Fiscalité de l'acquéreur en viager : ce que vous paierez, et quand

Ce guide s'adresse à l'acquéreur particulier qui achète un bien en viager pour le conserver, l'habiter ou le louer. Les sociétés et les marchands de biens relèvent d'autres règles. Si vous êtes vendeur, voyez plutôt notre guide sur la plus-value quand on vend en viager.

Droits de mutation : calculés sur le prix du viager

À l'achat, l'acquéreur paie les droits de mutation sur le prix du viager : le bouquet et le capital de la rente exprimé dans l'acte, ou fixé par une déclaration estimative des parties (BOI-ENR-DMTOI-10-10-20-10, § 60). En viager occupé, ce prix est établi sur la valeur occupée : la base taxée est donc plus faible qu'en vente classique.

En Alsace (Bas-Rhin et Haut-Rhin), le total des droits atteint environ 6,32 % de ce prix pour les actes signés jusqu'au 31 mars 2028, avec un taux départemental relevé à 5,00 % (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 116). Le calcul détaillé, les émoluments du notaire et des exemples chiffrés figurent dans notre guide des frais de notaire en viager.

Viager occupé ou investissement locatif : ce que change la fiscalité

Comparer un viager occupé à un appartement loué, c'est comparer deux façons d'encaisser un rendement. Dans l'investissement locatif, il arrive chaque année sous forme de loyers. En viager occupé, il est intégré dès l'achat : vous payez le bien à sa valeur occupée, en dessous de sa valeur libre, parce que le vendeur s'est réservé le droit d'y vivre. Cette différence de calendrier change tout côté impôts.

Pour les revenus fonciers, la CSG reste à 9,2 % malgré la hausse décidée pour 2026 sur d'autres revenus du patrimoine (code de la sécurité sociale, art. L. 136-8, IV), soit 17,2 % de prélèvements sociaux au total.

Revendre : la décote rattrapée par la plus-value, mais atténuée

À la revente, votre prix d'acquisition est ce que vous avez payé : bouquet et capital de la rente (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, § 80). L'écart entre valeur occupée et valeur libre entre donc dans la plus-value. Mais il n'est imposé qu'une fois, au taux proportionnel de 19 % plus les prélèvements sociaux (et une surtaxe au-delà de 50 000 € de plus-value imposable), et après les abattements pour durée de détention : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention, de prélèvements sociaux après 30 ans (CGI, art. 150 VC, 200 B et 1609 nonies G). Plus vous gardez le bien, plus cette imposition diminue.

Transmettre : la plus-value latente n'est pas imposée

Si le bien n'est pas revendu mais transmis par succession, aucune plus-value n'est calculée : l'impôt ne frappe que les cessions à titre onéreux (CGI, art. 150 U). Vos héritiers reçoivent le bien pour sa valeur au jour de la succession, et cette valeur, retenue pour les droits de succession, devient leur prix d'acquisition s'ils revendent un jour (CGI, art. 150 VB, I). Le gain accumulé jusqu'à la succession échappe à l'impôt sur la plus-value. Les droits de succession restent dus, selon le lien de parenté.

Taxe foncière et ordures ménagères : qui est redevable ?

Pour l'administration, la taxe foncière est établie au nom du propriétaire actuel (CGI, art. 1400, I). Les exceptions sont limitées : l'usufruit et certains baux de longue durée, comme le bail emphytéotique ou le bail à construction, pour lesquels elle est établie au nom de l'usufruitier ou du preneur (art. 1400, II). Le droit d'usage et d'habitation ne fait pas partie de ces exceptions. La taxe d'enlèvement des ordures ménagères est imposée de la même façon, au nom des propriétaires ou usufruitiers (CGI, art. 1523), et figure sur le même avis.

Qui supporte ces taxes au final se règle dans l'acte de vente, et la pratique est bien établie :

Avec un droit d'usage et d'habitation, la clause de l'acte est indispensable : sans elle, le Code civil met les contributions à la charge de l'usager qui occupe toute la maison (art. 635). Pour les ordures ménagères, tout dépend du choix de la commune ou de l'intercommunalité. Si elle lève la taxe, l'avis arrive au nom de l'acquéreur et l'occupant la lui rembourse, comme le prévoit l'acte. Si elle a choisi la redevance, celle-ci est facturée directement à la personne qui habite le logement (CGCT, art. L. 2333-76).

Ces clauses valent entre vous, pas face au fisc : celui dont le nom figure sur l'avis de taxe foncière paie, puis se fait rembourser si l'acte le prévoit. La répartition complète des charges et des travaux est détaillée dans notre guide qui paie quoi en viager.

IFI : ce que l'acquéreur déclare

L'impôt sur la fortune immobilière concerne les foyers dont le patrimoine immobilier net dépasse 1 300 000 € au 1er janvier (CGI, art. 964). Pour l'acquéreur d'un viager, deux questions se posent : pour quelle valeur déclarer le bien, et peut-on déduire la rente ?

Pleine propriété et droit d'usage et d'habitation : ce que dit la loi fiscale

En viager occupé avec droit d'usage et d'habitation, l'acquéreur achète la pleine propriété ; le vendeur se réserve le droit d'y vivre. Au sens du Code civil, ce n'est pas un démembrement : il n'y a pas d'usufruit d'un côté et de nue-propriété de l'autre. Pour l'IFI, en revanche, la loi traite le droit d'usage et d'habitation comme un usufruit. L'article 968 du CGI vise expressément « l'usufruit, le droit d'usage ou d'habitation », et l'administration précise que la constitution d'un droit d'usage ou d'habitation opère un démembrement de propriété analogue à celui que réalise l'usufruit (BOI-PAT-IFI-20-20-30-10, § 240). Tout ce qui suit vaut donc aussi bien pour une réserve d'usufruit que pour une réserve de droit d'usage et d'habitation.

