Maison familiale de 138 m² sur 842 m², sous-sol complet et garage camping-car - Wintzenheim, aux portes de Colmar (68)
137,99 m² habitables - 6 pièces dont séjour double, 3 chambres et un bureau - au calme d'une impasse, à 10 min de la gare de Colmar
Décote d'occupation de 53 %
Le droit d'usage et d'habitation que les vendeurs conservent leur vie durant représente 201 649 €, soit une décote de 53 % sur la valeur vénale. Le prix occupé de 178 351 € se répartit entre un bouquet de 60 000 € et un capital de 118 351 € converti en rente de 472 €/mois.
Les vendeurs : 1 crédirentière (F, 73 ans) et 1 crédirentier (H, 74 ans). Calcul du viager établi sur la base des tables INSEE et TPGH/F05.
Rente viagère : 472 €/mois (5 664 €/an), payable d'avance chaque mois, réversible à 100 % sur le survivant sans réduction au premier décès, et indexée chaque année sur l'indice INSEE des prix à la consommation des ménages urbains dont le chef est ouvrier ou employé, hors tabac.
Libération anticipée : les vendeurs peuvent quitter la maison à tout moment, avec un préavis de 3 mois par lettre recommandée. L'acquéreur en reprend alors la jouissance (occuper, louer ou vendre) et la rente est majorée de 35 % de la valeur locative hors charges, soit 434 €/mois sur la base actuelle de 1 240 €/mois.
Frais de notaire : calculés sur le prix occupé (178 351 €), et non sur la valeur libre de 380 000 €, ce qui en réduit le montant.
Taxe foncière : 1 571 € en 2026, dont 288 € de taxe d'ordures ménagères. La taxe foncière est à la charge de l'acquéreur dès la signature ; les ordures ménagères restent réglées par les vendeurs.
Risques naturels et technologiques : les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques, www.georisques.gouv.fr.
201 649 € déduits du prix, dès la signature
La maison vaut 380 000 €. Elle s'achète 208 751 € : 90 400 € de bouquet chez le notaire, honoraires inclus, puis 472 € par mois de rente. Les 201 649 € d'écart, c'est la valeur de l'occupation que les vendeurs conservent. Au lieu d'être encaissés loyer après loyer, puis déclarés et imposés, ils vous sont acquis en une seule fois, à la signature, sous forme de prix réduit : pas de locataire à trouver, pas de vacance ni d'impayé, pas de revenus fonciers à déclarer. Et les frais de notaire se calculent sur 178 351 €, pas sur 380 000 €. Vous êtes propriétaire le jour de l'acte.
Un ticket d'entrée mesuré. 90 400 € à la signature pour une maison familiale de 138 m² sur 842 m² de terrain, puis une rente de 472 €/mois, indexée.
Répartition des travaux. Tant qu'ils occupent la maison, les vendeurs assument l'entretien courant, l'entretien de la chaudière et du jardin. L'acquéreur prend en charge les grosses réparations (article 606 du Code civil : gros murs, charpente, couverture), ainsi que le remplacement des gros équipements s'il devient nécessaire.
La contrepartie, à connaître. Pendant l'occupation, le capital est immobilisé, le bien ne produit aucun revenu locatif, la rente est à verser et la date de libération n'est pas connue à l'avance. Le viager porte sur deux têtes : la rente est due jusqu'au décès du dernier des deux vendeurs. C'est précisément ce que rémunère la décote de 53 % obtenue sur la valeur vénale.
Le bien
Une maison individuelle construite en 1976 par ses propriétaires, qui l'ont entretenue sans interruption depuis. Elle se trouve en fond d'impasse, dans un quartier pavillonnaire très calme en lisière du vignoble : aucun trafic de passage, et une vue dégagée sur l'arrière. Les gros postes ont été repris : façade ravalée en 2026, toiture refaite, fenêtres PVC double vitrage en 2012, volets roulants solaires au rez-de-chaussée en 2024. Toutes les factures sont au dossier.
On entre par un vaste hall de 14,70 m², avec son bel escalier en bois tourné. Il dessert le séjour double et la cuisine ouverte, 42,64 m² d'un seul tenant, climatisés, qui donnent de plain-pied sur la terrasse couverte. La cuisine est équipée (four, plaque vitrocéramique, hotte, lave-vaisselle, réfrigérateur) avec un îlot repas. Le rez-de-chaussée compte aussi une chambre de 17 m², un bureau de 10 m², une salle d'eau refaite avec douche à l'italienne, double vasque et sèche-serviette, et un WC suspendu indépendant avec lave-mains. On peut y vivre de plain-pied.
À l'étage, deux chambres de près de 17 m² chacune sous les rampants, une salle d'eau avec WC, un dégagement et une pièce avec fenêtre, qui sert aujourd'hui de rangement et peut être aménagée en dressing. Sous toute la maison, un sous-sol complet accessible de l'intérieur : buanderie, chaufferie, atelier et garage pour deux voitures en enfilade avec porte motorisée.
