Immeuble mixte à Gérardmer – Revenus immédiats · Décote 20 % · Découpe possible dès l’acquisition
Bases
- Type de bien: Immeuble
- Année de construction: 1952
- Surface: 380 m² (hors combles et annexes)
- Surface du terrain: 429 m²
- Nombre de niveaux: 3
- Taxe foncière: 4 364 € dont 673 € de TOM
Modalités d'acquisition
- Type de vente: Vente au comptant avec réserve de droit d'usage et d'habitation sur l'appartement du 2ème étage et les combles
- Durée d'occupation: A vie
- Valeur libre: 780 000 €
- Valeur locative du bien: Appartement du 2ème : 876 € HC
- Nombre de têtes: 2 - 1 homme et 1 femme de 76 ans
- Décôte (DUH): 46 % pour l'appartement du 2ème étage - soit 20 % pour l’ensemble immobilier (~ 155 k€)
- Bouquet: 625 298 €
- Rente mensuelle: 0 €
- Honoraires charges acquéreur: 7,2 %
- Honoraires d'agence: 56 160 €
- Bouquet (FAI): 681 458 €
- Déclenchement d'une rente en cas d'abandon du DUH: Rente de 35 % de la valeur locative
- Indexation: Indice des prix à la consommation des ménages (INSEE)
La description
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Description du bien:
En plein centre de Gérardmer, cet immeuble de 380 m² (hors combles et annexes) combine trois atouts rarement réunis dans un seul actif : des revenus locatifs immédiats dès le premier jour, une décote structurelle de 155 000 € inscrite dans l'acte, et une configuration juridique qui permet de céder chacun des quatre lots dès l'acquisition — y compris la partie grevée du droit d'usage et d'habitation.
L'immeuble est vendu en bloc, à un prix inférieur à ce que vaudrait l'ensemble si chaque lot était cédé séparément. C'est précisément là que réside l'opportunité, quelle que soit la stratégie retenue : détention longue, optimisation des rendements ou découpe immédiate.✨ Les 4 niveaux — statut, revenus, potentiel
💈 RDC — 122 m² — Bail commercial 3/6/9
Local commercial + logement · Locataire indépendant (salon de coiffure)
622 € HC / mois✓ CESSIBLE IMMÉDIATEMENT
Local commercial et logement associé, loués ensemble dans le cadre d'un bail commercial unique, exploité par une locataire indépendante (salon de coiffure). Le fonds de commerce lui appartient — aucun lien avec les vendeurs de l'immeuble. Le loyer actuel de 622 € HC/mois est significativement en-dessous des références de marché locales : les locaux commerciaux de surface comparable en centre de Gérardmer s'affichent entre 1 100 € et 1 500 € HC/mois. Le logement intégré dispose d'une entrée indépendante, permettant à terme une exploitation différenciée des deux entités à l'échéance du bail.
🏡 1er étage — 129 m² — Appartement loué
Bail d'habitation · Prochaine échéance triennale : janvier 2028
606 € HC / mois✓ CESSIBLE IMMÉDIATEMENT
Bel appartement traversant T4/5, double séjour, trois chambres, parquet d'origine, hauteurs sous plafond, grand balcon donnant sur le boulevard. Chauffage gaz individuel. Loyer actuel de 606 € HC/mois — en-dessous des références de marché locales pour un appartement de ce gabarit en centre de Gérardmer (entre 900 € et 1 100 € HC/mois constatés sur des comparables actifs). Bail en tacite reconduction depuis janvier 2013 : la prochaine échéance triennale est janvier 2028, date à laquelle le nouveau propriétaire dispose d'une fenêtre pour renégocier le loyer ou donner congé selon les conditions légales.
📅 Prochaine échéance triennale : janvier 2028 — fenêtre de renégociation ou de congé.
🏡 2ème étage — 129 m² — Appartement de standing occupé
Droit d'usage et d'habitation à vie · 2 têtes, 76 ans · Décote 46 % sur l'ensemble 2ème + combles
−46 % décote sur 2ème + combles⚑ DUH À VIE — CESSIBLE IMMÉDIATEMENT AVEC SON DUH
Appartement de standing occupé par les vendeurs : suite parentale, cheminée, cuisine moderne, deuxième salle de bain, balcon. Chauffage gaz individuel. Les vendeurs bénéficient d'un droit d'usage et d'habitation à vie (DUH) sur l'appartement et les combles. Ce lot est cessible immédiatement avec son DUH attaché — à un investisseur patrimonial, un acquéreur spécialisé en viager, ou dans le cadre d'une opération de découpe. La décote de 46 % s'applique sur l'ensemble 2ème étage + combles, ce qui constitue précisément l'argument d'achat pour un acquéreur positionné sur ce type d'actif.
