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Répartition bouquet / rente en viager : comment bien la définir selon vos besoins ?
Si vous vous intéressez un peu au viager, que ce soit en tant que vendeur ou acquéreur, impossible que vous soyez passé à côté des vagues de posts sur Instagram indiquant que « le bouquet représentait 30% de la valeur foncière du bien ». Pour rappel le bouquet correspond au paiement comptant qui est fait au moment de la signature de l’acte authentique chez le notaire.
Cette répartition bouquet / rente est-elle donc figée ? On vous explique tout.
Pourquoi on parle souvent de 30 %… et pourquoi c’est faux
💡 On lit partout que le bouquet représente environ 30 % du prix. C’est un mythe relayé sur les réseaux : la répartition bouquet / rente dépend avant tout de vos besoins, du type de viager (occupé ou libre) et de ce que l’investisseur est prêt à accepter. Selon les cas, on peut aller de 100 % bouquet (sans rente) à 100 % rente, ou choisir un équilibre entre les deux.
« 30 %. C’est le montant du bouquet dans une vente viagère, environ 30 % de la valeur foncière du bien ».
D’autres publications évoquent que le bouquet représente 30 % de la valeur foncière d’un bien immobilier. Mais attention, cette information est souvent mal interprétée. Contrairement à ce qui est parfois affirmé, il ne s’agit pas de la « valeur foncière » (le prix du terrain), mais bien de la valeur vénale, soit le prix de marché « libre » du bien immobilier.
Regardons donc de plus près en considérant la valeur vénale. Prenons une maison de 300 000 €, vendue par un couple de 75 ans. Dans le cadre d’une vente en viager occupé ce couple aura une décote liée à son droit d’usage et d’habitation de l’ordre de 50 % (ici une seule méthode de calcul de ce droit d’usage et d’habitation a été utilisée – pour en savoir plus sur le viager occupé). Donc si le bouquet devait représenter 30% de la valeur vénale, il devrait être de 90 000 €, ce qui donnerait par ailleurs une rente de 260 € mensuelle. Mais est-ce qu’avoir autant de liquidités à la signature et une petite rente correspondraient véritablement aux besoins des vendeurs ?
Comprendre l’aléa du viager (essentiel)
L’aléa, c’est ce qui fait toute la spécificité du viager. Il correspond à la durée incertaine pendant laquelle la rente sera versée. Dans un viager occupé, il repose sur la durée d’occupation du vendeur. Dans un viager libre, il faut s’assurer que la rente soit supérieure à la valeur locative pour qu’il y ait bien incertitude et non simple versement programmé.
Quel est donc le montant du bouquet dans une vente en viager occupé ?
Il pourrait être tout à fait envisageable de prévoir un viager occupé sans rente, c’est-à-dire en 100% bouquet, dans notre exemple il serait de 150 k€, comme à l’opposé, un viager occupé sans bouquet, c’est-à-dire avec uniquement une rente, dans notre exemple une rente mensuelle à vie, 100% réversible, de 651 €, qui plus est indexée sur le cout de la vie.
Tendance actuelle du marché (Alsace)
On observe actuellement une préférence pour les petits bouquets ou des formules 100 % rente. Les acquéreurs préfèrent conserver un matelas d’épargne plutôt que de tout immobiliser dans le bouquet.
Comment choisir le montant de ce bouquet dans une vente en viager occupé ?
Pensez à vous et à vos besoins ! Pourquoi souhaitez-vous vendre en viager ? Avez-vous des besoins spécifiques tout de suite ? Comme l’aménagement de votre salle de bain pour que celle-ci soit tout à fait adaptée à vous et vous permettre ainsi de rester vivre chez vous en toute sécurité ? Ou encore aider votre petit fils à faire ses études à l’étranger ? Ou votre souhait est d’avoir des revenus complémentaires garantis tous les mois, afin d’oublier les fins de mois difficiles et profiter au mieux de votre retraite ? Ou encore est-ce pour protéger votre conjoint(e) avec une rente 100% réversible ?
Quelques repères selon vos besoins
| Objectif du vendeur | Répartition conseillée | Exemple concret |
|---|---|---|
| Protéger le conjoint | Rente plus élevée (souvent réversible) | Rente viagère 100 % réversible |
| Aider les enfants | Bouquet plus important | Ex. 60–80 % bouquet / reste en rente |
| Profiter de sa retraite | Mix selon projets | Bouquet pour un achat ; rente pour le confort mensuel |
| Préparer la succession | Variable | Selon revenus/patrimoine (voir avec le notaire) |
| Mieux vieillir chez soi | Mix équilibré | Bouquet pour travaux ; rente pour aides à domicile |
| Financer une maison de retraite | Rente forte | Rente cible ≥ dépense mensuelle |
Chaque vente en viager a son histoire, elle ne dépend que de vous, de vos envies, vos besoins. Notre rôle de viagériste est de vous guider au mieux pour mettre en place le viager (ou peut-être une vente avec paiement à terme) qui correspondra parfaitement à vos projets.
Si vous hésitez entre différentes solutions nous vous guiderons afin de choisir la solution adaptée à vos besoins et pour laquelle il sera plus facile de trouver un investisseur, mais avant tout, il est important de penser à VOUS !
Erreur à éviter
Là où un viager est le plus difficile à vendre c’est lorsque l’on veut à la fois un gros bouquet et une grosse rente car cela limite considérablement le nombre d’investisseurs potentiels, d’une part à cause des capacités financières nécessaires, et d’autre part car le rendement global devient trop faible par rapport à l’aléa. Il faut donc trouver un juste équilibre entre les deux.
Et pour un viager libre ?
Dans une vente en viager libre nous avons une petite contrainte qui n’est pas présente lorsque l’on est sur un viager occupé. Nous devons nous assurer de maintenir un « aléa », cet aléa étant la base d’une vente en viager. En viager libre, si vous choisissez une rente qui est inférieure à la valeur locative, le tout avec un petit bouquet, l’acquéreur est certain d’être « gagnant », il n’y a pas d’aléa car en mettant le bien en location cela couvrira la rente, peu importe que vous soyez la cousine germaine de Jeanne Calment 😉. Donc à moins d’avoir la majorité du prix de vente en bouquet, la valeur locative de votre bien immobilier va nous guider dans les calculs de cette répartition bouquet / rente (pour en savoir plus sur le viager libre).
Un choix aussi patrimonial
Cette répartition bouquet / rente peut aussi s’intégrer dans une stratégie de transmission. Un bouquet plus élevé peut servir à aider les enfants ou financer une donation-partage, tandis qu’une rente régulière sécurise les revenus du conjoint survivant. N’hésiter pas à en discuter également avec votre notaire.
En Alsace, les situations varient selon les secteurs : un viager à Strasbourg ou Colmar ne se calcule pas tout à fait comme dans un village du Bas-Rhin — d’où l’importance d’une approche locale.
Conclusion
Comme vous l’aurez compris, oubliez ces fameux 30 % que l’on voit fleurir partout. Il est important de penser à vos besoins et projets en premier lieu. Votre viagériste préféré sera ensuite là pour mettre en place le viager idéal pour vous et pourra vous conseiller pour que la vente se réalise au plus vite, tout en respectant vos besoins.
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