Dehors, le terrain de 842 m² est clos et dégagé : les constructions de l'arrière ne sont pas accolées à la maison, l'ensemble respire. La terrasse de 20,80 m² est couverte, abritée, isolée et éclairée par un puits de lumière, prolongée par une pergola. Au fond du terrain, un second garage de 38 m² au sol, avec portes vitrées, pouvant accueillir un camping-car, et un carport attenant : de quoi abriter camping-car, remorque ou bateau, ou installer un atelier. Abri et atelier de jardin, des pieds de vigne, arrosage automatique et cuve de récupération d'eau de pluie de 8 000 litres. Le terrain, dégagé, permet d'envisager une piscine, sous réserve des règles du PLU et d'une déclaration préalable.
Le calme, face aux vignes et aux Vosges
La maison est la dernière de l'impasse : personne ne passe devant, sinon les voisins qui rentrent chez eux. Dans ce quartier de maisons individuelles, on entend surtout les oiseaux.
Depuis l'étage, la vue file au-dessus des toits vers les vignes et la ligne des Vosges. On est sur la Route des Vins, à quelques minutes des coteaux du Hengst, et à un quart d'heure du centre de Colmar.
Caractéristiques
Surface des pièces (attestation de surface habitable)
| Pièce | Habitable | Au sol |
|---|---|---|
| Rez-de-chaussée | ||
| Entrée | 14,70 m² | 14,70 m² |
| Séjour double et cuisine ouverte | 42,64 m² | 42,64 m² |
| Chambre 1 | 17,06 m² | 17,06 m² |
| Bureau | 10,35 m² | 10,35 m² |
| Salle d'eau (douche à l'italienne) | 6,10 m² | 6,10 m² |
| WC indépendant suspendu, lave-mains | 0,92 m² | 0,92 m² |
| Étage | ||
| Chambre 2 | 16,70 m² | 21,35 m² |
| Chambre 3 | 16,73 m² | 21,89 m² |
| Salle d'eau avec WC | 3,70 m² | 5,05 m² |
| Pièce avec fenêtre (rangement, dressing possible) | 4,55 m² | 6,50 m² |
| Dégagement | 4,54 m² | 4,54 m² |
| Total | 137,99 m² | 151,10 m² |
| Annexes | ||
| Terrasse couverte | - | 20,80 m² |
| Garage camping-car (emprise au sol) | - | 38,40 m² |
| Sous-sol complet avec garage 2 voitures en enfilade | - | sous toute la maison |
| Terrain | - | 842 m² |
La surface au sol inclut les parties de l'étage sous 1,80 m de hauteur, non comptées dans la surface habitable.
Performance énergétique
Localisation
Wintzenheim, un peu plus de 8 000 habitants, est une commune de Colmar Agglomération, limitrophe de Colmar, à l'entrée de la vallée de Munster et sur la Route des Vins d'Alsace. Son vignoble compte le grand cru Hengst, et le château du Hohlandsbourg domine la commune. La maison se situe dans un quartier pavillonnaire calme en limite du bourg, au bout d'une impasse, entre les dernières rues résidentielles et les vignes. Les courses du quotidien, la pharmacie et la boulangerie se font à pied, et le centre historique de Colmar est à un quart d'heure en voiture.
Colmar, la ville d'à côté
Wintzenheim touche Colmar : on passe de l'une à l'autre sans s'en rendre compte. Colmar, préfecture du Haut-Rhin et capitale des vins d'Alsace, près de 67 000 habitants, apporte tout ce qu'une commune de 8 000 habitants ne peut offrir seule : la gare TGV à 10 minutes, l'hôpital Louis Pasteur à 9 minutes, les lycées, les emplois, les commerces et le centre historique à un quart d'heure. Sans voiture, la ligne B du réseau Trace rejoint la gare de Colmar en 25 minutes environ. On vit au calme d'une commune viticole, avec la ville-centre à la porte.
Services et déplacements
Distances et temps de trajet relevés sur Google Maps depuis le bien, le 30/09/2026, circulation normale.
Vignoble et loisirs
Pourquoi acheter sur ce secteur
Une commune de propriétaires. Environ 61 % des ménages de Wintzenheim sont propriétaires de leur logement, et la maison individuelle y reste le produit dominant.
Un marché locatif tendu. Sur le secteur, les maisons proposées à la location restent en ligne un mois environ en moyenne : un atout le jour où la maison se libère.
Colmar à la porte. Une adresse de première couronne : les prix de Wintzenheim, le calme d'une commune viticole, et la gare, l'hôpital et les emplois de Colmar à moins de 5 km.
Pourquoi ce viager est intéressant pour un investisseur
- Décote de 53 % sur la valeur vénale
- Bouquet de 90 400 € FAI, rente de 472 €/mois
- Frais de notaire sur le prix occupé
- Gros postes repris : façade, toiture, fenêtres
- 842 m² de terrain clos et dégagé
- Garage 2 voitures + garage camping-car
- Aux portes de Colmar, commerces à pied
- Fond d'impasse, quartier très calme
Une maison familiale au bout de l'impasse, aux portes de Colmar
Bouquet 60 000 € + 30 400 € TTC d'honoraires (8 % de la valeur vénale) - rente 472 €/mois - 137,99 m² - 842 m² de terrain - DPE D / GES D