💡 En cas de départ anticipé des vendeurs, le DUH s'éteint et une rente modique se déclenche : environ 306 €/mois (35 % de la valeur locative estimée à 876 € HC). Les surfaces sont alors récupérées par l'acquéreur. Indexation IPC INSEE.
⛺ Combles — Plateau complet, volumes cathédrale
Inclus dans le DUH · Surface à confirmer par géomètre
Fort potentiel d'aménagement⚑ DUH À VIE — CESSIBLE IMMÉDIATEMENT AVEC SON DUH
Plateau de plein pied sur toute l'emprise de l'immeuble, grandes hauteurs sous faîtage (volumes cathédrale), fenêtres côté rue, accessible directement par la cage d'escalier principale. Non isolé à ce jour — travaux d'aménagement à prévoir selon le projet envisagé. Aucun métrage officiel disponible : surface à confirmer par géomètre. Inclus dans le DUH des vendeurs — cessible immédiatement avec ce DUH, dans les mêmes conditions que l'appartement du 2ème. Potentiel de transformation en logement supplémentaire de standing, sous réserve des autorisations nécessaires.
✨ Stratégies d'acquisition
🏗️ Pour un marchand de biens — découpe en 4 lots tous cessibles dès l'acte
— Lot RDC : cessible loué (bail commercial en cours) ou valorisé à l'échéance — marge locative identifiée
— Lot 1er étage : cessible loué ou libre selon l'échéance du bail d'habitation (jan. 2028)
— Lot 2ème étage : cessible immédiatement avec DUH — décote 46 % sur l'ensemble 2ème + combles, argument d'achat pour un acquéreur spécialisé
— Lot combles : cessible immédiatement avec DUH — potentiel d'aménagement significatif à l'extinction du droit
⚠️ Note : La mise en copropriété préalable à toute découpe nécessite la rédaction d'un règlement de copropriété et l'intervention d'un notaire — à anticiper dès la promesse de vente. L'immeuble est actuellement en monopropriété.
🏛️ Pour un investisseur patrimonial
— 780 000 € de valeur libre acquis pour 681 458 € FAI — 155 000 € de décote structurelle, sans négociation
— 1 228 € HC/mois de loyers dès le 1er jour, sur deux lots dont les loyers sont inférieurs au marché
— Rendement avec une marge de progression réelle — pas de régression à anticiper
— Appartement 2ème + combles : 129 m² de standing en centre de Gérardmer, potentiel de valorisation à terme
— Frais de notaire réduits (~48 000 €), calculés sur la valeur décotée
✨ Données d'acquisition
DPE
Immeuble : E Appt. 1er : D (227 kWh/m²/an) Appt. 2ème : E (239 kWh/m²/an) Logement RDC : F (321 kWh/m²/an) Commerce RDC : Non renseigné
⚠️ Note DPE logement RDC : Le logement du RDC est loué dans le cadre d'un bail commercial unique couvrant l'ensemble du rez-de-chaussée. Les restrictions de mise en location applicables aux baux d'habitation (loi Climat et Résilience) ne sont pas opposables dans ce cadre. À vérifier avec votre conseil en fonction de l'usage envisagé à l'échéance du bail.
ℹ️ Rente en cas de départ anticipé des vendeurs : Si les vendeurs libèrent les lieux avant leur décès, une rente se déclenche automatiquement — environ 306 €/mois (35 % de la valeur locative estimée à 876 € HC pour l'appartement du 2ème). Le DUH s'éteint alors et les surfaces sont récupérées par l'acquéreur. Indexation sur l'indice des prix à la consommation (INSEE).
📞 Contactez-nous pour un premier échange téléphonique Une visite sera organisée dans la foulée · Annonce en exclusivité Osez Viager
Informations complémentaires
- Spécificités de la vente: Viager occupé sur l'appartement du 2ème étage + combles + annexes associées
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Diagnostics: 🗓 Date de réalisation des diagnostics : 20/08/2025
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Immeuble :🔥 Consommation énergétique : E/ 256 kWh/m²/an
🌍 Émission de gaz à effet de serre : E/ 56 kg CO2/m²/an
💶 Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 7 250 € et 9 808 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur les années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris).
