Le syndrome Jeanne Calment : mythe ou réalité du viager ?

Pourquoi le viager est-il souvent associé à des idées reçues ?

Faites le test : parlez de viager à une personne qui n'est pas familière du sujet et elle va vous parler soit du film de Pierre Tchernia « Le Viager » (1972) où Louis Martinet (Michel Serrault), que son médecin croit condamné à court terme, finira centenaire, soit du cas de Jeanne Calment.

Si le premier exemple reste un film et autorise donc la fiction, le cas de Jeanne Calment s'appuie lui sur un cas réel mais pour tordre la réalité.

Il est par ailleurs très facile de trouver sur la toile des articles dont les auteurs, qui manifestement ne connaissent rien au viager, empruntent beaucoup de raccourcis et contribuent à maintenir cette image écornée du viager.

Alors, qu'en est-il vraiment ? Quelles sont les croyances populaires qui ferment souvent toute discussion autour du viager ?

Le cas Jeanne Calment : une histoire réelle souvent mal interprétée

Revenons sur la petite histoire. C'est en 1965 que Jeanne Calment, alors âgée de 90 ans, décide de vendre son appartement en plein centre d'Arles en viager occupé (ce qui implique une décote sur le prix par rapport à la valeur vénale du bien). L'acheteur n'est autre que son notaire, André-François Raffray. Mais voilà, ce cher notaire qui espérait faire une bonne affaire n'avait pas compté sur Dame Nature et venait de signer avec la future doyenne de l'humanité.

Pourquoi ce viager n'a pas été une mauvaise affaire pour l'acheteur

En général, les récits que vous lirez s'arrêtent là en sous-entendant que le viager est une opération risquée. Pourtant la réalité est toute autre. Si effectivement la famille Raffray a payé le bien plus cher qu'estimé au moment de l'achat, le TRI (Taux de Rendement Interne) de cet achat est positif et même supérieur à 4 %, car pendant les 32 ans de ce viager, la valeur de l'immobilier à Arles n'a fait que croître.

Le centre-ville et les monuments ont été inscrits au patrimoine de l'UNESCO en 1981, Arles est devenue une ville tendance sélectionnée par le New York Times, plébiscitée par des artistes de renom qui s'y installent, multipliant ainsi la valeur de l'appartement par 5. Et tout cela sans compter qu'au départ de Jeanne Calment en maison de retraite, l'appartement a pu être mis en location pour couvrir une partie de la rente.

D'ailleurs, si cet investissement avait été si catastrophique, pourquoi la famille Raffray n'aurait-elle pas revendu le bien ? Eh oui, un viager, cela se revend sans problème, et Maître Raffray, de par sa profession, le savait très bien.

Le contre-exemple que personne ne cite : le Général de Gaulle

Si l'on aime tant citer les cas extrêmes, en voici un dans l'autre sens. En 1934, le lieutenant-colonel Charles de Gaulle et son épouse Yvonne achètent en viager le domaine de la Boisserie à Colombey-les-Deux-Églises pour 45 000 francs, contre une rente annuelle de 6 000 francs. La vendeuse, Alice Bombal, est décédée environ deux ans plus tard. Découvrez d'autres histoires de viagers célèbres.

Dans les deux cas, qu'il soit ultra-court ou exceptionnellement long, le viager a généré de la valeur pour l'acheteur. La différence ? Seule l'histoire de Jeanne Calment est restée dans les mémoires, parce que les situations extrêmes marquent davantage que les milliers de viagers ordinaires qui se déroulent sans surprise.

Décès de l'acheteur avant le vendeur : un risque souvent mal compris

Dans les récits, vous verrez également que l'acheteur est décédé (à 77 ans) avant la doyenne de l'humanité et que c'est sa femme qui a dû poursuivre le paiement de la rente, ce qui est vrai. En cas de décès de l'acheteur, ce sont les héritiers qui doivent prendre le relais.

Mais saviez-vous qu'il existe des assurances pour protéger votre famille en cas d'achat en viager ? Si la perspective qu'un accident de la vie contraindrait vos proches à payer votre achat vous effraie, pensez à prendre une assurance qui prendra le relais dans ce cas malheureux.

