Rare à la vente : 125 m² de caractère avec ascenseur, quartier des Tanneurs - Colmar (68)
4 pièces - 125,85 m² loi Carrez - 1er étage avec ascenseur - immeuble à colombages - séjour traversant de 46 m² avec poutres apparentes - caves et garage fermé compris
Décote d'occupation de 38 %
Le droit d'usage et d'habitation à vie de la crédirentière représente 146 456 €, soit une décote de 38 % sur la valeur vénale. Le prix occupé de 238 544 € se répartit entre un bouquet de 70 000 € et un capital de 168 544 € converti en rente de 1 361 €/mois.
La crédirentière : 1 crédirentière (F, 81 ans). Calcul du viager établi sur la base des tables INSEE et TPGH/F05.
Rente viagère : 1 361 €/mois (16 332 €/an), payable d'avance chaque mois et indexée chaque année sur l'indice INSEE des prix à la consommation des ménages urbains dont le chef est ouvrier ou employé, hors tabac.
Libération anticipée : la crédirentière peut quitter l'appartement à tout moment, avec un préavis de 3 mois. L'acquéreur en reprend alors la jouissance (occuper, louer ou vendre) et la rente est majorée de 35 % de la valeur locative, soit 451,50 €/mois sur la base actuelle de 1 290 €/mois.
Frais de notaire : calculés sur le prix occupé (238 544 €), et non sur la valeur libre, ce qui en réduit le montant.
Taxe foncière : à la charge de l'acquéreur dès la signature. La taxe d'enlèvement des ordures ménagères reste à la charge de la crédirentière.
Risques naturels et technologiques : les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques, www.georisques.gouv.fr.
Le bien
Un appartement de 125,85 m² dans l'hypercentre de Colmar, au premier étage avec ascenseur, dans un immeuble à colombages du quartier des Tanneurs. Sur ce segment, les grands volumes de caractère desservis par un ascenseur sortent rarement sur le marché colmarien.
Le séjour fait 46,4 m², traversant, avec ses poutres apparentes peintes en blanc et des fenêtres sur trois orientations : la lumière tourne du matin au soir. Depuis le salon, la vue donne sur des arbres, ce qui est inattendu à cette adresse. Le DPE relève un logement traversant et de bonne inertie, deux atouts réels pour le confort d'été.
Le reste suit la même générosité de volumes. Une pièce de 33,1 m² sert aujourd'hui de chambre-bureau : elle correspondait à l'origine à deux pièces et se recloisonne sans toucher à la structure, ce qui laisse à l'acquéreur la possibilité d'une configuration à trois chambres. S'y ajoutent une chambre de 12,3 m², précédée d'un dressing déjà pourvu d'une arrivée d'eau, ce qui laisse la possibilité d'en faire une vraie suite parentale sans toucher au reste de l'appartement. Puis une cuisine de 12,5 m² avec coin repas et vue dégagée, une salle d'eau de 6,8 m² avec grande douche vitrée et long plan vasque, un WC séparé et une entrée de 6,8 m² aménagée en bibliothèque. Caves et remise au rez-de-chaussée. Un garage fermé place du 2 Février est compris dans la vente, à 190 m, trois minutes à pied : dans un hypercentre piétonnier où le stationnement est le vrai point de friction, c'est rare.
Caractéristiques
L'immeuble est ancien : le DPE retient 1900 comme année de construction. C'est un immeuble à colombages du quartier des Tanneurs, dont l'ensemble a fait l'objet d'un vaste programme de restauration entre 1968 et 1974.
Surface des pièces (attestation de mesurage loi Carrez)
| Pièce | Surface Carrez |
|---|---|
| Séjour | 46,39 m² |
| Chambre-bureau (deux pièces à l'origine) | 33,13 m² |
| Chambre | 12,31 m² |
| Cuisine | 12,47 m² |
| Salle d'eau | 6,76 m² |
| WC | 1,71 m² |
| Entrée | 6,82 m² |
| Dégagements, dont le dressing | 6,25 m² |
| Total | 125,85 m² |
Attestation de superficie établie le 25 novembre 2025 par KMF Diagnostic. Caves et remise hors surface Carrez.
Charges et travaux
Copropriété : le bien est soumis au statut de la copropriété. L'appartement est le lot n° 2 d'une copropriété de 6 lots, dont 4 logements, un local commercial et une chaufferie. Quote-part annuelle du budget prévisionnel à la charge de la venderesse : environ 3 800 €, charges courantes, hors cotisation au fonds de travaux. Le garage relève d'une seconde copropriété. Aucune procédure au titre des articles 29-1 A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 n'est en cours sur la copropriété de l'appartement.
Le montage retenu est simple : l'acquéreur, propriétaire dès la signature, règle directement au syndic l'intégralité des appels de fonds, et la crédirentière lui rembourse chaque mois la part récupérable par virement permanent, avec une régularisation annuelle sur le décompte du syndic. Pendant l'occupation, l'acquéreur ne supporte donc que la part propriétaire.
Charges trimestrielles (appartement) : 1 004,10 €, chauffage et eau chaude compris. Sur ce montant, 816,85 € sont des charges récupérables, remboursées par la crédirentière ; le solde, 187,25 € par trimestre, reste à la charge du propriétaire.
