Maison de caractère vendue en viager mixte - Illkirch-Graffenstaden, bord de l'Ill (67)

Les maisons bi-famille dans le secteur en bord de l'Ill à Illkirch représentent une configuration très spécifique sur le marché du viager. Elles combinent deux réalités que les acquéreurs recherchent rarement ensemble : un bien de caractère ancien avec terrain dans un secteur premium, et une structure locative qui génère un loyer dès l'acquisition. C'est cette double valeur - patrimoniale et de rendement immédiat - qui explique la forte demande sur ce type de bien en viager mixte.

Pour les vendeurs, la configuration bi-famille offre une flexibilité que la plupart des viagers n'ont pas. Ils conservent leur appartement à vie, mais l'acquéreur perçoit immédiatement les loyers de la partie libre. La décote porte sur l'ensemble, ce qui réduit significativement le bouquet par rapport à une valeur libre - tout en permettant aux vendeurs de rester dans des volumes confortables et dans un cadre qu'ils ont choisi.

Osez Viager a vendu deux biens en viager à Illkirch-Graffenstaden, dans deux secteurs distincts et avec deux montages différents : un viager occupé sans rente au Villagexpo, et ce viager mixte dans le secteur en bord de l'Ill. Cette double expérience sur la commune permet d'accompagner quelle que soit la configuration du bien.

Sources : Observatoire Viagimmo 2024-2025, MeilleursAgents, Orpi - données 2024-2025

Illkirch-Graffenstaden est la troisième ville de l'Eurométropole de Strasbourg avec environ 27 000 habitants, limitrophe de Strasbourg au nord et reliée au centre-ville par le tramway (lignes A et E) en moins de 15 minutes. Ville à la fois résidentielle et économique, elle accueille le Parc d'Innovation d'Illkirch - 170 hectares, 8 000 personnes, une centaine d'établissements en biotechnologies - ainsi qu'une forêt classée réserve naturelle sur 9 % de son territoire.

Le secteur en bord de l'Ill est l'une des adresses les plus recherchées de la commune. Ces biens ne se retrouvent quasiment pas dans des copropriétés : ce sont des maisons individuelles avec terrain sur lesquelles l'offre est structurellement très limitée et la demande constante.

Sources : Ville de Strasbourg, Wikipedia, MeilleursAgents - données 2024-2025

Dans un viager mixte, la décote appliquée sur la valeur vénale reflète le droit d'usage et d'habitation conservé à vie par les vendeurs sur la partie occupée. La partie libre (ici un appartement de 80 m² loué) est valorisée sans décote d'occupation - l'acquéreur en perçoit les loyers dès l'acquisition. La décote globale porte donc uniquement sur la partie occupée, ce qui la rend mécaniquement moins importante que dans un viager 100 % occupé de surface équivalente.

Tables actuarielles INSEE et TPGH/F05 utilisées pour le calcul.

Ce viager mixte a été conclu avec deux vendeurs occupant le duplex de 130 m² à vie, avec réserve du droit d'usage et d'habitation. La rente est réversible à 100 % au profit du conjoint survivant. En cas de libération anticipée, la rente augmente de 35 %.

Tables actuarielles INSEE et TPGH/F05 utilisées pour le calcul.

Cette maison de caractère de 1912 (210 m², 10 pièces, terrain d'environ 700 m²), située dans le secteur en bord de l'Ill à Illkirch-Graffenstaden, a été vendue en viager mixte par Osez Viager : un appartement de 80 m² loué en rez-de-chaussée, un appartement en duplex de 130 m² occupé par les vendeurs. Grande terrasse, garage, cave, véranda. Une référence rare dans l'un des secteurs les plus recherchés de la commune.

Partie libre louée - Appartement RDC

Partie occupée - Duplex vendeurs

Caractéristiques générales

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🌪 Risques : www.georisques.gouv.fr