Vous n'êtes toujours pas convaincu et vous allez me dire que le prix de l'immobilier ne va pas forcément augmenter ? Oui peut-être (et encore que), mais quand vous achetez un bien en viager occupé, n'oubliez pas que vous achetez avec une décote sur le prix liée à l'occupation du vendeur. Donc à moins d'acheter à un vendeur qui deviendrait également super-centenaire, ce qui est statistiquement quasi improbable, vous pouvez acheter l'esprit tranquille.

La réalité statistique : pourquoi le syndrome Jeanne Calment est irrationnel

Le « syndrome Jeanne Calment » désigne avant tout un biais de perception : un événement exceptionnel, largement médiatisé, finit par occulter la réalité statistique. Regardons les chiffres.

Une étude publiée en 2016 dans la revue Nature par le Albert Einstein College of Medicine a analysé les données de longévité dans quatre pays (France, Japon, Royaume-Uni, États-Unis). Ses conclusions : la longévité humaine est limitée à environ 115 ans, et la probabilité qu'un humain atteigne 125 ans est inférieure à 1 chance sur 10 000. Le record de Jeanne Calment (122 ans) reste une anomalie statistique que même les démographes considèrent comme quasiment irréproductible.

En France, le vendeur en viager typique a entre 75 et 85 ans au moment de la vente. Son espérance de vie résiduelle se situe entre 7 et 12 ans selon les tables de mortalité (TGH/TGF 05). C'est sur cette base - pas sur le cas de Jeanne Calment - que le calcul viager est construit. Et c'est cette base qui fonctionne dans l'immense majorité des cas.

Le film Le Viager : une fiction devenue croyance populaire

Lorsqu'on évoque le viager, un autre exemple revient presque systématiquement : le film Le Viager de Pierre Tchernia, sorti en 1972.

Cette comédie met en scène un acheteur persuadé que le vendeur va décéder rapidement, sur la base d'un diagnostic médical erroné. Le ressort comique repose sur l'inversion de situation : le vendeur survit largement à toutes les prévisions, rendant l'acheteur prisonnier d'un engagement qu'il pensait très court.

S'il s'agit d'un film devenu culte, il est important de rappeler qu'il s'agit d'une œuvre de fiction, construite volontairement sur des situations extrêmes et improbables. Comme pour le cas de Jeanne Calment, ce scénario a contribué à ancrer durablement l'idée que le viager serait avant tout un pari risqué, voire absurde.

Or, dans la réalité, un viager ne repose ni sur des prédictions médicales, ni sur des montages fantaisistes, mais sur des bases juridiques et économiques encadrées.

Indexation de la rente : le cinéma et la réalité n'obéissent pas aux mêmes règles

Dans le film, la rente est indexée sur un métal dont le cours s'envole de façon spectaculaire. Ce choix, volontairement excessif, sert le scénario mais ne correspond pas aux pratiques réelles.

Dans la vraie vie, l'indexation de la rente a un objectif clair : préserver le pouvoir d'achat du vendeur dans le temps, tout en restant lisible et acceptable pour les deux parties. Les rentes viagères sont généralement indexées sur des indices officiels et publics, tels que l'indice des prix à la consommation (inflation) ou l'IRL (Indice de Référence des Loyers).

Ces indices, publiés par des organismes publics, permettent une évolution progressive et compréhensible de la rente, loin des mécanismes spéculatifs mis en scène au cinéma.

Pourquoi ces exemples marquent plus que la réalité

Les histoires hors normes, qu'elles soient réelles ou fictives, marquent davantage les esprits que des milliers de situations ordinaires qui se déroulent sans surprise. C'est un mécanisme humain parfaitement naturel, que les psychologues appellent le biais de disponibilité : on surestime la probabilité d'un événement quand un exemple frappant nous vient facilement à l'esprit.

Pourtant, un projet de viager ne se juge pas à l'aune d'un cas unique ou d'un scénario de cinéma, mais à travers une analyse globale : situation du vendeur, valeur du bien, modalités du contrat et objectifs patrimoniaux de chacun.

C'est cette approche raisonnée et personnalisée, que nous pratiquons chez Osez Viager, qui permet de dépasser les peurs héritées des mythes.