Investir en Viager : Brisez ces 5 Mythes et Passez à l'Action !

La croyance à la dent la plus dure est qu'il faut que le vendeur décède rapidement pour rendre un viager rentable. C'est totalement faux.

En viager occupé : vous achetez avec une décote significative

Le viager occupé est le plus courant. Vous bénéficiez d'une décote sur le prix du bien correspondant à la valeur du droit d'usage et d'habitation du vendeur. Plus le vendeur est jeune, plus la décote est importante - elle peut atteindre 50 % de la valeur vénale.

Le calcul du viager occupé répartit généralement le prix entre un bouquet (paiement comptant) et une rente mensuelle à vie. Résultat : si la vie du vendeur suit les prédictions statistiques, vous avez acquis le bien à moitié prix.

Regardons l'exemple ci-dessous avec Renée, 72 ans, qui vend sa maison seule (viager sur une tête) :

Personne ne peut prédire l'avenir - c'est pourquoi le viager est un contrat dit aléatoire. Mais même le viager de Jeanne Calment fut un investissement rentable avec un TRI supérieur à 4 % sur 32 ans, grâce à la valorisation de l'immobilier à Arles. Pour réduire les risques, constituez-vous un portefeuille de plusieurs biens en viager ou diversifiez vos investissements.

En viager libre : une alternative au crédit immobilier

Dans un viager libre, il n'y a pas de droit d'usage du vendeur - donc pas de décote. Mais vous pouvez habiter ou louer le bien immédiatement, sans crédit immobilier. Au vu des taux actuels, l'économie peut être considérable. C'est d'ailleurs l'une des raisons pour lesquelles de nombreux investisseurs se demandent si le viager ou l'investissement locatif classique est plus adapté à leur situation.

Le viager est un contrat aléatoire, au même titre que les jeux et les paris - c'est vrai. Cette notion d'aléa vient du fait que l'on ne peut pas, et heureusement, prédire notre passage de « l'autre côté ». Mais l'aléa est encadré et calculé.

Lorsque vous achetez via une agence spécialisée en viager, les calculs sont vérifiés et les clauses contractuelles solides. Notre guide sur comment acheter en viager sans risques détaille toutes les précautions à prendre. Le plus grand danger quand vous achetez en viager vient en réalité de l'investissement immobilier en lui-même :

Vous pouvez aussi explorer la vente avec paiement à terme si l'aspect aléatoire vous freine : la durée de paiement y est fixée contractuellement à l'avance, ce qui supprime totalement l'incertitude sur la durée. Vous pouvez également diversifier votre stratégie en vous tournant vers l'investissement en nue-propriété, une autre formule sans aléatoire. Consultez nos stratégies d'investissement pour identifier la formule adaptée à votre profil.

Personne ne va mettre un couteau sous la gorge de notre petite mamie pour qu'elle vende sa maison en viager. Le viager est une décision libre et éclairée. L'objectif premier de nos vendeurs est de vivre décemment leur retraite, mais aussi très souvent de protéger leur conjoint(e). Notre article sur les raisons pour lesquelles le viager n'est pas immoral développe ce point en détail.

Le scénario est fréquent : Madame a eu une carrière incomplète et une petite retraite. En cas de décès de son mari, la pension de réversion ne lui suffit pas toujours à vivre décemment. Le viager lui garantit un revenu à vie.

En achetant en viager, outre votre investissement dans la pierre, vous aidez nos seniors à mieux vivre. Il s'agit d'un investissement socialement responsable. Et je ne vous le cache pas, en plus d'une transaction immobilière, ce sont aussi de belles histoires d'amitié qui voient le jour entre acheteur et vendeur.

Bien sûr que non, personne n'est prisonnier d'un viager. Si votre stratégie d'investissement change, vous pouvez tout à fait revendre un bien immobilier acheté en viager. L'unique condition : la rente doit être maintenue au même niveau pour le crédirentier. Rien ne doit changer pour lui.

Ainsi, une nouvelle estimation du bien sera réalisée et un nouveau calcul de viager effectué avec la rente déterminée par le contrat en cours. À la vente vous récupérez l'équivalent d'un bouquet plus important que le montant investi, grâce à la hausse des prix immobiliers sur le long terme et à l'âge plus avancé du vendeur.

Généralement les vendeurs ont entre 70 et 95 ans, même s'il est possible de faire un viager à 60 ans comme à 100 ans. Dans un viager occupé, la décote liée au droit d'usage et d'habitation dépend directement de l'âge du vendeur. Plus le vendeur est jeune, plus la décote est importante.

Il n'y a pas de bon ou de mauvais « vendeur » en viager. Ce qui compte c'est votre objectif d'investissement. Pourquoi achetez-vous ce bien ? Quels sont vos projets et à quel horizon ?

Contrairement à une vente classique qui exige un apport significatif et un dossier bancaire solide, le viager redistribue autrement les flux financiers : un bouquet (généralement 15 à 30 % de la valeur vénale) et une rente mensuelle prévisible - sans crédit bancaire ni assurance emprunteur obligatoire.

• Pas de dossier bancaire ni d'assurance emprunteur obligatoires
• Bouquet généralement inférieur à un apport immobilier classique
• Rente mensuelle indexée sur des indices officiels (IRL, INSEE) - donc prévisible
• Accessible aux profils avec des revenus modestes ou irréguliers
• Idéal pour diversifier un patrimoine existant sans s'endetter lourdement

Le viager est accessible à des profils très variés : même quand on est jeune et sans capital important, ou encore depuis l'étranger en tant qu'expatrié. Certains investisseurs choisissent également d'acheter en viager via une SCI pour optimiser la gestion et la transmission de leur patrimoine. Et contrairement à une idée répandue, les frais de notaire en viager sont calculés sur le bouquet et la rente, pas sur la valeur vénale totale.