Maison de village entièrement rénovée - Nordheim, Kochersberg (67)
149,88 m² - Studio indépendant - Garage double - Très bonne isolation - DPE C - Mitoyenne d'un côté
Les chiffres clés
Décote d'occupation - ce que vous payez vs la valeur du bien
Le droit d'usage et d'habitation (DUH) représente 139 270 € de décote - soit 56 % sur la valeur vénale. Vous acquérez un bien valorisé 248 600 € pour un bouquet de 109 330 € net vendeur.
Récapitulatif financier
| Élément | Montant | Note |
|---|---|---|
| Valeur vénale | 248 600 € | Pleine propriété libre |
| (-) Droit d'usage et d'habitation (DUH) | - 139 270 € | 56 % de décote |
| Bouquet net vendeur | 109 330 € | Payable comptant à l'acte |
| Pas de rente viagère - sauf en cas de libération anticipée du bien (voir ci-dessous) | ||
| Honoraires acquéreur (TTC) | 20 570 € | 8,27 % de la valeur vénale |
| Prix total HAI (bouquet + honoraires) | 129 900 € | Tout compris |
En cas de libération anticipée : si les vendeurs renoncent à leur droit d'usage et d'habitation de leur vivant, l'acquéreur verse une contrepartie viagère de 35 % de la valeur locative hors charges, soit environ 385 €/mois (base : 1 100 €/mois HC). Cette rente est due au vendeur sa vie durant. L'acquéreur peut alors disposer librement du bien : l'occuper, le louer ou le revendre. Préavis de 3 mois par LRAR.
Frais de notaire réduits : dans un viager occupé, les droits de mutation sont calculés sur le bouquet - soit 109 330 € - et non sur la valeur vénale de 248 600 €. Économie estimée : plusieurs milliers d'euros à l'acquisition.
Taxe foncière : à la charge de l'acquéreur dès la signature.
Les vendeurs : 2 crédirentiers - 77 ans et 74 ans. Calcul du viager établi sur la base des tables INSEE et TPGH/F05.
La maison
Implantée au coeur du village de Nordheim dans le Kochersberg alsacien, cette maison de village mitoyenne d'un côté a été entièrement rénovée avec des matériaux modernes tout en conservant le charme et les volumes de l'ancien. Sur 3 niveaux, elle offre une surface habitable de 149,88 m² et un garage double carrelé de 43,18 m².
L'atout technique majeur : une très bonne isolation, une chaudière à condensation et un chauffe-eau thermodynamique qui lui valent un DPE C à 99 kWh/m²/an - un niveau de performance nettement supérieur aux standards du marché alsacien.
Composition détaillée
Logement principal (RDC + R+1 + Mezzanine)
- Entrée principale
- Cuisine équipée ouverte sur le salon-séjour (45,07 m²)
- Suite parentale avec salle d'eau (chambre + salle d'eau)
- 2 WC séparés
- Mezzanine (11,15 m²)
- 2 chambres mansardées avec charme (8,79 m² + 11,32 m²)
- Grande salle de bains (douche + baignoire, 9,49 m²)
- Débarras (3,25 m²)
Studio indépendant ★
- Entrée indépendante sur rue (4,95 m²)
- Pièce principale avec coin cuisine équipé (19,51 m²)
- Salle de bains privative (5,47 m²)
- Séparation totale avec l'habitation principale
Le studio dispose d'une entrée indépendante directement sur rue et est totalement séparé de l'habitation principale. Cette configuration offre une flexibilité rare à la libération du bien :
- Location du studio dès la libération - potentiel locatif autonome
- Usage logement indépendant (famille, proche, télétravail)
- Gestion locative partielle possible en conservant la maison principale
Performance énergétique
DPE C performant : avec 99 kWh/m²/an, ce bien ne présente aucune contrainte réglementaire de rénovation énergétique. Pas de décote passoire thermique. La très bonne isolation, la chaudière à condensation et le chauffe-eau thermodynamique placent ce bien au-dessus des standards du marché alsacien.
Localisation - Nordheim, Kochersberg
Nordheim est un village du Kochersberg, pays de vignobles et de collines entre Strasbourg et Saverne. Cadre de vie recherché, calme, verdoyant, avec une excellente accessibilité routière et une forte attractivité résidentielle - y compris pour les acquéreurs allemands et suisses frontaliers.
Le secteur est composé à 81,7 % de maisons, majoritairement occupées par leurs propriétaires (77,8 %). Marché stable, peu de biens à la vente, tension locative positive.
Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement si applicable, sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr
Pourquoi investir sur ce bien ?
Les avantages pour l'acquéreur investisseur
- Décote de 56 % sur la valeur vénale - 139 270 € d'écart
- Aucune rente mensuelle - paiement unique comptant à l'acte, sortie financière définitive
- Frais de notaire réduits - calculés sur le bouquet et non sur la valeur pleine propriété
- DPE C frôlant le B - aucune obligation de rénovation énergétique
- Studio séparable avec entrée indépendante - potentiel locatif autonome dès la libération
- Bien en excellent état - rénovation complète, très bonne isolation, équipements récents
- Secteur Kochersberg - forte demande, faible stock, attractivité transfrontalière
- Garage double de 43 m² - rare en maison de village
Répartition des charges
À la charge de l'ACQUÉREUR
- Taxe foncière dès la signature
- Assurance propriétaire non occupant
- Gros travaux (art. 606 C. civil) si nécessaire
- Façades et ravalement si nécessaire
- Toiture si nécessaire
- Remplacement équipements chauffage et sanitaires si nécessaire
À la charge des VENDEURS
- Assurance locataire et incendie
- Entretien courant du bien
- Ordures ménagères
- Petites réparations et entretien des équipements
- Maintien du bien en bon état
Le viager occupé sans rente
Le viager occupé sans rente est une vente viagère dans laquelle l'acquéreur paie l'intégralité du prix en une seule fois, comptant, le jour de l'acte notarié. Il n'y a pas de rente à vie. Les vendeurs conservent leur droit d'usage et d'habitation (DUH) à vie : ils restent dans le bien aussi longtemps qu'ils le souhaitent.
Le prix est fixé dès le départ. C'est la formule qui offre la plus grande visibilité financière pour l'acquéreur tout en garantissant aux vendeurs un capital immédiat. Une rente ne se déclenche qu'en cas de libération anticipée volontaire du bien par les vendeurs (voir section financière).
Pour en savoir plus : notre guide complet sur le viager occupé sans rente.
Une opportunité rare dans le Kochersberg
149,88 m² rénovés - Studio indépendant - DPE C - Garage double - Décote de 56 % - Nordheim, Bas-Rhin
