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Le Syndrome Jeanne Calment
Faites le test : parlez de viager à une personne qui n’est pas familière du sujet et il va vous parler soit du film de Pierre Tchernia « Le Viager » (1972) où Louis Martinet (Michel Serrault), que son médecin croit condamné à court terme, finira centenaire 😉, soit du cas de Jeanne Calment.
Si le premier exemple reste un film et autorise donc la fiction, le cas de Jeanne Calment s’appuie lui sur un cas réel mais pour tordre la réalité.
Il est par ailleurs très facile de trouver sur la toile des articles dont les auteurs, qui manifestement ne connaissent rien au viager, empruntent beaucoup de raccourcis et contribuent à maintenir cette image écornée du viager.
Alors, qu’en est-il vraiment ? Quelles sont les croyances populaires qui ferment souvent toute discussion autour du viager ?
Le cas Jeanne Calment
Revenons sur la petite histoire : c’est en 1965 que Jeanne Calment alors âgée de 90 ans décide de vendre son appartement en plein centre de Arles en viager occupé (ce qui implique je vous le rappelle une décote sur le prix par rapport à la valeur vénale du bien). L’acheteur n’est autre que son notaire, André-François Raffray. Mais voilà, ce cher notaire qui espérait faire une bonne affaire n’avait pas compté sur Dame Nature et venait de signer avec la future doyenne de l’humanité.
En général les récits que vous lirez s’arrêtent là en sous-entendant que le viager est une opération risquée et qu’il ne faut pas acheter en viager. Pourtant la réalité est toute autre. Si effectivement la famille Raffray a payé le bien plus cher qu’estimé au moment de l’achat, le TRI (Taux de Rendement Interne) de cet achat est positif et est même supérieur à 4%, car pendant les 32 ans de ce viager, la valeur de l’immobilier à Arles n’a fait que croitre. Le centre-ville et les monuments ont été inscrits au patrimoine de l’UNESCO en 1981, ville tendance à visiter sélectionnée par le « New York Times », plébiscitée par des artistes de renom qui s’y installent, etc. – multipliant ainsi la valeur de l’appartement par 5 et tout cela sans compter qu’au départ de Jeanne Calment en maison de retraite, l’appartement a pu être mis en location pour couvrir une partie de la rente.
D’ailleurs, si cet investissement avait été si catastrophique, pourquoi la famille Raffray n’aurait-elle pas revendu le bien ? Eh oui, un viager cela se revend sans problème et Maître Raffray de par sa profession le savait très bien 😉.
Dans les récits vous verrez également que l’acheteur est décédé (à 77 ans) avant la doyenne de l’humanité et que c’est sa femme qui a dû poursuivre le paiement de la rente, ce qui est, pour le coup, vrai. En cas de décès de l’acheteur ce sont les héritiers qui doivent prendre le relai. Mais saviez-vous qu’il existe des assurances pour protéger votre famille en cas d’achat en viager ? Si la perspective qu’un accident de la vie contraindrait vos proches à payer votre achat et que cela vous effraie, pensez à prendre une assurance qui prendra le relai dans ce cas malheureux.
Vous n’êtes toujours pas convaincu et vous allez me dire que le prix de l’immobilier ne va pas forcément augmenter ? Oui peut-être (et encore que), mais quand vous achetez un bien en viager occupé n’oubliez pas que vous achetez un bien avec une décote sur le prix liée à l’occupation du vendeur. Donc à moins d’acheter à un vendeur qui deviendrait également super centenaire, ce qui est statistiquement quasiment improbable (1 personne sur 10 millions de centenaires peut atteindre l’âge de Jeanne Calment, faut-il encore qu’elle vende en viager et à vous, vous auriez plus de chances de gagner au Loto), vous pouvez acheter l’esprit tranquille.
En conclusion et si vous entendez l’exemple du viager de Jeanne Calment lors d’un diner, vous disposez de l’ensemble des informations qui démontrent que, même pour la doyenne de l’humanité, la vente de son appartement est restée « un bon plan » pour son acquéreur avec un TRI de plus de 4% ! Cela permettra à nombre de convives de se coucher en ayant appris quelque chose et peut-être de reconsidérer le viager 😉.
