Immeuble de standing · Gérardmer centre (88)
4 lots cessibles dès l'acte · 1 local commercial + 2 appartements · Loyers 1 228 € HC/mois dès le 1er jour
Prix FAI
681 458 €
Bouquet 625 298 € + honoraires 56 160 € (7,2 % TTC) à charge acquéreur
Valeur libre (achat en bloc)
780 000 €
Décote liée au DUH · 155 000 € (-20 % au global, -46 % sur les lots occupés)
Loyers immédiats
1 228 € HC/mois
14 736 €/an bruts · dès le 1er jour
Rente viagère
0 €
Vente au comptant uniquement
En plein centre de Gérardmer, cet immeuble de 380 m² (hors combles et annexes) combine trois atouts rarement réunis dans un seul actif : des revenus locatifs immédiats dès le premier jour, une décote liée au droit d'usage et d'habitation (DUH) de 155 000 €, et une configuration juridique qui permet de céder chacun des quatre lots dès l'acquisition - y compris la partie grevée du droit d'usage et d'habitation.
L'immeuble est vendu en bloc, à un prix inférieur à ce que vaudrait l'ensemble si chaque lot était cédé séparément. C'est précisément là que réside l'opportunité, quelle que soit la stratégie retenue : détention longue, optimisation des rendements ou découpe immédiate.
Caractéristiques⚠️ Mise en copropriété : La découpe en 4 lots nécessite la rédaction d'un règlement de copropriété par notaire. À anticiper dès la promesse de vente. L'immeuble est actuellement en monopropriété.
Local commercial + logement · Bail commercial 3/6/9 · 622 € HC/mois
Local commercial et logement associé, loués ensemble dans le cadre d'un bail commercial unique, exploité par une locataire indépendante (salon de coiffure). Le fonds de commerce lui appartient - aucun lien avec les vendeurs. Le loyer actuel de 622 € HC/mois est significativement en-dessous des références de marché locales : les locaux commerciaux de surface comparable en centre de Gérardmer s'affichent entre 1 100 € et 1 500 € HC/mois. Le logement intégré dispose d'une entrée indépendante, permettant à terme une exploitation différenciée des deux entités à l'échéance du bail.
Appartement loué · Bail d'habitation · 606 € HC/mois
Bel appartement traversant T4/5, double séjour, trois chambres, parquet massif, hauteurs sous plafond, grand balcon donnant sur le boulevard. Chauffage gaz individuel. Loyer actuel en-dessous des références de marché locales pour un appartement de ce gabarit en centre de Gérardmer.
📅 Prochaine échéance triennale : janvier 2028.
Appartement de standing occupé · Droit d'usage et d'habitation à vie · Décote 46 % sur 2ème + combles
Appartement de standing occupé par les vendeurs : suite parentale, cheminée, cuisine moderne, deuxième salle de bain, balcon. Chauffage gaz individuel. Les vendeurs bénéficient d'un droit d'usage et d'habitation à vie (DUH) sur l'appartement et les combles. Ce lot est cessible immédiatement avec son DUH attaché - à un investisseur patrimonial, un acquéreur spécialisé en viager, ou dans le cadre d'une opération de découpe. La décote de 46 % s'applique sur l'ensemble 2ème étage + combles.
💡 En cas de départ anticipé des vendeurs, le DUH s'éteint et une rente modique se déclenche : environ 306 €/mois (35 % de la valeur locative estimée à 876 € HC). Indexation IPC INSEE.
Volumes cathédrale · Fort potentiel d'aménagement · Inclus dans le DUH
Plateau de plein pied sur toute l'emprise de l'immeuble, grandes hauteurs sous faîtage (volumes cathédrale), fenêtres côté rue, accessible directement par la cage d'escalier principale. Non isolé à ce jour - travaux d'aménagement à prévoir. Surface à confirmer par géomètre une fois l'aménagement effectué. Inclus dans le DUH des vendeurs - cessible immédiatement avec ce DUH, dans les mêmes conditions que l'appartement du 2ème. Potentiel de transformation en logement supplémentaire de standing, sous réserve des autorisations nécessaires.
