative - ni locataire ni vacance pendant l'usufruit
- Taxe foncière et entretien à la charge des usufruitiers
- Hors assiette de l'IFI pour l'acquéreur (art. 968 CGI)
- Frais de notaire réduits - calculés sur la nue-propriété
- Pleine propriété reconstituée sans frais ni droits (art. 1133 CGI)
Répartition des charges
À la charge des USUFRUITIERS
- Taxe foncière
- Entretien courant (art. 605 C. civil)
- Assurance habitation
- Charges courantes et petites réparations
- Maintien du bien en bon état
À la charge du NU-PROPRIÉTAIRE
- Grosses réparations (art. 606 C. civil)
- Gros œuvre, murs porteurs
- Toiture et façades si nécessaire
- Assurance propriétaire non occupant éventuelle
La vente de nue-propriété
La vente de nue-propriété repose sur un démembrement de propriété : les vendeurs cèdent la nue-propriété et conservent l'usufruit viager, c'est-à-dire le droit d'habiter le bien leur vie durant. L'acquéreur paie comptant un prix décoté, sans rente.
Pendant toute la durée de l'usufruit, le nu-propriétaire ne supporte ni gestion locative, ni taxe foncière, ni entretien courant ; seules les grosses réparations de l'article 606 du Code civil lui incombent. À l'extinction de l'usufruit, il récupère la pleine propriété automatiquement, sans frais ni droits de mutation.
Pour en savoir plus : notre guide complet sur la vente de nue-propriété.
Maison de standing à Obernai - Nue-propriété décotée -33 %
Valeur vénale 896 400 € - Nue-propriété 600 100 € comptant - Sans rente - 212 m² + piscine - Pleine propriété à terme
