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Investir en Viager : Brisez ces 5 Mythes et Passez à l'Action !
Comme tout(e) viagériste qui se respecte, je suis une convaincue inconditionnelle du viager et je suis toujours surprise de voir la réaction des personnes rencontrées hors contexte professionnel lorsque j’évoque le mot « viager ».
Viager : un simple mot chargé d’émotions
Ce simple mot « viager » suscite toujours beaucoup d’émotions de la part des personnes car, pour beaucoup, il évoque la mort, voire de parier sur la mort. Je vous l’accorde vu comme ça, le viager ne donne pas envie… Saupoudrez le tout avec l’histoire du viager de Jeanne Calment, souvent cité comme le « pire viager de l’histoire » (une affirmation totalement erronée que je corrige ici). Néanmoins, et surtout si on ne connait/maitrise pas, cela rend toujours la discussion plus affirmative et donne la perspective du risque d’être ruiné en achetant en viager. Vous voilà parti pour un nouveau débat enflammé 😉.
Faisons le point sur ces croyances populaires qui vous font passer à côté de belles opportunités d’investissement dans l’immobilier, et très certainement à côté d’une belle amitié.
Pour un achat en viager rentable il faut que le vendeur meure rapidement
La croyance qui a la dent la plus dure est qu’il faut que le vendeur décède rapidement pour rendre un viager rentable. C’est évidemment totalement faux et heureusement !
Cas du viager occupé
Le viager le plus courant est le viager occupé. Dans celui-ci, vous bénéficiez d’une décote sur le prix du bien qui correspond à la valeur du droit d’usage et d’habitation du vendeur. Ainsi, plus le vendeur sera jeune et plus la décote sera importante, celle-ci pouvant atteindre les 50 %.
Le prix de vente, correspondant à la valeur vénale grevée du droit d’usage et d’habitation, est généralement réparti en un paiement comptant, le bouquet, et une rente viagère mensuelle qui est à vie.
Ainsi, dans le cas d’une décote de 50 %, vous aurez effectivement payé le bien à moitié prix dans le cas où la vie du vendeur suit les prédictions statistiques (ce n’est pas très romantique mais mathématique). Dans le cas contraire, vous pourrez gagner un peu plus d’argent ou un peu moins que prévu, mais cela reste marginal.
Regardons dans l’exemple ci-dessous, avec Renée, 72 ans, qui vend sa maison seule (viager sur une tête).
Bien sûr, personne ne peut prédire ce qu’il va arriver, c’est pourquoi le viager est un contrat dit « aléatoire », mais n’oubliez pas que même le viager de Jeanne Calment fut un investissement rentable 😉 (un peu de lecture par ici). Et pour réduire les risques, faites-vous un portefeuille de plusieurs biens en viager ou diversifier vos investissements (ce conseil est valable pour tous types d’investissements 😉).
Cas du viager libre
Qui dit viager libre, dit que vous n’avez pas de droit d’usage et d’habitation du crédirentier (vendeur) et donc pas de décote. Du coup est-ce moins avantageux ?
Le grand avantage du viager libre est qu’il vous permet d’accéder à la propriété sans faire de crédit immobilier et d’habiter le bien ou de le louer. Au vu des taux immobiliers actuels cela peut représenter une économie non négligeable.
Ci-dessous l’exemple précédent vendu en viager libre versus l’achat par le biais d’un crédit immobilier.
Bien sûr, dans le viager libre si le vendeur défie les statistiques il vous en coutera plus cher que prévu, mais il faudra tout de même beaucoup de temps pour couvrir la différence avec un crédit immobilier et ses intérêts (+ son assurance !). Après préférez-vous offrir de belles années à une petite mamie (et/ou à un petit papi) ou plutôt à votre banquier ? 😉
Si vous achetez dans le cadre d’un investissement locatif vous réduisez certes l’impact de ce risque d’une longévité hors norme, mais le risque se trouvera alors dans le choix de votre locataire (l’occurrence du risque d’impayé et de dégradation est plus élevé que de conserver le propriétaire d’un bien dans sa résidence principale). Jetez un œil aux expériences vécues avec un locataire et partagées par des propriétaires, et vous comprendrez ce à quoi je fais référence.