Lots cessibles immédiatement
- RDC : bail commercial en cours ou valorisé à l'échéance
- 1er étage : loué ou libre selon échéance bail (jan. 2028)
- 2ème étage : cessible avec DUH attaché - décote 46 %
- Combles : cessible avec DUH - potentiel à l'extinction
Note importante
- Mise en copropriété préalable à anticiper dès la promesse
- Règlement de copropriété par notaire obligatoire
- Immeuble actuellement en monopropriété
- 780 000 € de valeur libre (achat en bloc) acquis pour 681 458 € FAI - 155 000 € de décote liée au DUH, sans négociation
- 1 228 € HC/mois de loyers dès le 1er jour, sur deux lots dont les loyers sont inférieurs au marché
- Rendement avec une marge de progression réelle - pas de régression à anticiper
- Appartement 2ème + combles : 129 m² de standing en centre de Gérardmer, potentiel de valorisation à terme
- Frais de notaire réduits (~48 000 €), calculés sur la valeur décotée
| Paramètre | Valeur |
|---|---|
| Prix FAI | 681 458 € (bouquet 625 298 € + honoraires 56 160 €) |
| Valeur libre (achat en bloc) | 780 000 € · Décote liée au DUH : 155 000 € (-20 % au global, -46 % sur les lots occupés) |
| Loyers immédiats | 1 228 € HC/mois · 14 736 €/an bruts |
| Rente viagère | 0 € · Vente au comptant uniquement |
| Vendeurs | 1 crédirentière (F, 76 ans) et 1 crédirentier (H, 76 ans) · Tables INSEE et TPGH/F05 |
| Honoraires agence | 7,2 % TTC · Charge acquéreur |
| Frais de notaire estimés | ~48 000 € · Calculés sur la valeur décotée |
| Taxe foncière | 4 364 €/an dont 673 € TOM · À charge acquéreur dès la signature |
| Surface habitable | 380 m² (hors combles et annexes) · Terrain 429 m² |
| Localisation | Gérardmer centre · Vosges (88) · Secteur UV1 · Construction 1952 |
Visualisation de la décote
Décote liée au DUH : ~155 000 € sur la valeur vénale libre · Décote lot 2ème + combles : 46 % - argument d'achat pour un acquéreur spécialisé viager
🔔 Modalités de la vente : Vente au comptant avec réserve de droit d'usage et d'habitation (DUH) à vie sur l'appartement du 2ème étage et les combles. 1 crédirentière (F, 76 ans) et 1 crédirentier (H, 76 ans). Tables INSEE et TPGH/F05 utilisées pour le calcul.
ℹ️ Rente en cas de départ anticipé des vendeurs : Si les vendeurs libèrent les lieux avant leur décès, une rente se déclenche automatiquement - environ 306 €/mois (35 % de la valeur locative estimée à 876 € HC). Le DUH s'éteint alors et les surfaces sont récupérées par l'acquéreur. Indexation IPC INSEE.
📝 Frais de notaire : Calculés sur la valeur décotée (bouquet), soit environ 48 000 €. La taxe foncière (4 364 €/an dont 673 € de TOM) est à la charge de l'acquéreur dès la signature.
💈 Commerce RDC
Relevés de consommation non fournis ou non exploitables. Note : loué en bail commercial - restrictions loi Climat non opposables dans ce cadre.
🏠 Partie habitation du RDC
🏡 Appartement du 1er étage
🏡 Appartement du 2ème étage
Pourquoi cet immeuble est une opportunité rare
- Revenus locatifs 1 228 € HC/mois dès le 1er jour
- 155 000 € de décote liée au DUH
- 4 lots tous cessibles dès l'acquisition
- Deux loyers sous le marché = marge de progression réelle
- Frais de notaire réduits (~48 000 €) sur valeur décotée
- Centre de Gérardmer - immeubles entiers rarissimes
- Bail commercial RDC : sécurité + potentiel à terme
- Combles : plateau complet, volumes cathédrale
Gérardmer n'est pas un simple village de montagne. Avec près de 8 400 habitants à l'année, un centre-ville commerçant actif, un tissu industriel solide - Linvosges, Blanc des Vosges, le Jacquard Français - et une fréquentation touristique quatre saisons, la ville combine deux économies complémentaires que peu de communes de cette taille peuvent revendiquer.
Le marché immobilier reflète cette double attractivité. Le prix moyen au m² y dépasse les 3 000 €, avec une progression de plus de 60 % en sept ans. Les appartements du centre s'échangent entre 2 800 € et plus de 4 500 € le m². La fête des Jonquilles, le Festival International du Film Fantastique, la station de ski La Mauselaine, le lac de 115 hectares et le centre aqualudique assurent une fréquentation quatre saisons.
L'immeuble est situé en plein centre de Gérardmer, à 290 m à pied du Casino JOA, à proximité immédiate du lac et des commerces. Gérardmer est une destination touristique des Vosges active quatre saisons : ski l'hiver, lac et randonnée l'été, clientèle de passage toute l'année.
Sources : La Gazette France (maire de Gérardmer, jan. 2025), MeilleursAgents, Orpi, INSEE - données 2024-2025. 🌪 Informations sur les risques : georisques.gouv.fr
La vente mixte (libre et occupée) permet d'acquérir un immeuble dont une partie est libre à la signature et une autre est grevée d'un droit d'usage et d'habitation (DUH) au profit des vendeurs. Ici, les 3/4 de l'immeuble sont libres et productifs de revenus dès le 1er jour. Seul l'appartement du 2ème étage + combles est concerné par le DUH, avec une décote de 46 % sur cette partie.
👉 Pour en savoir plus : Guide de la vente mixte libre et occupée
Un immeuble de centre-ville avec des revenus dès le 1er jour - les opportunités de ce type sont rarissimes à Gérardmer
4 lots cessibles dès l'acte · 155 000 € de décote liée au DUH · 1 228 € HC/mois immédiats · Annonce en exclusivité Osez Viager
