Maison bi-famille avec combles aménageables - Bust, Alsace Bossue (67)
135 m² habitables + combles aménageables - 2 appartements indépendants - 3 balcons - DPE F
Les chiffres clés
Décote d'occupation - ce que vous payez vs la valeur du bien
Le droit d'usage et d'habitation (DUH) représente 69 033 € de décote - soit 52 % sur la valeur vénale. Vous acquérez un bien valorisé 133 000 € pour un bouquet de 35 000 € net vendeur + rentes futures.
Libération anticipée possible : la crédirentière peut renoncer à son droit d'usage et d'habitation à tout moment, en prévenant l'acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception, 3 mois à l'avance. La jouissance des lieux revient alors immédiatement à l'acquéreur, qui verse en contrepartie une rente viagère de 315 €/mois à la vendeuse jusqu'à son décès.
Frais de notaire réduits : les droits d'enregistrement sont calculés sur la valeur DUH retenue - 63 967 € - et non sur la valeur vénale de 133 000 €. L'assiette taxable est nettement inférieure à la valeur de marché.
Taxe foncière : 818 € (2025) - à la charge de l'acquéreur dès la signature de l'acte authentique.
En cas d'abandon du DUH : si la crédirentière renonce à son droit d'usage et d'habitation, l'acquéreur lui verse une contrepartie viagère de 35 % de la valeur locative hors charges, soit 315 €/mois (valeur locative de référence : 900 € HC/mois - IRL base 145,78, décembre 2025). Cette somme est due à la vendeuse sa vie durant. L'acquéreur dispose alors librement du bien.
La crédirentière : 1 vendeuse - 81 ans. Calcul du viager établi sur la base des tables de mortalité INSEE et TPGH/F05.
La maison
Maison bi-famille construite en 1978 à Bust (67320), dans le secteur de l'Alsace Bossue. Le bien se compose de deux appartements indépendants superposés de configuration identique, auxquels s'ajoutent des combles entièrement aménageables offrant un potentiel de surface supplémentaire significatif. Le terrain est de 249 m².
Le rez-de-chaussée regroupe l'ensemble des annexes : deux garages, deux caves, un local extérieur, une petite cour et des places de parking. Les deux appartements présentent la même organisation : entrée, deux chambres, séjour, salle de bain, WC indépendants et cuisine avec balcon. L'appartement du 1er étage se distingue par une cuisine et une salle d'eau modernes rénovées, ainsi que par un grand balcon supplémentaire accessible depuis le séjour, avec revêtement récent.
Composition détaillée
1er étage - Appartement 1 (67,75 m²)
- Entrée (7,66 m²)
- Séjour (18,79 m²) avec accès balcon 12,41 m²
- Chambre 1 (13,67 m²)
- Chambre 2 (10,10 m²)
- Cuisine rénovée (11,94 m²) avec balcon 8,21 m²
- Salle d'eau rénovée (3,86 m²)
- WC indépendants (1,73 m²)
2ème étage - Appartement 2 (67,47 m²)
- Entrée (7,66 m²)
- Séjour (18,79 m²)
- Chambre 3 (13,25 m²)
- Chambre 4 (10,10 m²)
- Cuisine (11,94 m²) avec balcon 8 m²
- Salle de bain (4 m²)
- WC indépendants (1,73 m²)
Rez-de-chaussée - Annexes
- Garage 1 (21,12 m²)
- Garage 2 (16,65 m²)
- Cave 1 (10,37 m²)
- Cave 2 (21,13 m²)
- Local extérieur, petite cour, places de parking
- Combles aménageables (surface à confirmer par géomètre)
Performance énergétique
⚠️ Logement à consommation énergétique excessive - Classe F.
Le DPE classe F peut donner droit à des aides à la rénovation énergétique (MaPrimeRénov', Éco-PTZ). Un diagnostic de performance énergétique complet est disponible sur demande.
Localisation - Bust, Alsace Bossue
Bust est un village de l'Alsace Bossue (67320), dans un environnement rural calme et verdoyant. La maison est idéalement placée au cœur du village, à 70 m de la Mairie et à 60 m de l'école primaire. Le secteur est desservi par les axes routiers vers Sarre-Union (~15 km) et Saverne (~35 km).
L'Alsace Bossue bénéficie d'une attractivité touristique réelle : le château de La Petite Pierre, classé monument historique, est à moins de 20 km. Ce secteur entre Vosges du Nord et plaine d'Alsace attire randonneurs et amoureux de la nature, avec de nombreux sentiers forestiers, un parc naturel régional et un patrimoine architectural préservé. Un cadre de vie qualitatif à prix maîtrisé, rare en Alsace.
Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr
Pourquoi investir sur ce bien ?
Les avantages pour l'acquéreur investisseur
- Décote de 52 % sur la valeur vénale - 69 033 € d'écart immédiat
- Frais de notaire réduits - calculés sur la valeur DUH (63 967 €)
- 2 logements indépendants - flexibilité d'usage à terme
- Combles aménageables - potentiel de surface supplémentaire
- 2 garages, 2 caves, local extérieur inclus
- Libération anticipée possible sur simple préavis de 3 mois
- Rente indexée INSEE, sécurisée contractuellement
Répartition des charges
À la charge de l'ACQUÉREUR
- Taxe foncière dès la signature
- Assurance propriétaire non occupant
- Gros travaux (art. 606 C. civil)
- Toiture et façades si nécessaire
- Remplacement équipements si nécessaire
À la charge de la VENDEUSE
- Assurance habitation
- Entretien courant du bien
- Ordures ménagères
- Petites réparations
- Maintien du bien en bon état
Le viager occupé
Le viager occupé est une vente dans laquelle la vendeuse conserve son droit d'usage et d'habitation (DUH) à vie. Elle reste dans le bien aussi longtemps qu'elle le souhaite. En contrepartie, l'acquéreur verse un bouquet le jour de l'acte, puis une rente mensuelle viagère jusqu'au décès de la crédirentière.
La rente est indexée annuellement sur l'indice des prix à la consommation INSEE. Elle cesse définitivement au décès de la crédirentière, quelle qu'en soit la date. Le prix est fixé dès le départ, avec une grande visibilité financière pour l'acquéreur.
Pour en savoir plus : notre guide complet sur le viager occupé.
Maison bi-famille à Bust - Décote 52 % et 2/3 logements à terme
Bouquet 35 000 € - Rente 209 €/mois - 135 m² habitables - Combles aménageables - 2 garages - Libération anticipée possible
