Le syndrome Jeanne Calment : mythe ou réalité du viager ?

Pourquoi le viager est-il souvent associé à des idées reçues ?

Faites le test : parlez de viager à une personne qui n’est pas familière du sujet et il va vous parler soit du film de Pierre Tchernia « Le Viager » (1972) où Louis Martinet (Michel Serrault), que son médecin croit condamné à court terme, finira centenaire 😉, soit du cas de Jeanne Calment.

Si le premier exemple reste un film et autorise donc la fiction, le cas de Jeanne Calment s’appuie lui sur un cas réel mais pour tordre la réalité.

Il est par ailleurs très facile de trouver sur la toile des articles dont les auteurs, qui manifestement ne connaissent rien au viager, empruntent beaucoup de raccourcis et contribuent à maintenir cette image écornée du viager.

Alors, qu’en est-il vraiment ? Quelles sont les croyances populaires qui ferment souvent toute discussion autour du viager ?

Le cas Jeanne Calment : une histoire réelle souvent mal interprétée

Revenons sur la petite histoire : c’est en 1965 que Jeanne Calment alors âgée de 90 ans décide de vendre son appartement en plein centre de Arles en viager occupé (ce qui implique je vous le rappelle une décote sur le prix par rapport à la valeur vénale du bien). L’acheteur n’est autre que son notaire, André-François Raffray. Mais voilà, ce cher notaire qui espérait faire une bonne affaire n’avait pas compté sur Dame Nature et venait de signer avec la future doyenne de l’humanité.

Pourquoi ce viager n’a pas été une mauvaise affaire pour l’acheteur

En général les récits que vous lirez s’arrêtent là en sous-entendant que le viager est une opération risquée et qu’il ne faut pas acheter en viager. Pourtant la réalité est toute autre. Si effectivement la famille Raffray a payé le bien plus cher qu’estimé au moment de l’achat, le TRI (Taux de Rendement Interne) de cet achat est positif et est même supérieur à 4%, car pendant les 32 ans de ce viager, la valeur de l’immobilier à Arles n’a fait que croitre. Le centre-ville et les monuments ont été inscrits au patrimoine de l’UNESCO en 1981, ville tendance à visiter sélectionnée par le « New York Times », plébiscitée par des artistes de renom qui s’y installent, etc. – multipliant ainsi la valeur de l’appartement par 5 et tout cela sans compter qu’au départ de Jeanne Calment en maison de retraite, l’appartement a pu être mis en location pour couvrir une partie de la rente.

D’ailleurs, si cet investissement avait été si catastrophique, pourquoi la famille Raffray n’aurait-elle pas revendu le bien ? Eh oui, un viager cela se revend sans problème et Maître Raffray de par sa profession le savait très bien 😉.

Décès de l’acheteur avant le vendeur : un risque souvent mal compris

Dans les récits vous verrez également que l’acheteur est décédé (à 77 ans) avant la doyenne de l’humanité et que c’est sa femme qui a dû poursuivre le paiement de la rente, ce qui est, pour le coup, vrai. En cas de décès de l’acheteur ce sont les héritiers qui doivent prendre le relai. Mais saviez-vous qu’il existe des assurances pour protéger votre famille en cas d’achat en viager ? Si la perspective qu’un accident de la vie contraindrait vos proches à payer votre achat et que cela vous effraie, pensez à prendre une assurance qui prendra le relai dans ce cas malheureux.

Vous n’êtes toujours pas convaincu et vous allez me dire que le prix de l’immobilier ne va pas forcément augmenter ? Oui peut-être (et encore que), mais quand vous achetez un bien en viager occupé n’oubliez pas que vous achetez un bien avec une décote sur le prix liée à l’occupation du vendeur. Donc à moins d’acheter à un vendeur qui deviendrait également super centenaire, ce qui est statistiquement quasiment improbable (1 personne sur 10 millions de centenaires peut atteindre l’âge de Jeanne Calment, faut-il encore qu’elle vende en viager et à vous, vous auriez plus de chances de gagner au Loto), vous pouvez acheter l’esprit tranquille.

Le syndrome Jeanne Calment : une peur irrationnelle du viager

En conclusion et si vous entendez l’exemple du viager de Jeanne Calment lors d’un diner, vous disposez de l’ensemble des informations qui démontrent que, même pour la doyenne de l’humanité, la vente de son appartement est restée « un bon plan » pour son acquéreur avec un TRI de plus de 4% ! Cela permettra à nombre de convives de se coucher en ayant appris quelque chose et peut-être de reconsidérer le viager 😉.