Le principe : le titulaire du droit déclare tout

Un bien grevé d'un usufruit, d'un droit d'usage ou d'un droit d'habitation est en principe déclaré par l'usufruitier ou le titulaire du droit, pour sa valeur en pleine propriété (CGI, art. 968, premier alinéa). Le propriétaire du bien n'a alors rien à déclarer (BOI-PAT-IFI-20-20-30-10, § 10).

L'exception du viager occupé : la valeur est partagée

Le viager occupé entre dans une exception prévue par la loi : la vente d'un bien dont le vendeur s'est réservé l'usufruit, le droit d'usage ou d'habitation (CGI, art. 968, 2°). La valeur du bien est alors répartie entre le vendeur et l'acquéreur selon les proportions du barème de l'article 669 du CGI, qui dépendent de l'âge du vendeur. Le vendeur déclare la part correspondant à l'usufruit ; l'acquéreur déclare le reste.

Barème de l'article 669 du CGI, tranches utiles en viager. La part de l'acquéreur augmente quand le vendeur passe dans la tranche d'âge suivante.

Et la règle des 60 % pour le droit d'usage et d'habitation ?

Vous lirez parfois qu'un droit d'usage et d'habitation vaut 60 % de l'usufruit. Cette règle existe, mais l'article qui la pose la réserve à la liquidation des droits de donation et de succession (CGI, art. 762 bis). Pour l'IFI, l'article 968 renvoie au barème de l'article 669, sans prévoir de minoration pour le droit d'usage et d'habitation. En cas de doute sur votre situation, le notaire ou un avocat fiscaliste peut interroger l'administration par un rescrit.

La rente restant due se déduit, dans la même proportion

Quand un bien est acquis moyennant une rente viagère, l'administration admet de déduire le montant de la rente due au 1er janvier, pour sa valeur en capital d'après l'âge du crédirentier, à proportion de la fraction imposable du bien (BOI-PAT-IFI-20-40-10, § 100). En viager occupé, si vous déclarez 70 % du bien, vous déduisez 70 % de la rente restant due. Le bouquet, déjà payé, n'est pas une dette et ne se déduit pas.

Viager libre : la pleine valeur, moins la rente

En viager libre, le vendeur ne se réserve aucun droit : il n'y a pas de démembrement. L'acquéreur déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété et déduit la rente restant due au 1er janvier pour sa valeur en capital d'après l'âge du crédirentier, cette fois en totalité (BOI-PAT-IFI-20-40-10, § 100).

Revenus : le cas du viager libre loué

En viager occupé, l'acquéreur ne perçoit aucun revenu : il n'a rien à déclarer à l'impôt sur le revenu au titre du bien. En viager libre, il peut louer le logement : les loyers sont alors des revenus fonciers, imposables au barème de l'impôt sur le revenu et soumis à 17,2 % de prélèvements sociaux.

La rente, elle, ne se déduit pas. Pour l'administration, les arrérages versés en contrepartie de l'achat d'un immeuble ne sont pas des intérêts, pas même en partie : ils ne peuvent donc pas venir en déduction des loyers (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 90, qui s'appuie sur une jurisprudence constante du Conseil d'État). C'est la différence majeure avec un achat à crédit, dont les intérêts d'emprunt sont déductibles. Un calcul de rendement de viager libre loué doit donc partir des loyers nets d'impôt, sans compter sur la rente pour réduire la base imposable.

Si l'acquéreur disparaît avant le crédirentier

Le viager est conclu en fonction de la durée de vie du crédirentier, pas de celle de l'acquéreur. Si l'acquéreur disparaît le premier, le contrat continue.

L'obligation de payer la rente passe avec le bien : l'héritier qui accepte purement et simplement la succession répond indéfiniment des dettes et charges qui en dépendent (Code civil, art. 785). Le crédirentier conserve les garanties prévues par l'acte en cas d'impayé. Un héritier qui ne veut pas de cette charge peut renoncer à la succession, mais il renonce alors aussi au bien.

Pour les droits de succession, les dettes laissées par l'acquéreur se déduisent de l'actif dès lors que leur existence est justifiée (CGI, art. 768) : c'est le cas de la rente restant due. Le notaire chargé de la succession évalue le bien et cette dette.

Côté plus-value, la transmission ne déclenche aucun impôt (CGI, art. 150 U), et la valeur retenue dans la succession devient le prix d'acquisition des héritiers s'ils revendent (CGI, art. 150 VB, I). Avant de signer, vérifiez avec le notaire que vos héritiers pourraient assumer la rente : notre guide viager, succession et donation détaille les enjeux familiaux.

Revendre : la plus-value en cinq lignes

• Prix d'acquisition : le bouquet et la valeur en capital de la rente inscrits dans l'acte (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, § 80).
• Rente versée longtemps : vous pouvez remplacer le capital de la rente par les arrérages effectivement versés et, si vous revendez en cours de viager, le capital restant à verser (même paragraphe).
• Libération du logement : aucun impôt, la disparition du crédirentier n'est pas une vente (CGI, art. 150 U).
• Abattements : la durée de détention court depuis votre acte d'achat ; exonération d'impôt après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans (CGI, art. 150 VC).
• Résidence principale : exonération totale si le bien est votre résidence principale au jour de la revente (CGI, art. 150 U, II-1°).

Le calcul complet, avec un exemple chiffré et la comparaison des assiettes, figure dans notre guide revendre un bien acheté en viager.

Cécile Jacques Fondatrice Osez Viager · Docteur en sciences · Experte viager Alsace En savoir plus →