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Planifiez habilement votre succession
Quelle est la meilleure option entre une donation en nue-propriété et une vente en viager ?
Ordinairement, lorsque l’on a des enfants, nous souhaitons toujours le mieux pour eux. En tant que maman je souhaite que mon fils vive une vie heureuse, en bonne santé et qu’il ne soit jamais dans le besoin. Classique me direz-vous ? Oui, mais malheureusement on ne peut pas agir sur tous ces aspects, si ce n’est sur la partie besoins.
Aujourd’hui je suis encore jeune (bon pas tant que ça dans les faits mais 🤫), mon fils est encore petit, mais un jour viendra où je me poserai la question de comment optimiser mon héritage pour lui.
La donation de nue-propriété
La pratique que l’on rencontre le plus fréquemment est de donner la nue-propriété à ses enfants (sachant que près de 60% des ménages en France sont propriétaires de leur résidence principale). Ce « démembrement de propriété* » permet de transmettre une partie de son patrimoine immobilier sans se retrouver à la rue en cas de problème familial futur.
En effet on ne sait jamais ce que nous réserve l’avenir, parfois un désaccord, une nouvelle rencontre amoureuse de votre enfant, un choix de vie que nous n’arrivons pas à accepter, etc., et l’on se retrouve à perdre le contact. Les ponts sont coupés et l’avenir de la relation avec notre enfant est plus qu’incertain. Faites le test autour de vous, nous connaissons tous des familles où il y a des conflits parents / enfant(s).
La donation de la nue-propriété permet donc de garder l’usufruit du bien, c’est-à-dire que vous pourrez y habiter toute votre vie et/ou le mettre en location.
La valeur de la nue-propriété dépendant de votre âge au moment de la donation (Art. 669 du CGI) : plus vous êtes jeune au moment de la donation, et moins la valeur de la nue-propriété est importante :
Ce mécanisme permet de réduire les droits de succession futurs en utilisant l’abattement en ligne directe (100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans -> chaque enfant peut ainsi recevoir jusqu’à 200 000 € s’il a encore ses 2 parents).
Les inconvénients de la donation de nue-propriété
Vous vous dites génial, il ne me reste qu’à donner la nue-propriété à mes enfants le plus tôt possible. Effectivement le calcul est bon, si ce n’est qu’en donnant la nue-propriété à votre enfant vous avez omis deux points importants :
- Lorsque vous donnez la nue-propriété à votre enfant, il ne retrouvera la pleine propriété du bien qu’à votre décès. Il pourra alors y vivre ou vendre le bien. Lorsque vous avez un enfant unique pas de problème, si ce n’est que de nos jours, les enfants héritent de plus en plus tard de leurs parents, il n’est pas rare qu’ils soient déjà à la retraite au moment de l’héritage.
Par contre, lorsque vous avez deux enfants, des problèmes peuvent apparaitre dès lors qu’ils ne sont pas d’accord sur l’avenir du bien et sa valeur, et ceci peut arriver rapidement après la donation si l’un des enfants a besoin d’argent et souhaite revendre la nue-propriété.
- Lorsque vous faites une donation jeune, vous ne savez pas toujours quelles seront vos conditions financières une fois à la retraite, d’autant plus que l’avenir de notre système de retraite n’est pas des plus certains. Vous pourriez vous retrouver en situation délicate. Sachez que vos enfants sont liés à vous par une obligation alimentaire et être amenés à vous verser une aide pour vous aider. Peut-être seront ils obligés de revendre la nue-propriété, ce qui n’était pas l’effet escompté me direz-vous… sans compter que la revente peut être assujettie à la plus-value immobilière.
Existe-t-il une solution plus intéressante que la donation de nue-propriété ?
Vous me voyez venir, moi la grande amoureuse du viager 😉. Bingo, et si vous vendiez en viager occupé ? Vous savez cette solution qui vous permet de rester chez vous à vie tout en ayant des revenus complémentaires, indexés sur le coût de la vie.
A moins que le rêve le plus cher de votre enfant est de vivre sa retraite dans votre maison, ce qui peut arriver soyons honnêtes, peut-être qu’une donation en liquidités de votre vivant serait plus intéressante pour lui et sa famille ?
En effet cet argent peut permettre à votre enfant d’avoir un apport pour se lancer dans l’entreprenariat (crise de la quarantaine professionnelle), d’aider votre petit-enfant primo-accédant à acheter une propriété via un apport plus important (nécessaire de nos jours avec la remontée des taux de crédits), de financer les études de vos petits-enfants, etc.
De même, si vous avez plusieurs enfants, en réalisant une donation-partage (montant donné à chaque enfant équivalent), cela peut éviter des futures difficultés de succession.
Exemple comparant une donation de nue-propriété versus une vente en viager occupé à l’âge de 70 ans :
Alors oui, vous me direz que le montant que votre enfant va recevoir est moindre que dans la donation de nue-propriété, mais ici il s’agit d’une donation en liquidités, donc mobilisable.
Et en plus, dans cet exemple vous bénéficiez à vie (votre espérance de vie étant proche de 25 ans) d’une rente de 400 €, indexée sur le coût de la vie, ce qui n’est pas négligeable en période d’inflation. Un complément qui vous servira à mieux vivre et/ou à gâter vos (petits) enfants. Que demander de plus ? 😉
Envie d'en savoir plus ?
Si vous souhaitez en savoir plus sur la vente en viager, notamment avoir une idée du montant qu’il vous serait possible de donner à vos enfants, n’hésitez pas à prendre rendez-vous en ligne avec nous si vous êtes localisés en Alsace (Bas-Rhin et Haut-Rhin) ou à nous contacter via ce formulaire pour les régions limitrophes. Nous nous ferons un plaisir de vous offrir votre étude viagère personnalisée.
Vous désirez en savoir plus sur les montants que vous pourriez toucher avant d’aller plus loin dans la démarche ? Demandez-nous une simulation viagère via le questionnaire présent sur cette page (c’est toujours offert et sans engagement 😊).
* le démembrement de propriété est le fait de diviser la pleine propriété d’un bien en plusieurs parties. Ici la nue-propriété et l’usufruit.
