Calcul vente à terme : simulateur gratuit comptant, mensualités et DUH
Estimez rapidement votre vente avec paiement à terme libre ou occupée. Simulateur basé sur un barème à lecture directe. Résultats instantanés, sans inscription.
Ce simulateur est fourni à titre indicatif uniquement. Les résultats sont calculés sur la base de paramètres simplifiés et peuvent comporter des écarts par rapport à une expertise réelle. Ils ne constituent pas un engagement contractuel et ne remplacent pas l’analyse personnalisée d’un professionnel spécialisé. Osez Viager décline toute responsabilité quant à l’utilisation des résultats obtenus.
Ce simulateur est fourni à titre indicatif uniquement. Le calcul du DUH repose sur une table à lecture directe et ne prend pas en compte la valeur locative réelle du bien, le marché local, ni les spécificités de votre situation. Les résultats peuvent comporter des écarts significatifs par rapport à une expertise professionnelle. Ils ne constituent pas un engagement contractuel et ne remplacent pas l’analyse d’un spécialiste en vente à terme. Osez Viager décline toute responsabilité quant à l’utilisation des résultats obtenus.
Comment se calcule une vente à terme ?
La vente avec paiement à terme - également appelée vente à terme - est une formule de vente immobilière dans laquelle le prix est réglé en plusieurs fois selon un échéancier fixé dès la signature chez le notaire. Elle existe sous deux formes : libre (l’acheteur occupe ou loue le bien dès la signature) et occupée (le vendeur conserve son droit d’usage et d’habitation). Pour une présentation complète du mécanisme, consultez notre guide complet de la vente avec paiement à terme.
Le prix d’une vente à terme se décompose toujours en deux éléments versés par l’acheteur : un comptant réglé le jour de la signature chez le notaire, et des mensualités versées sur une durée fixée à l’avance dans l’acte. Le montant total est connu dès la signature - c’est ce qui distingue fondamentalement la vente à terme du viager.
Vente libre : Prix de vente = Comptant + (Mensualité × nombre de mois)
Vente occupée : Valeur vénale - DUH = Reste à vendre = Comptant + Mensualités
Dans la vente occupée, la valeur du Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) - c’est-à-dire la valeur économique du droit du vendeur de rester chez lui - est déduite de la valeur vénale avant de calculer comptant et mensualités. Plus le vendeur est jeune, plus ce DUH est élevé et plus le reste à vendre est faible.
Libre ou occupée : quelle différence pour le calcul ?
- →L’acheteur occupe ou loue le bien dès la signature
- →Aucune déduction DUH - le calcul porte sur la valeur vénale entière
- →Formule simple : comptant + mensualités = prix total
- →Pas de condition d’âge minimum
- →Le vendeur reste chez lui jusqu’au terme ou à vie selon l’acte
- →Déduction du DUH avant calcul des mensualités
- →Plus le vendeur est âgé, plus le reste à vendre est élevé
- →Conseillé à partir de 65 ans pour une occupation à vie
Pour aller plus loin sur les deux formules : guide complet de la vente à terme libre et guide complet de la vente à terme occupée.
Vente avec paiement à terme et viager : une différence essentielle
La vente avec paiement à terme est souvent confondue avec le viager. Il existe pourtant une différence fondamentale entre ces deux formules. Dans un viager, les versements s’éteignent au décès du vendeur - leur durée totale est donc inconnue à la signature. Dans une vente avec paiement à terme, vendeur et acheteur fixent contractuellement la date de fin des mensualités dès la signature : le montant total perçu est connu à l’avance.
Conséquence directe : si le vendeur décède avant le terme prévu, l’acheteur continue de verser les mensualités aux héritiers jusqu’à l’échéance contractuelle. Le montant total reste identique, quoi qu’il arrive. Comparer viager et vente avec paiement à terme en détail →
Pourquoi ce simulateur ne remplace pas un professionnel
Ce calculateur donne une estimation rapide et utile pour se projeter. Mais le montage réel d’une vente à terme repose sur des paramètres que le simulateur ne peut pas intégrer : la valeur locative précise du bien sur le marché local, le croisement de plusieurs méthodes de calcul du DUH, l’optimisation du comptant selon le profil de l’acheteur, les clauses juridiques de l’acte notarié, et les implications fiscales propres à votre situation.
Un écart de quelques points dans le calcul du DUH peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros sur la transaction finale. C’est précisément là qu’intervient l’accompagnement spécialisé. Comprendre les méthodes de calcul du DUH →
Les frais de notaire diffèrent également selon la formule choisie : en vente avec paiement à terme occupée, ils sont calculés sur la valeur occupée (valeur vénale moins le DUH), et non sur la valeur totale du bien - ce qui représente une économie réelle pour l’acheteur. Frais de notaire en vente avec paiement à terme : détail et calcul →
Le DUH d’une vente avec paiement à terme occupée se calcule selon les mêmes méthodes que le DUH d’un viager occupé : méthode par taux de rendement locatif, méthode par loyer similaire, et table à lecture directe. Ce simulateur utilise uniquement la table à lecture directe - la plus rapide, mais aussi celle que la jurisprudence de la Cour de cassation considère insuffisante utilisée seule (Cass. 3e civ., 29 juin 2017, n° 16-18.226). Un écart de quelques points sur le DUH peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros sur la transaction.
Comprendre les trois méthodes de calcul du DUH et leurs enjeux juridiques →
Questions fréquentes
Les mensualités d’une vente à terme sont-elles imposables ?+
Peut-on vendre sans comptant initial en vente à terme ?+
Que se passe-t-il si l’acheteur décède avant le terme ?+
Que se passe-t-il si le vendeur décède avant le terme ?+
Vente à terme ou viager : comment choisir ?+
Votre situation mérite une étude personnalisée
Ce simulateur donne un premier repère. Pour un calcul précis - DUH multi-méthodes, optimisation du comptant, clauses juridiques, fiscalité - demandez votre étude gratuite et sans engagement.
Prendre rendez-vous gratuitement →