Le film Le Viager : une fiction devenue une croyance populaire

Lorsqu’on évoque le viager, un autre exemple revient presque systématiquement dans les conversations : le film Le Viager de Pierre Tchernia, sorti en 1972.

Cette comédie met en scène un acheteur persuadé que le vendeur va décéder rapidement, sur la base d’un diagnostic médical erroné. Le ressort comique repose sur l’inversion de situation : le vendeur survit largement à toutes les prévisions, rendant l’acheteur prisonnier d’un engagement qu’il pensait très court.

S’il s’agit d’un film devenu culte, il est important de rappeler qu’il s’agit d’une œuvre de fiction, construite volontairement sur des situations extrêmes et improbables. Comme pour le cas de Jeanne Calment, ce scénario a contribué à ancrer durablement l’idée que le viager serait avant tout un pari risqué, voire absurde.

Or, dans la réalité, un viager ne repose ni sur des prédictions médicales, ni sur des montages fantaisistes, mais sur des bases juridiques et économiques encadrées.

Indexation de la rente : le cinéma et la réalité n’obéissent pas aux mêmes règles

Dans le film Le Viager, la rente est indexée sur un métal dont le cours s’envole de façon spectaculaire au fil des années. Ce choix, volontairement excessif, sert le scénario mais ne correspond pas aux pratiques réelles du viager.

Dans la vraie vie, l’indexation de la rente a un objectif clair : préserver le pouvoir d’achat du vendeur dans le temps, tout en restant lisible et acceptable pour les deux parties.
C’est pourquoi les rentes viagères sont généralement indexées sur des indices officiels et publics, tels que :

l’indice des prix à la consommation (inflation)
l’IRL (Indice de Référence des Loyers)

Ces indices, publiés par des organismes publics, permettent une évolution progressive et compréhensible de la rente, loin des mécanismes spéculatifs mis en scène au cinéma.

Le syndrome Jeanne Calment existe-t-il vraiment ?

Le « syndrome Jeanne Calment » désigne avant tout un biais de perception : un événement exceptionnel, largement médiatisé, finit par occulter la réalité statistique.

Jeanne Calment a vécu jusqu’à 122 ans, un âge atteint par une infime minorité de personnes dans le monde. Le fait qu’elle ait vendu son bien en viager rend son histoire encore plus marquante, mais cela ne la rend pas représentative des viagers conclus chaque année.

Dans l’immense majorité des cas, le viager repose sur :

une espérance de vie statistique
une décote liée à l’occupation du bien
un équilibre financier réfléchi dès la signature

Autrement dit, ce qui choque les esprits relève de l’exception, pas de la norme.

Pourquoi ces exemples marquent plus que la réalité

Les histoires hors normes, qu’elles soient réelles ou fictives, marquent davantage les esprits que des milliers de situations ordinaires qui se déroulent sans surprise.

C’est un mécanisme humain parfaitement naturel.

Pourtant, un projet de viager ne se juge pas à l’aune d’un cas unique ou d’un scénario de cinéma, mais à travers une analyse globale : situation du vendeur, valeur du bien, modalités du contrat et objectifs patrimoniaux de chacun.

C’est cette approche raisonnée et personnalisée qui permet de dépasser les peurs héritées des mythes.

Questions fréquentes

Pourquoi l’exemple de Jeanne Calment revient-il toujours quand on parle de viager ?

Parce qu’il s’agit d’un cas réel, extrêmement rare, qui a été abondamment relayé et simplifié au fil du temps, jusqu’à devenir un raccourci dans l’imaginaire collectif.

Un viager peut-il réellement être risqué pour l’acheteur ?

Comme tout investissement immobilier, un viager comporte des paramètres à analyser. Lorsqu’il est correctement structuré, il repose sur des bases économiques et juridiques solides, loin des caricatures souvent évoquées.

Comment sécuriser un projet de viager aujourd’hui ?

En prenant le temps d’étudier la situation, de comprendre les mécanismes du viager et de se faire accompagner par un professionnel spécialisé.

Prendre rendez-vous avec un expert viager

Contactez-nous au 06.99.83.92.53 ou prenez rendez-vous directement en ligne