L’audit énergétique est-il obligatoire pour un viager ?

Depuis le 1^er avril 2023, il est obligatoire pour la vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble à usage d’habitation n’appartenant qu’à un seul propriétaire, de réaliser un Audit Énergétique dès lors que votre propriété est considérée comme étant une passoire thermique (logements ayant obtenu F ou G lors du Diagnostic de Performance Énergétique – DPE). Depuis le 1^er janvier 2025 il en est de même pour les maisons classées en E.

Ce dispositif, mis en place dans le cadre de la loi Climat et Résilience adoptée en mai 2021, concerne également les ventes en viager, dès lors qu’il ne s’agit pas d’un appartement dans un immeuble en copropriété.

Mise à jour : ces obligations sont celles en vigueur en janvier 2026 et peuvent évoluer selon le calendrier réglementaire lié à la performance énergétique des logements.

Qu’est-ce qu’un Audit Énergétique ?

Cet audit correspond à un bilan complet et détaillé de la performance énergétique de votre logement et les possibilités de travaux qui s’offrent à vous pour améliorer cette performance (avec une estimation des coûts associés). A minima 2 scénarios devront être présentés pour que les logements de classe F ou G passent en classe C ou que les logements de classe E ou D passent en classe B.

Les travaux sont-ils obligatoires pour la vente en viager ?

Si rien ne vous oblige à réaliser ces travaux avant la vente de votre logement, ce document devra être remis à tout potentiel acquéreur dès la visite du bien et être annexé dans l’avant contrat (compromis ou promesse unilatérale de vente). Cet audit a pour objet d’informer au mieux l’acquéreur des travaux à envisager pour améliorer la performance énergétique du logement.

Est-ce que l’acquéreur devra réaliser des travaux dans mon logement par la suite ?

Si l’on est dans le cadre d’un viager occupé, il n’y aura pas d’obligation de réaliser une rénovation énergétique du logement. En revanche, en cas de viager libre mis en location, celui-ci rentre dans les obligations classiques d’un propriétaire bailleur.

Quel est le prix d'un tel audit ?

Si l’audit énergétique est réalisé par le diagnostiqueur ayant réalisé votre DPE, comptez maximum 800 € pour une maison individuelle (le prix dépendra de la surface de votre maison). Lorsque l’on considère un immeuble, cet audit devra être réalisé par un cabinet d’étude ou d’architectes, les prix pouvant grimper jusqu’à 10 000 € en fonction de la taille du bâtiment.

Est-ce que le prix de vente de mon logement sera impacté s’il s’agit d’une passoire thermique ?

Les acquéreurs, que ce soit pour de l’investissement ou pour se loger, sont de plus en plus sensibles au DPE d’un logement. Dans le Grand-Est, un logement classé G, peut même voir son prix inférieur de 25% par rapport à un bien immobilier avec un DPE « standard », c’est-à-dire de C à D. Alors d’un logement économe sera mieux côté.

En tant qu’agents immobiliers, nous prenons systématiquement en compte les performances énergétiques de votre logement lors de l’estimation. En cas d’absence de DPE au moment de celle-ci, des réserves sur le prix seront émises, et le prix sera par la suite ajusté avant la mise en vente de votre logement, une fois les diagnostics immobiliers obligatoires réalisés.

Pour aller plus loin, le site du Service Public (www.service-public.fr), rubrique Actualités, « Ventes immobilières : les nouvelles règles de l’audit énergétique ». Bien que cet article ait été publié antérieurement, il constitue la base réglementaire du dispositif, dont les évolutions sont précisées ci-dessus.

Pour une vision complète des diagnostics requis lors d’une vente en viager, vous pouvez consulter notre page dédiée aux diagnostics immobiliers obligatoires.

Questions fréquentes sur l’audit énergétique en viager

L’audit énergétique est-il obligatoire pour un appartement vendu en viager ?

Non, l’audit énergétique n’est pas obligatoire pour la vente d’un appartement en copropriété, y compris dans le cadre d’une vente en viager.

L’obligation d’audit énergétique concerne uniquement :

les maisons individuelles, ou
les immeubles d’habitation détenus par un seul propriétaire,

lorsque le logement est classé E, F ou G au DPE.

En revanche, le DPE reste obligatoire pour la vente d’un appartement, quelle que soit la forme de vente (classique ou viager).

L’audit énergétique est-il à la charge du vendeur en viager ?

Oui. Lorsque l’audit énergétique est obligatoire, il est à la charge du vendeur, comme l’ensemble des diagnostics immobiliers requis dans le cadre d’une vente.

Cet audit doit être :

réalisé avant la mise en vente,
remis aux acquéreurs dès la visite,
annexé à l’avant-contrat (compromis ou promesse de vente).

Il a un rôle purement informatif : aucune obligation de travaux n’est imposée au vendeur, y compris dans le cadre d’un viager.

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