À la charge de l'acquéreur
- Part propriétaire des charges : 187,25 € par trimestre, soit 749 € par an, fonds de travaux ALUR compris
- Taxe foncière dès la signature
- Gros travaux de l'article 606 du Code civil
- Appels de provisions spéciales destinées aux grosses réparations
À la charge de la crédirentière
- Charges récupérables : 816,85 € par trimestre, remboursées mensuellement à l'acquéreur
- Chauffage et eau chaude collectifs, eau froide, nettoyage, électricité des communs, entretien de l'ascenseur
- Taxe d'enlèvement des ordures ménagères
- Entretien courant du logement, menues réparations, maintien en état des murs et des sols
Deux copropriétés, deux syndics : l'appartement et le garage relèvent de deux copropriétés distinctes, donc de deux syndics. Les appels de fonds des deux copropriétés seront réglés par l'acquéreur, la crédirentière lui remboursant chaque mois la part récupérable de chacun.
Chauffage : l'immeuble est raccordé au réseau de chaleur urbain de Colmar, sans compteurs individuels, le raccordement dépendant d'une association syndicale extérieure.
Diagnostics
Trois diagnostics clos définitivement : amiante absent, plomb absent sur la totalité des 110 unités mesurées, ces deux constats étant valables pour une durée illimitée, et installation intérieure de gaz sans aucune anomalie.
Électricité : quelques défauts typiques de l'ancien sont relevés au diagnostic.
État des risques et pollutions : le bien est situé dans le périmètre d'un plan de prévention des risques naturels, en zone sismique 3 (modérée), et dans un rayon comportant d'anciens sites industriels et activités de service (CASIAS) ainsi que des installations classées. Aucun site ou sol pollué recensé (BASOL), aucun secteur d'information sur les sols, aléa retrait-gonflement des argiles faible. Le détail figure sur www.georisques.gouv.fr.
Performance énergétique
Ce que le DPE E change, et ce qu'il ne change pas : en vente classique, une étiquette E oriente une partie des acquéreurs vers des biens mieux classés, par anticipation des obligations de travaux en cas de mise en location. En viager occupé, l'acquéreur n'habite pas le bien pendant l'occupation, ne supporte pas les charges énergétiques du logement et n'a pas d'obligation de le louer : la pression du DPE sur sa décision est structurellement plus faible.
Localisation
Colmar compte environ 70 000 habitants et tient le rôle de capitale des vins d'Alsace. L'adresse se trouve dans le quartier des Tanneurs, ces hautes maisons à colombages des XVIIe et XVIIIe siècles où les familles de tanneurs faisaient sécher les peaux aux derniers étages, et qui ont bénéficié d'un vaste programme de restauration entre 1968 et 1974. C'est aujourd'hui l'un des secteurs les plus recherchés de la ville.
Le Logelbach passe au pied de l'immeuble. Ce n'est pas une rivière naturelle mais un canal dérivé de la Fecht, creusé pour alimenter les fossés des remparts de Colmar et faire tourner les moulins de la ville, ce qui lui vaut son autre nom de Muhlbach, le ruisseau aux moulins. L'une de ses branches colmariennes porte d'ailleurs le nom de Gerberbach, le ruisseau des tanneurs. Il rejoint la Lauch quelques dizaines de mètres plus bas, et en suivant l'eau vers l'aval on arrive à la Petite Venise : ce secteur où les maisons de pêcheurs et de maraîchers se serrent au bord de l'eau, du marché couvert au quai de la Poissonnerie jusqu'au pont du boulevard Saint-Pierre. La Petite rue des Tanneurs, piétonne, relie la rue de la Montagne Verte à la place de l'Ancienne Douane.
L'adresse n'est pas qu'un décor de centre historique : le collège Victor Hugo est juste en face, de l'autre côté de l'eau, et le complexe sportif de la Montagne Verte est à quelques minutes à pied. Un acquéreur qui reprendrait un jour la jouissance du bien, pour l'occuper ou le louer, a là de quoi loger une famille sans dépendre de la voiture.
À pied depuis l'immeuble
Au-delà
Itinéraires piétons relevés depuis l'adresse, trajet le plus court. Temps de trajet TER relevés sur le site TER Grand Est.
Le marché colmarien
Le prix moyen de l'appartement à Colmar s'établit à 2 568 € le m² en septembre 2026, dans une fourchette allant de 1 686 à 3 717 € le m² selon le secteur et l'état du bien. L'hypercentre historique et les biens de caractère se traitent dans le haut de cette fourchette. Le marché colmarien reste tendu sur les grandes surfaces anciennes avec ascenseur, offre structurellement rare dans un tissu bâti où les immeubles n'ont pour la plupart jamais été équipés.
Pourquoi ce viager est intéressant pour un investisseur
- Décote de 38 % sur la valeur vénale
- Hypercentre de Colmar, quartier des Tanneurs
- Rare à la vente : 125 m² avec ascenseur
- Garage fermé à 190 m, compris dans la vente
- Charges propriétaire limitées à 749 €/an
- Au bord de l'eau, à l'entrée de la Petite Venise
- Pièce de 33 m² recloisonnable en deux
- Frais de notaire sur le prix occupé
125 m² de caractère avec ascenseur au coeur de Colmar, en viager occupé
4 pièces, 125,85 m² loi Carrez, séjour traversant de 46 m², garage fermé compris, bouquet FAI 100 800 €, rente 1 361 €/mois, décote 38 %.
