Histoires de viagers célèbres : de Louis XIV à Hugh Hefner

Le viager : une pratique millénaire, pas un effet de mode

Le viager est une forme de transaction immobilière dans laquelle un bien est vendu en échange d'un capital initial (le bouquet) et/ou d'une rente versée au vendeur jusqu'à son décès. Tout le monde connaît le viager, a minima dans les grandes lignes. Mais saviez-vous que cette pratique était déjà utilisée au temps des pyramides [1] et fut introduite officiellement en France en 876 par le roi Charles II le Chauve ?

La pratique ayant ensuite pris de l'ampleur, c'est le 20 mars 1804 que furent promulguées les lois encadrant le viager dans le Code civil (code Napoléon), aux articles 1968 à 1983, et celles-ci sont toujours en vigueur.

Bien que cette pratique soit ancienne, il vous semble qu'elle reste confidentielle ? Que vous ne connaissez personne qui a franchi le pas, que ce soit pour vendre ou acheter ? Détrompez-vous : le viager se rencontre partout en France et même à l'étranger. Et pas uniquement chez des anonymes.

Les viagers célèbres qui ont marqué l'histoire

Des rois aux présidents de la République, des milliardaires aux sultans, le viager a traversé toutes les époques et toutes les catégories sociales. Voici les cas les plus emblématiques.

Louis XIV - le viager d'un duché entier (1662)

On remonte à 1662 pour ce viager, où Louis XIV acheta le duché de Charles IV de Lorraine contre une rente viagère de 200 000 écus lors du traité de Montmartre [2]. Cette vente fait suite à l'édit royal de 1661 limitant la vente en viager aux biens entre particuliers. Le Roi-Soleil, lui, ne s'embarrassait pas de telles limites lorsqu'il s'agissait d'agrandir son royaume.

Impératrice Marie-Louise - duchesse à titre viager (1815)

À la suite du Congrès de Vienne en 1815, l'impératrice Marie-Louise, épouse de Napoléon, devint duchesse de Parme à titre viager. Plutôt qu'un bien immobilier classique, c'est un duché entier - avec son territoire, ses revenus et son administration - qui lui fut attribué en viager. Un cas unique dans l'histoire européenne.

Sultan Andriantsoly - l'île de Mayotte vendue en viager (1841)

Voici sans doute l'un des viagers les plus spectaculaires de l'histoire. Le 25 avril 1841, le sultan Andriantsoly, dernier monarque de Mayotte, céda la souveraineté de l'île à la France contre une rente viagère personnelle de 1 000 piastres par an (soit 5 000 francs de l'époque) et la promesse d'élever deux de ses enfants à La Réunion aux frais du gouvernement français.

Menacé par les sultans d'Anjouan et dépourvu d'alliés, Andriantsoly se tourna vers les Français, qui venaient de s'emparer de Nosy Be. Le traité, négocié par le capitaine Pierre Passot, fut ratifié par le roi Louis-Philippe Ier en 1843. C'est ainsi que Mayotte devint française, grâce à un mécanisme de viager.

Charles de Gaulle - La Boisserie en viager (1934)

Saviez-vous qu'en juin 1934, le lieutenant-colonel à l'époque et son épouse Yvonne ont acheté le domaine de la Boisserie à Colombey-les-Deux-Églises en Haute-Marne en viager ? La propriétaire des lieux est alors Alice Bombal, une veuve d'un architecte parisien.

Elle propose alors de vendre le domaine - une bâtisse de 14 pièces construite en 1810, au milieu d'un parc de 2,5 hectares, sans eau ni électricité - au couple de Gaulle contre un bouquet de 45 000 francs (somme payée comptant à la signature) et une rente annuelle de 6 000 francs [3]. Alice Bombal décéda environ deux ans plus tard, rendant cet investissement particulièrement avantageux pour les de Gaulle.

