Audit énergétique et viager :
ce qui est obligatoire en 2025-2026
Passoire thermique, classe E, F ou G ? Voici exactement ce que vous devez fournir avant de vendre - et ce que ça change sur le prix.
Ce que dit la loi en 2025-2026
En résumé : depuis le 1er avril 2023, un audit énergétique est obligatoire pour toute vente d'une maison individuelle ou d'un immeuble en monopropriété classé F ou G. Depuis le 1er janvier 2025, cette obligation s'étend aux logements classés E. Le dispositif s'applique pleinement aux ventes en viager, quelle qu'en soit la forme.
Ce dispositif est institué par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 (loi n° 2021-1104), qui vise à réduire le nombre de passoires thermiques en France. Il est précisé par le décret n° 2022-780 du 4 mai 2022. La vente en viager occupé, en viager libre ou avec paiement à terme n'y fait pas exception : c'est la nature du bien et son classement DPE qui comptent, pas la forme juridique de la vente.
Le calendrier réglementaire de l'audit énergétique
Qu'est-ce qu'un audit énergétique exactement ?
L'audit énergétique réglementaire est un document bien plus complet qu'un simple DPE. Là où le DPE attribue une étiquette de A à G, l'audit va plus loin : il dresse un bilan détaillé de la performance énergétique et environnementale du logement, et propose a minima deux scénarios de travaux, chiffrés et adaptés au bâti.
Ces scénarios doivent permettre d'atteindre au minimum la classe C pour un logement F ou G, et la classe B pour un logement E. Ils incluent également une présentation des aides financières accessibles (MaPrimeRénov', Certificats d'économie d'énergie…).
L'audit est-il obligatoire pour une vente en viager ?
Oui, dès lors que votre bien remplit les conditions ci-dessous. La forme de la vente - viager occupé, viager libre, vente à terme - est sans incidence sur l'obligation. Seuls deux critères comptent : la nature du bien (maison individuelle ou immeuble en monopropriété) et sa classe DPE.
| Type de bien | Audit requis ? | Précision |
|---|---|---|
| Maison individuelle classée E, F ou G | OUI | Obligatoire depuis le 1er avril 2023 (F/G) et le 1er janvier 2025 (E) |
| Immeuble en monopropriété classé E, F ou G | OUI | Tous les logements en monopropriété, viager inclus |
| Appartement en copropriété (toute classe DPE) | NON | Exemption pour les copropriétés - DPE reste obligatoire |
| Maison individuelle classée A, B, C ou D | NON | Obligation pour les D prévue au 1er janvier 2034 seulement |
| Viager libre mis en location après la vente | SELON DPE | Obligations bailleur s'appliquent (G interdit à la location depuis 2025) |
Les travaux sont-ils obligatoires pour vendre en viager ?
Non. L'audit énergétique a un rôle purement informatif. Il n'impose aucune obligation de travaux - ni au vendeur avant la vente, ni à l'acheteur après. Son objectif est d'informer l'acquéreur potentiel sur les améliorations possibles et leur coût estimé.
En revanche, il est soumis à des obligations de transmission strictes :
À noter que si l'audit n'est pas présenté dès la première visite, l'acquéreur peut exercer son droit de rétractation. Ne pas transmettre ce document peut bloquer la transaction.
L'acquéreur sera-t-il contraint de réaliser des travaux ?
Dans le cadre d'un viager occupé, le bien reste occupé par le vendeur jusqu'à son décès. Aucune obligation de rénovation énergétique n'est imposée à l'acheteur (débirentier) pendant cette période.
La situation est différente pour un viager libre que l'acquéreur souhaite mettre en location. Il rentre alors dans le droit commun du bailleur : depuis le 1er janvier 2025, louer un logement classé G est interdit pour tout nouveau bail ou renouvellement. Cette interdiction s'étendra aux logements F en 2028, puis aux E en 2034. Un point à intégrer dans toute stratégie d'investissement en viager.
Quel est le prix d'un audit énergétique ?
Le tarif n'est pas réglementé. Il dépend de la surface du bien et du prestataire. Voici les fourchettes généralement constatées :
| Type de bien | Prestataire habituel | Fourchette de prix |
|---|---|---|
| Maison individuelle standard | Diagnostiqueur DPE | 400 € à 800 € |
| Maison individuelle grande surface | Diagnostiqueur certifié | 700 € à 1 200 € |
| Immeuble collectif en monopropriété | Cabinet d'architectes / études | 2 000 € à 10 000 € |
Conseil pratique : si votre DPE a été réalisé récemment, faites appel au même diagnostiqueur pour l'audit. Il dispose déjà des données du bâti, ce qui peut réduire les délais et le coût. L'audit réalisé dans ce cadre peut aussi vous servir de base pour obtenir des aides à la rénovation énergétique (MaPrimeRénov', CEE).
Impact sur le prix de vente en viager
Au-delà de l'aspect réglementaire, la performance énergétique est devenue un critère d'évaluation à part entière. Les acheteurs - qu'ils achètent pour habiter ou pour investir - intègrent le DPE dans leur analyse, et les passoires thermiques subissent une décote croissante.
En Grand-Est, un logement classé G peut afficher un prix inférieur de 25 % à un bien équivalent classé C ou D, qui constituent la référence de marché. À l'inverse, les biens classés B et A bénéficient d'une surcote croissante allant jusqu'à 10-15 %. Ce n'est pas anodin dans le calcul d'un viager : bouquet et rente sont directement indexés sur la valeur vénale du bien.
En tant qu'agence spécialisée en viager, nous intégrons systématiquement la performance énergétique dans chaque estimation viagère. En l'absence de DPE valide au moment de l'estimation, des réserves tarifaires seront émises - le prix sera ajusté une fois les diagnostics immobiliers obligatoires réalisés.
Cette décote joue directement sur le bouquet et sur le montant de la rente. Sous-estimer un bien passoire thermique peut fragiliser la transaction. La surestimer pour remporter un mandat - pratique courante dans certaines agences - expose le vendeur à une mise en vente au prix fort suivie d'une correction douloureuse. Notre approche : une évaluation juste et documentée, quelle que soit la classe DPE.
Nous intégrons la performance énergétique dans chaque estimation viagère. Contactez-nous pour une étude personnalisée, gratuite et sans engagement.
Demander une étude viagère gratuiteSources officielles
Pour vérifier les obligations en vigueur :
- Audit énergétique réglementaire - Ministère de la Transition écologique
- Nouvelles règles de l'audit énergétique - Service-Public.fr
- Tout savoir sur l'audit énergétique - Économie.gouv.fr
- Tous les diagnostics obligatoires pour une vente en viager - Osez Viager
Questions fréquentes
L'audit énergétique est-il obligatoire pour un appartement vendu en viager ?
L'audit est-il à la charge du vendeur (crédirentier) en viager ?
Quelle est la durée de validité d'un audit énergétique ?
Un logement classé D doit-il faire l'objet d'un audit pour une vente en viager ?
Les travaux de rénovation sont-ils obligatoires après un audit en viager occupé ?
Peut-on bénéficier des aides à la rénovation en viager occupé ?
Comment obtenir une estimation viagère intégrant la performance énergétique ?
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