Le viager est un pari risqué
Le viager est un contrat aléatoire, au même titre que les jeux et les paris c’est vrai, mais cette notion d’aléa vient du fait que l’on ne peut pas, et heureusement, prédire notre passage de « l’autre côté ». Toutefois, lorsque vous achetez un bien en viager auprès d’une agence immobilière spécialisée en viager, vous êtes déjà certain que le calcul de celui-ci sera juste, et évitez les viagers exotiques que l’on rencontre parfois 🫣 (vous souhaitez savoir comment vous assurer du sérieux d’une annonce en viager ?).
Le plus grand danger quand vous achetez une maison ou un appartement en viager vient de l’investissement immobilier en lui-même :
- La valeur du bien est-elle au prix du marché ?
- Est-ce un type de bien recherché sur ce secteur ?
- Quel est votre objectif avec cet investissement ?
- Avez-vous bien conscience de tous les flux financiers liés à cet investissement ?
- Est-ce un achat rationnel et pragmatique ou subjectif ?
- Quelle est la dynamique du marché sur ce secteur ?
- Avez-vous regardé le potentiel de ce secteur à 10, 20 ans ?
- Etc…
Finalement, le viager n’est qu’une modalité d’acquisition et ne représente qu’une petite partie du risque de votre investissement.
Le viager est immoral
Comme nous vous l’avons déjà indiqué dans cet article, personne ne va mettre un couteau sous la gorge de notre petite mamie pour qu’elle vende sa maison en viager. L’objectif premier de nos vendeurs est de vivre décemment leur retraite mais aussi très souvent de protéger Madame qui a bien souvent eu une carrière incomplète et une petite retraite. En cas de décès de son mari, il est fréquent que Madame se retrouve avec une pension de réversion qui ne lui suffit pas toujours à vivre décemment…
Donc en achetant en viager, outre votre investissement dans la pierre, vous aidez également nos seniors à mieux vivre. Il s’agit d’un investissement socialement responsable. Et je ne vous le cache pas, en plus d’une transaction immobilière ce sont aussi de belles histoires d’amitiés qui voient le jour 😊.
Il faut attendre la libération du bien pour pouvoir vendre
Bien sûr que non, personne n’est prisonnier d’un viager. Si votre stratégie d’investissement change, vous pouvez tout à fait revendre un bien immobilier acheté en viager. La seule condition est que la rente soit maintenue au même niveau pour le crédirentier. Rien ne doit changer pour lui.
Ainsi une nouvelle estimation du bien sera réalisée et un nouveau calcul de viager effectué avec une rente déterminée par le contrat en cours. A la vente du bien vous allez ainsi récupérer l’équivalent du bouquet qui sera plus important que le montant investi (augmentation des prix de l’immobilier sur le long terme et âge du vendeur plus avancé).
Le vendeur doit être très âgé
Généralement les vendeurs ont entre 70 et 95 ans, même s’il est possible de faire un viager à 60 ans comme à 100 ans. Dans un viager occupé, la décote liée au droit d’usage et d’habitation dépend directement de l’âge du/des vendeur(s). Plus le vendeur sera âgé et moins la décote sera importante et vice-versa.
Il n’y a pas de bon ou de mauvais « vendeur » en viager. Ce qui compte c’est votre objectif d’investissement. Pourquoi achetez-vous ce bien ? Quels sont vos projets et à quel horizon ?
Alors, prêt à investir en viager ? 😊
Comme vous le voyez, toutes ces croyances sur le viager sont des croyances limitantes qui peuvent vous faire passer à côté de l’opportunité d’un bon investissement. Finalement les personnes que l’on rencontre et qui sont contre le viager sont des personnes qui n’investiraient pas quel que soit le type de vente immobilière. Et si l’on regarde de plus près, les investisseurs qui ont « gouté » au viager y reviennent systématiquement… alors avis aux amateurs 😉