Valéry Giscard d'Estaing - le château familial en viager

Valéry Giscard d'Estaing a acquis le château de sa tante en viager, une stratégie patrimoniale classique qui permet de conserver un bien dans le cercle familial tout en assurant un revenu à vie au vendeur. Ce type de viager intrafamilial reste courant, même s'il est encadré par des règles fiscales spécifiques.

François Hollande et Ségolène Royal - villa de Mougins (1986)

En 1986, François Hollande et Ségolène Royal ont acheté leur villa de Mougins en viager occupé pour la somme de 1 056 000 francs (161 000 euros). Au moment de l'élection de François Hollande en 2012, la villa était évaluée à près de 800 000 euros. Une plus-value considérable qui illustre la pertinence du viager comme stratégie d'investissement immobilier.

John Fitzgerald Kennedy - investisseur en viager aux États-Unis

John Fitzgerald Kennedy était également un investisseur en viager. Le président américain avait compris l'intérêt de ce mécanisme bien avant qu'il ne devienne à la mode outre-Atlantique. Si le viager reste principalement répandu en France et en Belgique, il existe sous des formes apparentées dans d'autres pays, notamment l'hypothèque inversée (reverse mortgage) dans les pays anglo-saxons.

Hugh Hefner - le manoir Playboy en viager (2016)

En 2016, Hugh Hefner, le célèbre fondateur de Playboy, a mis son mythique manoir de Los Angeles (1 850 m², 29 pièces, de nombreuses dépendances, piscines, terrain de basket et de tennis) en vente en viager occupé en contrepartie d'un bouquet de 200 millions de dollars (environ 186 millions d'euros). Le bien a été acheté par son voisin, Daren Metropoulos, fils d'un célèbre milliardaire.

Ce cas est remarquable parce qu'il démontre que le viager n'est absolument pas limité à de petits biens ou à des vendeurs en difficulté. C'est un outil patrimonial adaptable à toutes les échelles.

Et bien sûr, Jeanne Calment

Impossible de parler de viagers célèbres sans mentionner la désormais légendaire Jeanne Calment. En 1965, âgée de 90 ans, elle vend son appartement d'Arles en viager à son notaire. Elle vivra jusqu'à 122 ans, devenant la doyenne de l'humanité.

Mais contrairement aux idées reçues, même ce viager n'a pas été une catastrophe pour l'acheteur. Découvrez notre analyse complète dans notre article dédié : Le syndrome Jeanne Calment : mythe ou réalité du viager ?

Le viager dans la culture populaire

Le viager a également marqué la culture française, souvent avec humour, parfois avec exagération.

En littérature, Guy de Maupassant met en scène un viager dans sa nouvelle Le Petit Fût, où l'acheteur est traversé d'idées sombres face à une vendeuse qui ne semble pas vouloir mourir. Balzac (Madame Firmiani) et Zola (Pot-Bouille, La Terre) abordent également le sujet, reflétant la perception négative du XIXe siècle.

Au cinéma, le film Le Viager (1972) de Pierre Tchernia, avec Michel Serrault, a attiré plus de 2 millions de spectateurs et reste une référence culturelle. Plus récemment, le film américain Un duplex pour 3 de Danny DeVito s'inspire directement du cas Jeanne Calment.

Ces œuvres sont divertissantes, mais elles reposent sur des scénarios extrêmes et ne reflètent pas la réalité du viager tel qu'il se pratique aujourd'hui : un mécanisme juridiquement encadré, fondé sur des calculs actuariels précis et un accompagnement professionnel.

Un mécanisme pour tous, pas seulement pour les célébrités

Vous voyez, ce type de vente n'est pas réservé à une catégorie socio-économique ou de biens. Châteaux, villas, duchés, îles entières, et bien sûr les classiques maisons et appartements : tous les biens immobiliers, quels qu'ils soient, peuvent se vendre et s'acheter en viager.

Donc si vous cherchez à investir dans la pierre à bon prix en Alsace ou à vendre pour profiter pleinement de votre retraite, pensez-y. Et surtout, faites-vous accompagner par un spécialiste qui connaît le terrain.