🚨Il s’agit d’un immeuble à consommation énergétique excessive : classe E
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Commerce :🔥 Consommation énergétique : Relevés de consommation non fournis ou non exploitables
🌍 Emission de gaz à effet de serre : Relevés de consommation non fournis ou non exploitables
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Appartement 0️⃣ :🔥 Consommation énergétique : F/ 321 kWh/m²/an
🌍 Émission de gaz à effet de serre : F/ 70 kg CO2/m²/an
💶 Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 800 € et 2 436 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur les années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris).
🚨Il s’agit d’un logement à consommation énergétique excessive : classe F
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Appartement 1️⃣ :🔥 Consommation énergétique : D/ 227 kWh/m²/an
🌍 Émission de gaz à effet de serre : D/ 49 kg CO2/m²/an
💶 Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 581 € et 3 491 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur les années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris).
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Appartement 2️⃣ :🔥 Consommation énergétique : E/ 239 kWh/m²/an
🌍 Émission de gaz à effet de serre : E/ 52 kg CO2/m²/an
💶 Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 711 € et 3 667 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur les années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris).
🚨Il s’agit d’un logement à consommation énergétique excessive : classe E
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DPE:
Immeuble entier
Commerce
Logement RDC
Appartement 1er étage
Appartement 2ème étage
- Copropriété: Pas de copropriété de créée sur cet immeuble (mono propriété)
- Informations obligatoires: 🌪 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement si applicable, sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr
Détails du bâtiment
- Equipements: Balcon, Terrasse, Cuisine équipée, Cheminée, Sous-sol, Cave, Assainissement collectif, Grenier
- Chauffage: Gaz
Proximité
- Centre ville: 0 m
- Ecole: 650 m
- Collège: 1 000 m
- Lycée: 650 m
- Boulangerie: 280 m
- Commerces: 0 m
- Supermarché: 350 m
- Transports en commun: 450 m
- Banque: 260 m
- Pharmacie: 300 m
La localité
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Informations sur la localité:
Gérardmer n'est pas un simple village de montagne. Avec près de 8 400 habitants à l'année, un centre-ville commerçant actif, un tissu industriel solide — textile haut de gamme, entreprises historiques comme Linvosges, Blanc des Vosges, le Jacquard Français — et une fréquentation touristique qui s'étale sur toutes les saisons, la ville combine deux économies complémentaires que peu de communes de cette taille peuvent revendiquer. Selon le maire lui-même, c'est aujourd'hui moitié-moitié entre tourisme et industrie.
Le marché immobilier reflète cette double attractivité. Le prix moyen au m² y dépasse les 3 000 € — un niveau rare dans les Vosges — avec une progression de plus de 60 % en sept ans. Les appartements du centre s'échangent entre 2 800 € et plus de 4 500 € le m² selon l'emplacement et la qualité. C'est un marché où la rareté joue structurellement en faveur des propriétaires : le foncier disponible au centre est quasi inexistant, et les immeubles entiers en vente sont une exception.
Côté demande locative, Gérardmer réunit un profil d'occupants que peu de villes de montagne peuvent aligner : des actifs locaux (industrie, services, commerces), des familles ancrées, des résidents secondaires en quête d'un appartement de standing, et une clientèle touristique qui génère une pression permanente sur l'offre de logements. La fête des Jonquilles, le Festival International du Film Fantastique, la station de ski La Mauselaine, le lac de 115 hectares et le centre aqualudique assurent une fréquentation quatre saisons — avec des taux d'occupation hôteliers approchant les 95 % lors des événements majeurs.
Investir dans un immeuble en centre de Gérardmer, c'est positionner un actif sur un territoire où la demande ne repose pas sur une seule saison, où les opportunités de cette nature sont structurellement rares, et où la valeur patrimoniale à terme s'appuie sur des fondamentaux économiques réels — pas uniquement sur l'attractivité touristique.
Sources : La Gazette France (maire de Gérardmer, jan. 2025), MeilleursAgents, Orpi, INSEE — données 2024-2025
